Tema 18. La titularidad registral: Concepto y caracteres. Identificación del titular inscrito: Situaciones jurídicas de pendencia; pluralidad de titulares; patrimonios sin personalidad jurídica; personas jurídicas sin inscripción constitutiva y personas jurídicas con inscripción constitutiva. Titularidad y disposición patrimonial. La legitimación para disponer de bienes ajenos.
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En el orden jurídico civil, se entiende por titularidad la cualidad predicable de cada una de las personas vinculadas a una relación jurídica como consecuencia de la atribución de las diversas situaciones de poder o deber que nacen de aquélla.
En el orden registral, el concepto de titularidad no difiere sustancialmente del anterior, y así, dice LACRUZ, titularidad registral es la cualidad predicable del sujeto de derecho que aparece designado en el Registro como portador de un derecho, facultad o expectativa sobre un inmueble inmatriculado.
Su naturaleza queda definida por los siguientes caracteres:
La asignación de titularidad registral a un sujeto exige un doble requisito:
De la problemática de la designación del titular se ocupa el epígrafe siguiente.
En cuanto al requisito de la personalidad jurídica señala LACRUZ:
Art. 4 RH
“Serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan, y, por tanto, los de las Administraciones públicas y los de las entidades civiles o eclesiásticas”
Art. 5 RH
“Los bienes inmuebles de dominio público también podrán ser objeto de inscripción, conforme a su legislación especial”, exceptuados de inscripción hasta la reforma del RH de 1998.
Art. 2,6º LH
“Se inscribirán… Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.”
La titularidad registral exige necesariamente la identificación de la persona natural o jurídica en quien encarna, de forma que no pueda confundirse con ninguna otra. Así lo exige el art. 9.4 L.H., en cuyo desarrollo señala
art. 51.9 RH
“La persona a cuyo favor se practique la inscripción …se determinará con arreglo a las siguientes normas:
a) Cuando se trate de personas físicas, se expresarán:
b) Cuando se trate de personas jurídicas, se consignará:
c) Identificación abreviada.
Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral bastará con consignar en el nuevo asiento:
d) Modificación.
En relación con esta regla, hay que recordar que el cambio de domicilio del deudor o el hipotecante no deudor a efectos de requerimientos y notificaciones se sujeta a reglas específicas que enuncia el art. 683 LEC (que se expone en otros temas).
Respecto del domicilio y comunicaciones, el nuevo art. 9.e) párrafo segundo dispone: “En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifiquen de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas”.
En general, el cambio de nombre o denominación puede hacerse constar de modo autónomo, mediante nota marginal, según tiene reconocido la DGRN para las sociedades mercantiles, por analogía con lo dispuesto para las SA en el art. 290 TRLSC (entonces art. 150 LSA), bien con ocasión de la inscripción de algún título otorgado por el titular con su nuevo nombre, lo que se reflejará en el asiento según dispone el art. 9.f) LH.
El cambio se acreditará con certificación del Registro Civil tratándose de personas físicas y con el documento acreditativo del cambio respecto de las personas 0jurídicas, justificando, en su caso, la inscripción procedente en el Registro público correspondiente según su clase.
En ocasiones el titular registral no aparece designado nominativamente, sino determinado indirectamente a través de su condición de titular de otra finca o derecho.
Así ocurre por naturaleza en la servidumbres prediales, cuya titularidad corresponde al titular dominical del predio dominante, y por voluntad de los otorgantes en la hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador, que se constituye e inscribe a favor de los tenedores presentes o futuros de los títulos, y es frecuente en comunidades funcionales, como la propiedad horizontal y complejos inmobiliarios, cuando determinados elementos inmobiliarios de uso colectivo se vinculan a la propiedad de otros elementos privativos.
En todos estos casos, y, en general en todos los que exista una titularidad “ob rem”, la titularidad registral del inmueble vinculado no consta nominativamente en la inscripción del mismo, sino que queda determinada indirectamente por la titularidad del inmueble principal y modificada también indirectamente cada vez que se modifica la de éste.
Por otro lado, advierte LACRUZ que las circunstancias identificativas del titular sólo serán expresadas cuando existan y sean cognoscibles, de modo que, si no aparecen en el título y no deben ni pueden aparecer, se designará el titular registral por las que aparezcan y sirvan para determinar, siquiera relativamente, su individualidad.
No es admisible la absoluta indeterminación del titular, pero sí una relativa indeterminación que permita, como señaló ya la DGRN (R. 1924), el acceso al Registro de ciertas situaciones jurídicas que, aun excepcionando el requisito de la precisa determinación de los sujetos, han sido expresamente admitidas por la legislación hipotecaria como condiciones, reservas, prohibiciones de disponer, expectativas de derechos e, incluso derechos reales, a favor de personas sólo relativamente determinadas.
En todas estas situaciones, globalmente consideradas como situaciones de pendencia, en que no es posible una exacta designación del titular, será imprescindible, no obstante, consignar los datos suficientes para conseguir su determinación futura y, en su caso, para relacionar al titular registral eventual con los órganos de representación que la ley o la voluntad de los disponentes puedan válidamente asignarles.
De ordinario, estas situaciones no accederán como materia principal de un asiento, y la DGRN no suele admitir la inscripción directa y principal de derechos a favor de los eventuales e inciertos titulares, sino más bien como limitación o condicionamiento de otra titularidad actual, de modo que la inscripción revelará la concurrencia de una titularidad actual, limitada, y otra, eventual y futura.
Tal es el caso de las condiciones suspensivas o resolutorias, de las sustituciones fideicomisarias, de las reservas, de los heredamientos a favor de hijos nacederos y de las donaciones con cláusula de reversión a favor de tercero. En general, la DGRN ha admitido la inscripción de eventuales disposiciones a favor de “nasciturus” y “concepturus” suficientemente determinables.
En todos estos casos, si el futuro titular estuviera indeterminado, el ejercicio de sus derechos requeriría la determinación previa, de forma análoga a lo previsto en el art. 82 RH para las sustituciones, es decir, mediante acta de notoriedad si de la disposición voluntaria o legal no resulta la necesidad de otro medio de prueba.
LACRUZ admite también la posibilidad de inscribir la compra o la opción de compra por persona a designar, a reserva de consignar más adelante la elección del comprador final. La DGRN ha evidenciado sus recelos, en relación con la opción de compra por persona a designar, por entender que con ello se favorecería el incumplimiento de imprescindibles requisitos fiscales a que estuviera sujeta la cesión de derechos, y, en términos generales, que esta situación sólo podría tener acogida bajo la forma genérica de la titularidad fiduciaria o la representación indirecta con inscripción previa a favor del fiduciario o del representante cfr. art. 2 LH.
En los supuestos de bienes o derechos pertenecientes a diversas personas, no cabe la inscripción a favor de la comunidad, a la que falta el presupuesto de la personalidad jurídica, debiendo practicarse la inscripción a favor de los comuneros en diferente forma según el tipo de comunidad formada:
a) Comunidad ordinaria: se inscribe el bien por cuotas a favor de todos los comuneros.
art. 54 R.H.
“Las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente
Resolución de 2 de junio de 2010: no cabe aplicar la presunción de igualdad del art.393 CC a falta de determinación expresa.
Hay reglas especiales sobre inscripción de otras comunidades ordinarias en: Cotos mineros en condominio (art.62 RH), Aprovechamientos colectivos de aguas a favor de Comunidad de Regantes (art.64 RH) y Comunidades o Heredades de de aguas privadas (art.66 RH).
b) Comunidades de tipo germánico: la inexistencia de cuotas hace inaplicable la regla del art. 54 y, dada la diversidad de regímenes de administración y disposición en este tipo de comunidad, no cabe dar reglas generales sobre la práctica de la inscripción:
c) Solidaridad
El régimen de titularidad solidaria, en el que cada partícipe está legitimado para el ejercicio y disposición del derecho común, no es admitido respecto al dominio, pero sí en derechos accesorios, como la hipoteca, cuando se constituye en garantía de un crédito solidario: la inscripción se practicará a favor de todos los acreedores con el carácter de solidaria y, por tanto, sin asignación de cuotas.
d) Comunidades funcionales.
Finalmente, existen otros muchos supuestos de comunidades especiales que reciben un tratamiento registral específico, que se expone en otros temas del programa, como son:
La falta de personalidad jurídica impide, cfr. art. 11 R.H., ostentar titularidad registral. Pese a ello, atendiendo a una cierta personificación práctica y en algunos casos al reconocimiento de legitimación procesal, la DGRN había admitido la extensión de asientos a favor de entidades carentes de personalidad jurídica como la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal o la comisión de acreedores de la suspensión de pagos y la quiebra.
Siguiendo esa doctrina, la reforma del art. 11 RH en 1998 introdujo la posibilidad de practicar:
La reforma fue, sin embargo, anulada por STS 31 de enero de 2001, que, aun reconociendo la conveniencia de la regulación, recordaba la necesidad de una norma de rango legal.
Pese a ello, hay que tener en cuenta (se usaban los siguientes argumentos para tratar de inscribir en el RP a su nombre…decirlo esquemático porque la cuestión la resuelve el nuevo art.9):
Como decíamos, la cuestión la resuelve el nuevo art. 9. E) primer párrafo de LH donde se permite su inscripción, pero con una serie de requisitos: “el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquella, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de uniones temporales de empresa serán inscribibles en el RP siempre que se acredite, conforme al art.3 la composición de las mismas, y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integren con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse AP de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de PH”.
La inscripción a favor de personas jurídicas presenta matices particulares en relación con la forma de acreditar la adquisición de personalidad, lo que obliga a distinguir el supuesto de entidades sujetas o no sujetas a inscripción con carácter constitutivo.
a) Personas jurídicas con inscripción constitutiva.
Será necesario acreditar la inscripción de la entidad en el Registro correspondiente, mediante certificación registral, nota de inscripción en el documento constitutivo de la entidad o testimonio notarial.
En este caso se encuentran, entre otras, las sociedades mercantiles (art. 34 LSC) y civiles profesionales, en cuanto al tipo legal concreto elegido y con las particularidades de las situaciones de sociedad en formación o irregular, cooperativas (en el registro de cooperativas según su L 1999; si son cooperativas de seguros y crédito, además en RM art.81 RRM), sociedades agrarias de transformación (RD 1776/1981 se inscriben en un registro admvo del MºAgricultura) y fundaciones (LF 2002).
También deberán acreditar en muchos casos la inscripción en el Registro de Entidades Religiosas determinadas entidades eclesiásticas de la Iglesia Católica y las entidades religiosas constituidas por otras confesiones.
Respecto a sociedad mercantiles, habrá de tenerse en cuenta, además, para inscripción de adquisiciones derivadas de actos sujetos a inscripción en el Registro Mercantil, que según el
Art. 383 RH
“No podrá practicarse a favor de la sociedad mercantil ninguna inscripción de aportación o adquisición por cualquier título de bienes inmuebles o derechos reales, sin que previamente conste haberse extendido la que corresponda en el Registro Mercantil.
Una vez practicada la inscripción en el Registro de la propiedad, podrá volverse a presentar el título en el Registro Mercantil para que, por nota al margen de la respectiva inscripción, se hagan constar las inscripciones efectuadas en aquél.”
b) Personas no sujetas a inscripción constitutiva.
En este caso, no cabe acudir al Registro correspondiente como medio de acreditar la personalidad jurídica, sino a otros medios, pudiendo distinguirse tres supuestos:
1º. Entidades de Derecho público, en general, como las entidades y organismos de la administración territorial o institucional, así como corporaciones de Derecho público, como los colegios profesionales o las cámaras de comercio: acreditarán su personalidad a través de la disposición que las crea.
2º. Las entidades integradas en la estructura territorial de la Iglesia católica, como diócesis, parroquias, y otras circunscripciones territoriales, que gozan de personalidad jurídica civil en cuanto la tengan canónica y sea notificada a la DG de asuntos religiosos: la representación se acredita según los medios de derecho canónico.
3º. Asociaciones civiles. La inscripción registral se exige a los solos efectos de publicidad, por lo que a efectos de inscribir bienes a su nombre en el Registro de la propiedad bastará que acrediten su válida constitución con el documento público otorgado al efecto.
Una referencia específica merece el caso de las sociedades civiles, cuya problemática hoy puede decirse pacificada de nuevo una vez anulada por STS 2000 la reforma del RRM de 1998 que permitía la inscripción de estas sociedades en el Registro Mercantil como requisito para la adquisición de personalidad jurídica, imprescindible, según RR. 1997, para la inscripción de bienes a su nombre en el Registro de la propiedad.
Como señaló la R. 10 de febrero de 2000, después de rechazar los argumentos de las RR. de 1997, las sociedades civiles que no tengan objeto mercantil no están sujetas al requisito de la inscripción constitutiva, si bien a efectos de inscribir bienes a su nombre en el Registro de la propiedad deberán acreditar su constitución y régimen de administración y disposición mediante escritura pública de constitución.
La Resolución de 25 de mayo de 2006 entendió que la inscripción de derechos en el Registro de la Propiedad a favor de una sociedad civil, que tenga por objeto la realización de actos de comercio, exige que la sociedad revista alguna de las formas previstas en la normativa mercantil, el cumplimiento de los requisitos legales y, como uno de ellos, que se inscriba en el Registro Mercantil. En el mismo sentido la RDGRN de 25-06-2012 (BOE 18-09-2012)
Uno de los requisitos para la eficacia de los negocios de disposición es la legitimación para disponer de los bienes o derechos sobre los que recaen.
La legitimación para disponer corresponde, de ordinario, al titular del derecho, del que forma parte integrante el “ius disponendi” salvo que se trate de derechos en sí mismos indisponibles. Es la que se denomina legitimación directa.
El titular registral disfruta también de una legitimación extraordinaria para otorgar actos dispositivos sobre el derecho inscrito, fruto de la presunción de existencia y pertenencia del derecho establecida en el art. 38 LH, independientemente de la titularidad material, legitimación que, además, es exclusiva, como antes vimos, para actos susceptibles de inscripción o anotación, cfr. Art. 20 LH.
Junto a estas dos clases de legitimación, que recaen sobre bienes propios, se habla también de una legitimación indirecta que habilita para disponer de bienes ajenos y que puede tener una triple causa o fundamento: la representación, la titularidad de mera disposición y la titularidad fiduciaria.
a) La representación supone la mera autorización para otorgar el acto dispositivo sobre un bien propio del representado.
En los supuestos de representación directa, ya sea voluntaria o legal, no es precisa la inscripción previa a favor del representante (art. 20 LH, reiterado en materia de cancelaciones en el art. 82 LH), si bien se acreditará ésta y se consignará en la escritura en la forma prevista en el art.98 Ley 24/2001 y se harán constar en la inscripción (cfr. 51 RH) las circunstancias de la persona y del documento público del que, en su caso, derive la representación.
La representación indirecta, por el contrario, debe acogerse, según la DGRN, a las reglas que para la titularidad fiduciaria establece el art. 2.3 LH, lo que exige la inscripción a favor del representante para su posterior inscripción a favor del representado.
b) las titularidades de mera disposición suponen la titularidad de un “ius disponendi” sobre bien ajeno unida, en algunos casos, a la titularidad de un derecho limitado sobre el mismo bien. Son supuestos típicos de estas titularidades los siguientes:
– El usufructo con facultad de disponer de los bienes usufructuados, cuyo reflejo registral se producirá en la propia inscripción de usufructo, en la que se harán constar las facultades dispositivas.
– La donación con reserva de las facultades de disponer por parte del donante del art. 639 C.c., cuya inscripción reflejará el derecho a favor del donatario y la reserva a favor del donante.
– La fiducia testamentaria en sus diferentes modalidades:
En todos estos casos, no es precisa la inscripción a nombre de dichas personas, al amparo de lo dispuesto en el art. 20.4 L.H.
c) las titularidades fiduciarias son titularidades de un bien con el exclusivo fin de transmitirlo a otra persona o disponer de él con un fin determinado.
El art. 2.3 L.H. permite la inscripción de los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
En todos estos casos, la inscripción se practicará a favor del titular fiduciario expresando este carácter, que determinará el alcance de la legitimación para el otorgamiento de actos dispositivos susceptibles de inscripción. Límite imperativo a la inscripción lo constituye la prohibición de pacto comisorio, que impide, por ejemplo, la inscripción de la fiducia cum creditore.
Revisado mayo 2014
Revisado agosto 2016
