Tema 76. El procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados o pignorados. Tramitación. Formas de llevar a cabo la realización de los bienes. Causas de oposición. Título de adjudicación y mandamiento de cancelación.
Calificación registral del procedimiento.
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TEMA 76. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.
El PRINICIPIO GENERICO de que “la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituido” (art. 104 LH), presenta su momento culminante cuando se ejecuta la hipoteca por incumplimiento de la obligación.
1.2.- NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO:
Una de las notas fundamentales del procedimiento judicial sumario (decía GUASP), es y sigue siéndolo en el procedimiento especial de ejecución hipotecaria la ausencia de un período procesal destinado a examinar la posible contienda entre diversos sujetos, característica de la llamada jurisdicción contenciosa. No produce excepción de cosa juzgada careciendo del carácter de definitivo y de ahí que se admita el posible juicio declarativo.
Regulación
129.1.a LH
“La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el título IV del libro III de la LEC, con las especialidades que se establecen en su capítulo V”.
130 LH
”El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita y, dado su carácter constitutivo, sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo
Pasamos a examinar su regulación en los artículos 682 y ss de la LEC, modificados recientemente por L 14 V 2013, L 5 IX 2014 y L 13 VII2015. Además de los artículos 131 y siguientes de LH
1.5.- REQUISITOS.-
Los presupuestos procesales se recogen ahora en los arts. 682 y 683 LEC.
El registrador hará constar en la inscripción de hipoteca ambas circunstancias, siempre que consten en la escritura; en defecto de lo cual, ésta podrá ser inscrita pero no podrá ser utilizada esta vía especial de ejecución, teniendo el acreedor que acudir a las reglas generales según resolución de 8 de febrero de 2011.
1.– INTRODUCCIÓN. Las normas del antiguo art. 131 LH sobre tramitación del procedimiento de ejecución sumaria se recogen en la actualidad en los arts. 684 a 698 y concordantes LEC, que reproducen las reglas de aquel, manteniendo incluso la sistemática, aunque existen lógicamente importantes innovaciones, que en muchos casos proceden de la doctrina de la DGR. Todo ello se completa con la vigente redacción de los arts. 131 a 135 L.H., en los términos que diremos.
2.– COMPETENCIA. La competencia para la ejecución se establece en el art. 684.1, según el cual “Será competente el juzgado de primera instancia del lugar en que radique la finca, y si ésta radicare en más de un partido judicial, o si fueren varias y radicaren en partidos distintos, el juez de primera instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la LEC”.
– “La demanda deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiere acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.
– A la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta ley exige para despachar ejecución, así como
– Los demás documentos a que se refiere el art. 550: poderes, documentos que sirvan de base a las liquidaciones y demás que exija la ley o considere conveniente el ejecutante.
– Y, en su caso, los documentos exigidos por los arts. 573 y 574, referidos a las demandas ejecutivas por saldo de cuenta y a los intereses variables, y que se exponen en otros temas del programa.
– En caso de ejecución sobre bienes hipotecados o en régimen de prenda sin desplazamiento, si no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
– Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, bastará la presentación de una certificación del R.P. que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca; certificación que se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial, comprendiendo sólo la finca o fincas ejecutadas.
La cantidad reclamada en ésta será la que servirá de base para despachar ejecución contra los avalistas o fiadores sin que pueda ser aumentada por razón de los intereses de demora devengados durante la tramitación del procedimiento ejecutivo inicial.
Número 5 del artículo 685 introducido por el apartado veinticuatro del artículo primero de la Ley 19/2015, de 13 de julio
4.– auto de ejecución. Entre la presentación de la demanda y documentos complementarios y el requerimiento de pago, media el auto despachando la ejecución, que queda sujeto a las reglas de ejecución ordinaria.
5.- REQUERIMIENTO DE PAGO. Conforme al art. 686.1 , “En el mismo auto en que se despache ejecución se mandará que se requiera de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el registro.
6.- CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. A ello añade el art. 688 que, 1. Cuando la ejecución se siga sobre bienes hipotecados, se reclamará del Registrador certificación en la que consten los extremos a que se refiere el apartado 1 del artículo 656, así como inserción literal de la inscripción de hipoteca que se haya de ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro. En todo caso, será de aplicación lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 656.,
Si de la certificación resultare que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada, el Secretario judicial dictará decreto poniendo fin a la ejecución
7.– COMUNICACIONES. El art. 689 LEC se ocupa de regular las notificaciones, señalando que:
– Tercer poseedor. “Si de la certificación registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerida de pago en ninguna de las formas, notarial o judicial, previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a dicha persona, en el domicilio que conste en el registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución conforme al art. 662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca”.
– Titulares de cargas posteriores. Según el último párrafo del art.689 “Cuando existan cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la hipoteca que garantiza el crédito del actor, se aplicará lo dispuesto en el art. 659”.
– Competencia para las notificaciones. En la doctrina se discute quien debe realizar estas notificaciones:
. La doctrina mayoritaria entiende que tales notificaciones deben ser realizadas por el registrador en el momento de expedir la certificación de cargas cuando se dirijan a los titulares de cargas, por la remisión del art.689 al 659; y por el juez cuando se dirijan al tercer poseedor que no ha sido previamente demandado ni requerido para el pago. Tesis que también sigue la DGRN en la Instrucción de 12 de diciembre de 2000. No faltan sin embargo autores para quienes las notificaciones deben efectuarse en todo caso por el Registrador, como es el caso de Fernando Curiel o Fco Javier Gómez Gálligo.
– Práctica de las notificaciones. La comunicación, de acuerdo con el art. 660 LEC, habrá de hacerse por correo con acuse de recibo.
8.– INCIDENCIAS POSTERIORES A LA EJECUCIÓN.
– De acuerdo con el art. 434 del RH, una vez practicada la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, y en relación con títulos despachados con posterioridad, el registrador hará en la nota de despacho, relación circunstanciada del procedimiento o procedimientos para los que se expidió la certificación.
– Extendida la nota marginal acreditativa de que se ha expedido certificación de dominio y cargas, el art.135 LH consagra la obligación de comunicar a los Tribunales cualquier incidencia posterior que pueda afectar a la ejecución. Así, dice el citado precepto que “El Registrador deberá comunicar al juez ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución”.
De acuerdo con Fernando Curiel deberán ser objeto de notificación:
9.– ADMINISTRACIÓN INTERINA. Por otra parte, la administración interina de los bienes hipotecados se regula en el art. 690 LEC:
Puede solicitarla el ejecutante transcurridos diez días desde el requerimiento de pago o el despacho de la ejecución, percibiendo las rentas vencidas y no satisfechas, si se hubiere pactado y, en todo caso, los frutos rentas y productos posteriores, cubriendo los gastos de administración de los bienes y después el crédito.
Debe notificarse esta admón interina al ocupante de la finca, que deberá a partir de ahora efectuar los pagos que debiere hacer al propietario a favor del administrador. Si se tratare de fincas desocupadas, el administrador será puesto, con carácter provisional, en la posesión del inmueble.
La duración de esta administración no podrá exceder de dos años. A su término, el acreedor debe rendir cuentas al Secretario judicial responsable de la ejecución, quien las aprobará, si procediese. Sin este requisito no podrá proseguirse la ejecución. Contra la resolución del Secretario podrá ser interpuesto recurso directo de revisión.
Entramos ya de lleno en el estudio de los diversos modos de llevar a cabo la ejecución de los bienes, pues frente a la tradicional subasta, la LEC 7/1/2000 introdujo la posibilidad de proceder por vía de un convenio de realización, o a la ejecución por persona especializada.
1 – Convenio. Por lo que respecta al convenio, ejecutante y ejecutado pueden acordar un convenio de realización, que será eficaz a partir del momento de aprobación judicial y que requiere en todo caso la conformidad de los acreedores y terceros poseedores que hubieren inscrito o anotado sus derechos después de la inscripción de hipoteca. Si se acredita el cumplimiento del acuerdo, se sobresee la ejecución; en otro caso, puede pedirse la apertura de subasta.
2 – Persona especializada. También cabe la enajenación por persona o entidad especializada.
En ambos casos, la enajenación debe ser aprobada por el tribunal, mediante providencia, y previa comprobación de que el adquirente tiene conocimiento de la situación registral que resulte de la certificación de dominio y cargas. Aprobada la transmisión, se aplican las reglas de la subasta, en los términos que pasamos a examinar.
3 – Subasta. En cuanto a la subasta en sí se refiere, el art. 691 LEC mod L 13 VII 2015) indica que, 1. Cumplido lo dispuesto en los artículos anteriores y transcurridos veinte días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expresadas, se procederá a instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor, a la subasta de la finca o bien hipotecado.
Se remite el precepto a lo dispuesto en los arts. 655 a 675 LEC, cuyo contenido esencial puede resumirse como sigue:
A) Información de cargas. El art. 657 LEC
B) Valoración. La valoración de los bienes a efectos de subasta se sujeta a las reglas del art. 666
C) Anuncios. Los anuncios de la subasta se sujetan a los arts. 667 y 668:
D) Requisitos para pujar. Los requisitos generales para participar en la subasta se contienen en el art. 647 y 669.
E) Celebración. La celebración de la subasta y la aprobación del remate o adjudicación al acreedor se recogen en los arts. 670 y 671 La innovación esencial es la previsión de la celebración de una única subasta, de la que necesariamente deberá resultar el remate o adjudicación.
F) Reglas comunes. En todo caso, como reglas comunes a los supuestos de remate o adjudicación, podemos señalar que:
693 LEC (mod 2015). Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.
Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.
G.- PAGO Y APLICACIÓN DEL SOBRANTE. El pago del crédito y la aplicación del sobrante se regulan en el art. 692 LEC:
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra.
Lo dispuesto en este apartado y en el anterior se entiende sin perjuicio del destino que deba darse al remanente cuando se hubiera ordenado su retención en alguna otra ejecución singular o en cualquier proceso concursal.
1 – Extinción. La extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o escritura pública de carta de pago o cancelación de la garantía. Si el Tribunal estima esta causa de oposición o la tercera sobreseerá el procedimiento, mediante auto.
2 – Error. El error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre el ejecutante y el ejecutado. Este supuesto se expone en el tema 69, al cual nos remitimos. Si la oposición es estimada, el auto se limitará a fijar la cantidad por la que debe seguirse la ejecución.
3 – Cláusula abusiva: El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. (Tras la ley 14 V 2013) Se vuelve a criticar por STJUE 17 VII 2014, da lugar a una nueva redacción del 695.4 LEC por L 5 IX 2014.
4 – Tercería de dominio. El art. 696 regula la tercería de dominio, que sólo puede admitirse cuando se acompañe el correspondiente título de propiedad y certificación expresiva de su inscripción con fecha anterior a la constitución de la garantía y certificación de no aparecer extinguido ni cancelado en el registro el asiento correspondiente.
5 – Prejudicialidad penal. Finalmente, el art. 697 se ocupa de la prejudicialidad penal, ordenando suspender la ejecución cuando se acredite la existencia de causa criminal sobre cualquier hecho de apariencia delictiva que determine la falsedad del título o la invalidez o ilicitud de la ejecución.
En este proceso, eso sí, podrá pedirse la retención de las cantidades que deban entregarse al acreedor.
Aunque si este afianza a satisfacción del tribunal la cantidad de que se trate, la retención será alzada.
Las operaciones registrales que causa la adjudicación se regulan en los arts. 674 y 692 LEC y los 131 a 135 L.H. De acuerdo con ellos, podemos indicar lo siguiente:
Artículo 133 LH:
El testimonio expedido por el Secretario judicial comprensivo del decreto de remate o adjudicación y del que resulte la consignación, en su caso, del precio, será título bastante para practicar la inscripción de la finca o derecho adjudicado a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación de cargas a que se refiere el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El mandamiento de cancelación de cargas y el testimonio del decreto de remate o adjudicación podrán constar en un solo documento en el que se consignará, en todo caso, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo anterior y las demás circunstancias que sean necesarias para practicar la inscripción y la cancelación.
Artículo 134 LH
El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento. Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.
Esta regla aclara la necesidad de cancelación de algunos supuestos que tradicionalmente han sido dudosos, como las anotaciones de créditos salariales o las devengadas por los gastos comunes en la P.H.
Artículo 131 LH.
Las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinan la suspensión de la ejecución quedaren canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. No se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto.
-Según la Disposición Transitoria 4ª de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, es necesario que en los Decretos de adjudicación anteriores al 16 de junio de 2013 se certifique por el Secretario judicial que el adjudicatario haya tomado posesión del bien, o bien que no se planteado incidente extraordinario de oposición por la abusividad de la cláusula que motivo la ejecución, o que habiéndose planteado incidente este ha sido desestimado.
-Según la Resolución DGRN de 11 de marzo de 2014, es necesario que se presenten en el Registro el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas juntos, (o en un mismo documento), pues dado el tenor del artículo 133 de la Ley Hipotecaria, (“siempre que”), no cabe inscribir la adjudicación del bien si no se cancelan simultáneamente las cargas posteriores. ( a diferencia del procedimiento de ejecución ordinaria del tema 74 hipotecario).
El alcance de la calificación reviste en este punto especial interés, porque sin perjuicio de las reglas generales de los arts.18LH y 100 de su Reglamento, dispone el art. 132 LH que,
“A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre bienes hipotecados, la calificación se extenderá a los siguientes extremos:
1· Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan su derecho inscrito en el registro en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento.
2· Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido inscrito o anotado con posterioridad de la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los que la nota marginal surtirá los efectos de la notificación.
3· Que lo entregado al acreedor en concepto de pago del principal del crédito, de los intereses y de las costas causadas no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
4· Y que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor o, en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores”.
La Ley 14 V 2013 introduce importantes límites en la ejecución de la vivienda habitual:
– Por un lado, introduce el 114.3 LH, que establece que el interés de demora no puede superar el triple del interés legal. Se excluye el anatocismo.
– 575.1.bis LEC, las costas reclamadas al ejecutado no podrán ser superiores al 5% de la cantidad reclamada.
Revisado en mayo de 2014 por Enrique Maside Páramo y en abril de 2016
