Tema 38. Aspectos registrales de la propiedad rústica. La concentración parcelaria y el Registro de la Propiedad.
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TEMA 38 (revisado el 8 de mayo de 2016 por Manuel Matas)
El primero de los aspectos registrales de la propiedad rústica tiene que ver con la constatación de la naturaleza rústica de la finca y las particularidades sobre su inmatriculación.
Según el actual Art. 9.1 LH toda inscripción que se haga en el R expresará la descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. …Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.
REGISTRO DE HUELLA DE CARBONO. Real Decreto 163/2014, de 14 de marzo, por el que se crea el registro de huella de carbono, compensación y proyectos de absorción de dióxido de carbono, que es consecuencia de la Decisión 406/2009/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2009, sobre el esfuerzo de los Estados miembros para reducir sus emisiones de gases de efecto invernadero: La Disposición adicional segunda regula la coordinación con el Registro de la Propiedad. Se prevé la práctica de una nota marginal, por cinco años de duración máxima, sobre la finca afectada y que se extenderá presentando certificación de haberse inscrito en la sección b) del nuevo Registro un proyecto de absorción de CO2. Podría considerarse una cualidad de la finca, no una carga.
Igualmente, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Las fincas expropiadas con esta finalidad se inscribirán conforme a las reglas generales del Art.32 RH.
– Según los Arts. 150 y ss LRDA, las fincas rústicas incluidas en el Catálogo de fincas rústicas de mejora forzosa, quedan sujetas a expropiación, arrendamientos o consorcios forestales forzosos según los casos.
– El A. 152 prevé la toma de razón en el Registro de la inclusión de la finca en el Catálogo:
* Título inscribible será la certificación administrativa, a la que se incorporará el acta de ocupación y pago.
* Si las fincas no estuvieren inscritas, su titular deberá inmatricularlas en el plazo que señale la Administración. En otro caso, responderá de los perjuicios causados, sin perjuicio de la facultad de la Administración de solicitar la anotación de suspensión en cualquier momento.
– Según el Art. 155 excluida una finca del catálogo, se cancelarán de oficio por el Registrador los asientos practicados, recibida la comunicación de la Administración.
El Art. 20 LRDA prevé que el IRYDA (u organismo equivalente), pueda adquirir fincas particulares que voluntariamente deseen enajenar sus dueños, que serán inscritas en el Registro a favor del Instituto o adjudicatario. Téngase en cuenta que muchas autonomías han regulado en materia agraria tal y como se expone en los temas de Derecho Civil.
En la normativa registral, el Art. 80 RD 1997, por su parte, dispone que cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la UMC, los registradores remitirán copia de los documentos presentados a la Administración:
– Si la Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre la nulidad del acto o apreciación de las excepciones legales, el Registrador denegará o practicará la inscripción, respectivamente, a la vista de la certificación del contenido de la resolución recaída.
– Si transcurrieran cuatro meses desde la remisión sin comunicación de la Administración, el Registrador practicará los asientos solicitados.
– En toda escritura pública de enajenación inter vivos de finca rústica deberá expresarse la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de la Propiedad (art 11)
– De estar arrendada, deberá acreditarse, además, la notificación de la transmisión de modo fehaciente al arrendatario (art 22).
– No es necesaria ya la manifestación exigida bajo la vigencia de la anterior LAR de no haber sido exceptuada la prórroga del arrendamiento durante los 6 años anteriores para cultivar directamente la finca el propietario durante, al menos, ese mismo plazo.
La Ley Asturiana de ordenación agraria de 1989, establece un retracto a favor del Banco de tierras, por las fincas que se le hayan arrendado forzosamente, y la Aragonesa de Patrimonio Agrario de 1992, respecto de las fincas del patrimonio agrario de la CCAA; en ambos casos, los registradores denegarán la inscripción, si no se acredita la práctica de las correspondientes notificaciones.
En los retractos de colindantes del Art. 1523, explotaciones prioritarias del Art. 27 LMEA, en enfitéutico o de censo a primeras cepas o los gentilicios forales, el Registrador no tiene facultades de control, pues ningún precepto se lo impone. Sin embargo, además de los derechos regulados en materia de montes y estudiados en otros temas:
Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, art. 40: 1. La declaración de un espacio natural protegido lleva aparejada la declaración de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, así como la facultad de la Comunidad autónoma para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados intervivos que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior.
Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita cualquier derecho real sobre los bienes referidos sin que se acredite haber cumplido con los requisitos señalados en este apartado.
El Registro se configura como una pieza clave en la concentración; tanto en su inicio, como en su desarrollo y conservación posterior, pudiendo distinguirse para su examen dos momentos o actos fundamentales:
1) Las Bases de la concentración
Las Bases de la concentración.
Publicado el Decreto por el que se ordena la concentración definiendo la zona afectada, se comunica al Registrador de la Propiedad, con expresión de los términos municipales afectados por la concentración y el perímetro de ésta.
Esta comunicación no cierra el Registro, pero produce los ss efectos:
Las bases son elaboradas por la Comisión Local, de la que forman parte el IRYDA u organismo autonómico actuante, los afectados, el Juez de Primera Instancia, el Notario y el Registrador de distrito (Art. 16).
A continuación, se abre un periodo de información sobre la situación jurídica de las parcelas ante la Comisión local:
* Si el dueño tiene su derecho inscrito en el RP, deberá aportar los títulos de propiedad inscritos y declarar los gravámenes o situaciones jurídicas que afecten a sus parcelas o derechos (Art. 190).
* Si no existe título de propiedad inscrito, se declara el dominio a favor de quien posea la parcela en concepto de dueño, aunque carezca de título escrito de propiedad (Art. 191).
* Si se contradice dicha situación mediante certificación registral de la existencia de asientos contradictorios, o de los documentos presentados resulta que el contradictor es causahabiente del titular registral, se producen los ss efectos (Art. 193):
a) Si el contradictor consiente la posesión, ésta subsiste y se continúa el expediente con el poseedor.
b) Si el contradictor no la consiente rige la presunción posesoria del Art 38 LH, pero se respeta la posesión de hecho:
* Si la finca no está inmatriculada se entiende el expediente con quien posea en concepto de dueño, a cuyo favor se inscribirán las fincas de reemplazo.
Si durante la tramitación del expediente apareciese un contradictor, se hace constar esta circunstancia en el expediente y en la inscripción.
La expresión registral de la contradicción produce los efectos de la AP de demanda, y caducará a los dos años de su fecha, salvo que antes se anote preventivamente la verdadera demanda (Art. 194).
Además de la LRDA está contemplada su inscripción en el Art. 30.2 RH.
El Acta de reorganización es objeto de protocolización por el Notario que haya formado parte de la comisión local, y de ella se expiden las copias parciales que procedan.
El Registrador abre folio a cada una de las fincas de reemplazo, sin hacer referencia a las parcelas de procedencia, aunque aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se siguió el procedimiento.
Resolución de 14 de septiembre de 2015, Supuesto de hecho. Se discute si resultan inscribibles determinadas parcelas resultantes de un procedimiento de concentración parcelaria, dándose la circunstancia de que algunas de estas parcelas también fueron objeto de varios proyectos urbanísticos que produjeron las correspondientes inscripciones, constando inscritas al día de la fecha tales fincas con la condición de urbanas. Dada la situación registral existente en el momento en que se presentan las actas de reorganización en el Registro y puesto que las fincas de origen sobre las que se desarrollaron los procedimientos urbanísticos se identifican perfectamente con las aportadas a la concentración, es evidente que los pronunciamientos derivados de ésta, tanto en la configuración del suelo como en cuanto a su condición de rústico son incompatibles con los derivados del desarrollo urbanístico. Por lo que el defecto en este punto debe confirmarse.
1.- El dominio y demás derechos reales sobre las fincas de procedencia recaerán inalterados sobre las fincas de reemplazo.
2.- Las servidumbres prediales se extinguirán, serán conservadas, modificadas o creadas de acuerdo con las exigencias de la nueva ordenación de la propiedad.
3.- Los arrendatarios y aparceros tendrán derecho a la rescisión de sus contratos, sin pagar indemnización.
4.- Las comunidades de bienes pueden quedar disueltas.
Si el titular del derecho no lo tenía inscrito en el RP, podrá acudir a la vía judicial ordinaria, para hacerlo efectivo sobre las fincas de reemplazo adjudicadas a quien en las Bases apareciera como titular de las parcelas de procedencia gravadas con tales derechos o situaciones.
Si el titular del derecho lo tenía inscrito en el RP, puede hacerse efectivo sobre las fincas de reemplazo en un procedimiento especial simplificado.
No obstante, según el Art. 235.1, las inscripciones resultantes de la concentración parcelaria no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos noventa días naturales a contar desde el siguiente a la práctica del asiento de inscripción, en el que se hará constar esta circunstancia.
Resolución de 13 de enero de 2011.Se plantea si un Acta de rectificación de la concentración parcelaria en la que se adjudica la finca a otra persona puede inscribirse sin la intervención del titular registral actual. La Dirección confirma la calificación negativa del Registrador ya que una vez incorporada la concentración al Registro la inscripción está sujeta a los principios hipotecarios, por ello es necesario el consentimiento del titular actual para inscribir el cambio de titularidad pues el art. 82 LH exige tal consentimiento o resolución judicial, sin que sea suficiente el expediente administrativo.
Los actos y contratos de trascendencia real que recaigan sobre fincas de reemplazo o derechos reales sobre ellas, deben inscribirse inexcusablemente en el Registro, acompañados de la cédula parcelaria catastral y del plano de la finca incorporada al título de concentración. El Notario debe remitir copia auténtica de tales documentos al Registro.
Los documentos en que consten dichos actos y contratos no serán admitidos en ninguna instancia jurisdiccional o administrativa, ni siquiera a efectos tributarios, en tanto no hayan sido objeto de inscripción.
El art. 237. Para lograrla, la Administración actuante debía remitir de oficio al catastro topográfico parcelario y al Catastro de Rústica una copia de los planos de la zona concentrada; estos rectifican los planos catastrales del municipio y los remiten al Registro, si bien, actualmente debe atenerse a los procedimientos de coordinación, preferentemente telemáticos y en soporte informático, que introduce la reforma de 2015, objeto de estudio en el tema correspondiente.
Rev.: Galo/febrero.2006. Curiel/julio 2011.Matas/abril2014.Matas/mayo 2016.
