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Tema 17. Las prohibiciones de disponer y el Registro de la Propiedad. Examen especial de las prohibiciones voluntarias. El pacto de reserva de dominio.

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1. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Roca las define como restricciones o limitaciones al ejercicio de la facultad dispositiva que normalmente integra el contenido de un derecho subjetivo y, en cuya virtud, el titular no puede enajenarlo, gravarlo ni disponer de él.

Dentro de este concepto amplio, las prohibiciones pueden tener efectos obligacionales, presentándose como una mera obligación de no disponer de ciertos derechos, obligación cuya infracción dará lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, pero no imposibilita la transmisión, o bien pueden presentarse con efectos reales, como una carga o gravamen que elimina absolutamente la posibilidad de disponer del derecho, de tal forma que el acto en contradicción de esta prohibición no produzca efecto alguno, o bien que pueda quedar retroactivamente ineficaz mediante el ejercicio de la correspondiente acción por parte de las personas legitimadas para impugnarlo. Sólo estas dos últimas clases merecen la consideración de prohibiciones de disponer en sentido estricto.

La prohibición de disponer no afecta a la capacidad de la persona, sino al contenido de su derecho, del que falta esta facultad, que normalmente formaría parte de él, Esto determina que no pueda hablarse de prohibición de disponer en aquellos derechos que, por su propia configuración institucional, carecen de facultad dispositiva, como ocurre en los derechos de uso y habitación.

Las prohibiciones de disponer afectan a un principio de orden público, cual es el de la libertad del tráfico jurídico y la prohibición de las manos muertas, por lo que no se presumen, sino que deben imponerse expresamente y tienen un carácter excepcional, lo que determina que no pueden en ningún caso ser objeto de interpretación extensiva.

Clasificación. Las prohibiciones de disponer pueden ser objeto de clasificación desde muy distintos puntos de vista:

– Atendiendo a su origen, se distingue entre las prohibiciones legales, las judiciales o administrativas y las voluntarias.

– Por razón de su alcance, las prohibiciones pueden ser absolutas, que eliminan la posibilidad de realizar cualquier acto dispositivo, o relativas, que únicamente excluyen la posibilidad de otorgar actos determinados.

– Atendiendo a su duración, pueden ser perpetuas, que no son admitidas en nuestro derecho, y temporales.

– Por razón de su eficacia, puede distinguirse entre prohibiciones con efectos reales y con efectos obligacionales.

Se regulan fundamentalmente en los arts. 26 y 27 LH:

Art. 26: “Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:

1ª. Las establecidas por la Ley, que sin expresa declaración judicial o administrativa tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio.

2ª. Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva.

3ª. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.”

Art. 27: “Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real, se asegure su cumplimiento.”

Prohibiciones legales. La norma primera del art. 26 LH se refiere a las prohibiciones establecidas por la Ley, disponiendo que no necesitan inscripción separada y especial y que producirán sus efectos como limitaciones del dominio. La razón de esta disposición es la publicidad de que les dota la ley, juntamente con la disposición del art. 6.1 Cc: “La ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento.”

El hecho de que no deban inscribirse no quiere decir que no puedan hacerlo como sucede en las derivadas de la legislación urbanística. En este caso la publicidad del Registro no es la típica “publicidad efecto”, sino “publicidad noticia”.

Son supuestos de prohibición legal los siguientes:

1. Establecidas en el Cc:

• La de disponer a título gratuito de los bienes adjudicados a los herederos del ausente, durante los cinco años siguientes a la declaración del fallecimiento (art. 196). En la inscripción de estos bienes se debe hacer constar que quedan sujetos a lo dispuesto en el art. 196.2 Cc (art. 89.-2 RH)
• Las derivadas de la obligación de reservar, comprendidas en los arts. 811 y 975 Cc.
• La enajenar la vivienda habitual por el titular sin el consentimiento de su cónyuge (1.320)

2. Fuera del Cc.

1. La de enajenar los bienes objeto de hipoteca mobiliaria sin el consentimiento del acreedor (art. 4 LHM)
2. Las de la legislación urbanística y planeamiento que, en el art. 39.3 del TR de la Ley del Suelo, de 20 de junio de 2.008, dispone que ”Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio público del suelo que se hagan constar en las enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el art. 27 LH, y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de la enajenación.”
3. En materia de viviendas: Viviendas a precio tasado. El RD de 12 de diciembre de 2.008, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2.009-1012, establece una prohibición de disponer inter vivos durante diez años, que se hará constar en el Registro por medio de nota marginal.
4. Legislación agraria: La de enajenar la finca adquirida por retracto de explotaciones prioritarias durante seis años desde la adquisición (art. 27 LMEA)
5. Derechos Forales:

• La de vender bienes adquiridos por retracto gentilicio durante cinco años en Aragón y durante dos años en Navarra.
• La de vender bienes adquiridos por el censualista por derecho de fadiga durante seis años desde su adquisición (565.25 Ccc)

La contravención de las prohibiciones legales implica la nulidad del acto y el cierre del Registro, aunque no se trate del cierre en sentido técnico como cuando opera el art. 17 LH

Prohibiciones judiciales o administrativas:

Son las decretadas por las autoridades judiciales o administrativas en los juicios y expedientes de que conozca a fin de asegurar el resultado de los mismos.

Se contienen en el párrafo segundo del art. 26 LH.

En ellas distinguimos:

a) Prohibiciones judiciales.

Pueden dictarse en orden civil, criminal, laboral y contencioso-administrativo.

Según la LEC pueden dictarse además de en el proceso ejecutivo, en la adopción de medidas cautelares.

El art. 42.4 LH permite la práctica de anotación preventiva, al decir: “Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:… 4º. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviera, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.”

Son supuestos de este tipo de prohibiciones:

• Las que se decretan cuando el demandado ha sido declarado en rebeldía.
• Las que pesan sobre los bienes hereditarios en los juicios de abintestato y testamentaría
• La anotación preventiva a que aluden los arts. 26.2 y 42.4 LH, que puede obtener el que demandando en juicio el cumplimiento de cualquier obligación obtuviera providencia ordenando el secuestro o la prohibición de disponer de bienes inmuebles.
• La anotación preventiva que se puede adoptar en un proceso penal como medida cautelar, que se contiene en el último párrafo del art. 20 LH: “No podrá tomarse anotación de demanda., embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar en el mandamiento.”

b) Prohibiciones administrativas.

Pueden dictarse para asegurar los derechos que puedan corresponder al Estado o a la Hacienda Pública. Como tales podemos citar:

• La anotación preventiva de prohibición de disponer acordada por la Dirección General de Seguros sobre bienes de las Entidades Aseguradoras en liquidación
• La anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística por parcelación ilegal, con efectos de prohibición de disponer (art. 79.5 del RD de 4 de julio de 1.997)

Estas anotaciones cierran el Registro con el efecto limitado de la prioridad a que se refiere el art. 145 RH: “Las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar, comprendidas en el número 2º del artículo 26 y número 4º del artículo 42 de esta Ley, impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la finca o el derecho sobre los que haya recaído la notación hubiere realizado posteriormente a ésta su titular, pero no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación.”

2. EXAMEN ESPECIAL DE LAS PROHIBICIONES VOLUNTARIAS.

Conforme a los arts. 26 y 27 LH hay que distinguir entre las prohibiciones establecidas en actos a título gratuito y las establecidas en actos a título oneroso.

A) Prohibiciones de disponer establecidas en actos a título gratuito.

Como hemos visto, el art. 26.3 LH dice que son inscribibles “siempre que la legislación vigente reconozca su validez.”

Requisitos:

1. Para su inscripción se requiere un interés legítimo, o justa causa de la prohibición. Conforme al art. 1.277 Cc: “Aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario.” Por tanto, basta con que se deduzca de la cláusula correspondiente, aunque no esté expresamente indicada. De aquí resulta un segundo requisito, su accesoriedad, pues se impone en garantía de derechos e intereses de personas distintas de quien las ordena, no pudiendo ser establecidas sobre los propios bienes del ordenante.
2. Temporalidad. Tiene por objeto evitar la amortización de la propiedad. Son nulas las prohibiciones de disponer perpetuas y las temporales que excedan del límite legal. En nuestra legislación están establecidos para los fideicomisos, si bien se aplican también a los actos a título gratuito inter vivos por la remisión que a las sustituciones fideicomisarias hacen los artículos 640 y 641 Cc.

El límite legal en el Cc está establecido en los arts. 785.2: “No surtirán efecto:… 2º. Las disposiciones que contengan prohibición perpetua de enajenar, y aun la temporal, fuera del límite señalado en el artículo 781” es decir, que no pasen del segundo grado o se hagan a favor de personas vivas.

En Derecho Foral los límites están establecidos:

• Cataluña, en el art. 426.10 Ccc: un solo llamamiento.
• Navarra, en la Ley 481 de su Compilación: cuatro llamamientos.

Efectos:

Impide la realización de actos dispositivos voluntarios (transmisión, gravamen, renuncia). La DG ha permitido la inscripción de la constitución de hipoteca sobre un bien afecto a prohibición de disponer si el crédito garantizado vence con posterioridad o si, venciendo antes, existe pacto expreso de diferir la ejecución al momento en que los bienes sea enajenables.

No impide la realización de actos de administración, ni los denominados de riguroso dominio que no implican transmisión, como agrupación, agregación, segregación, división, declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal.

En cuanto a los actos dispositivos forzosos, La Rica, Chico y otros autores entendieron que admitirlos era ofrecer la posibilidad de defraudar la prohibición, mediante la creación de una deuda ficticia con la consecuencia de una enajenación judicial. La DG sostuvo esta misma postura admitiendo la anotación preventiva de embargo, pero no su adjudicación ya que esto supondría traspasar los límites del derecho subjetivo embargado. Posteriormente, con la resolución de 22 de febrero de 1.989 ha cambiado de criterio, restringiendo la eficacia de la prohibición a los actos dispositivos voluntarios, pues el principio de responsabilidad patrimonial universal es materia excluida de la autonomía de la voluntad.

Su constancia registral se produce mediante un asiento de inscripción, generalmente como uno de los elementos que determinan la extensión del derecho inscrito, conforme a los arts. 9 c LH y 51.6 RH.

Efectos de la constatación registral de la prohibición.

• Los determina el art. 145 RH ya expuesto: sólo cierra el Registro a los actos otorgados después de la anotación. Los anteriores, que se basen en asientos registrales anteriores, aunque se presenten con posterioridad, serán inscribibles.
• Los actos dispositivos inscritos a pesar de la constatación registral de la prohibición, son nulos, pues como dice el art. 33 LH: “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.”
• Las prohibiciones de disponer indebidamente registradas, surten plenos efectos mientras no sean canceladas. Art. 1.3 LH: “Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.”

Cancelación de las prohibiciones de disponer inscritas.

Según Gómez Gálligo procederá:

1. Por consentimiento del otorgante. El que impuso la prohibición en acto a título gratuito inter vivos (las constituidas en acto mortis causa, sólo producen efecto al fallecimiento del otorgante) puede cancelarla mediante escritura pública siempre que no se lesionen derechos adquiridos a su amparo. Pero no puede cancelarse por consentimiento de los favorecidos por ella, ya que no generan un derecho real susceptible de tráfico, enajenación, embargo o renuncia.
2. Por el transcurso del plazo de duración Esta cancelación puede practicarse a instancia de parte interesa e, incluso, de oficio por el Registrador al practicar algún asiento o expedir una certificación, conforme al art. 353.3 RH.
3. Por la purga o liberación derivada de asientos anteriores, como puede ser por ejecución de una hipoteca inscrita o un embargo anotado con anterioridad.
4. Por enajenación forzosa, ya sea por expropiación forzosa o procedimiento de apremio.
5. Por resolución judicial o en juicio declarativo de liberación de cargas en que se declare la ineficacia o la caducidad de la prohibición (art. 40 LH)
6. Por fallecimiento de la persona a cuyo consentimiento se vincula la disposición, conforme al art. 82.2 LH.

B) Prohibiciones establecidas en acto oneroso.

El art. 27 LH niega su acceso al registro, sin perjuicio de que, mediante hipoteca u otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.

La LH les da el tratamiento de obligaciones de no disponer, que carecen de trascendencia real, aunque pueda asegurarse su cumplimiento mediante hipoteca u otra garantía real, que garantizarán, lógicamente, la indemnización de daños y perjuicios a que de lugar su incumplimiento.

El art. 57 RH dice: “Cuando mediante hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohibiciones de disponer a que se refiere el artículo 27 de la Ley, se inscribirán en un sólo asiento el acto o contrato que las contenga y la hipoteca que se constituya, y se hará constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer.“

La doctrina critica el rechazo al Registro de la Propiedad de las prohibiciones de disponer establecidas en acto a título oneroso pues no se observa razón de fondo que lo justifique, como parece entender el propio legislador en la regulación especial de las ventas a plazos de bienes muebles.

El Derecho navarro permite su inscripción, estableciendo que las prohibiciones de disponer establecidas en actos a título oneroso tienen eficacia obligacional por el plazo máximo de diez años, y son inscribibles cuando se convenga expresamente, en cuyo caso tienen eficacia real por un plazo máximo de cuatro años (Ley 482).

3. EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.

Es el pacto expreso en cuya virtud las partes acuerdan que la entrega o tradición no transmitirá la propiedad de la cosa al vendedor. Su finalidad es garantizar el pago del precio aplazado, pactando que, no obstante, la entrega de la cosa, que se lleva a cabo de manera inmediata, el vendedor se reserva el dominio hasta que el precio quede íntegramente satisfecho.

Este pacto es normal en las ventas a plazos de bienes muebles, pero relativamente infrecuente en el ámbito inmobiliario

Naturaleza jurídica. La reserva de dominio supone una modificación del sistema legal de transmisión del dominio, siendo discutida su naturaleza jurídica:

La tesis más generalizada entiende que se trata de una transmisión condicional, en la que no se sujeta a condición el contrato, perfecto en sí mismo, sino el efecto traslativo propio de la tradición.

Dentro de esta tesis, la doctrina mayoritaria, y también la jurisprudencia, considera que se trata de una condición suspensiva, en la que el vendedor sigue siendo propietario hasta la purificación del negocio, con la sola limitación de conceder el uso y el goce al comprador y de la obligación del vendedor de no transferir el dominio a otras personas.

De esta doctrina discrepa Díez Picazo, que entiende que se trata de una condición resolutoria, puesto que el riesgo pasa del vendedor al comprador con la entrega de la cosa; de aquí se deduciría que el comprador adquiere una propiedad resoluble y el vendedor sólo conserva el derecho de resolución.

Acceso al registro. En el orden registral, se ha discutido la posibilidad de inscripción de las cláusulas de reserva de dominio:

– La doctrina tradicional niega esta posibilidad, en base a una interpretación hasta cierto punto formalista del art. 11, que niega efectos respecto de terceros a los aplazamientos del pago del precio que no se aseguren con condición resolutoria expresa o con hipoteca. Y el Reglamento, al regular la forma de llevar a cabo la inscripción de los aplazamientos del pago del precio, sobreentiende que el aseguramiento de ese pago no tiene más fórmulas que las del art. 11.

En consecuencia, se entiende que un título de venta en que el pago del precio aparece como condición suspensiva no puede inscribirse; que si se inscribe no puede hacerse mención del pacto, y que si se menciona este no produce efectos frente a terceros.

– La doctrina más reciente, por el contrario, tiende a admitir la inscripción:

 Si la reserva de dominio se configura como una condición suspensiva, Amorós Guardiola señala que la interpretación literal del art. 11 no puede ser razón suficiente para dejar de inscribir dicha condición, que resulta amparada por el art. 23 LH y cuya constancia permite adecuar el Registro a la realidad extrarregistral.

• Si se entiende, como Díez Picazo, que la condición es resolutoria, tampoco habría problemas, puesto que la cláusula cae entonces de lleno en el supuesto de hecho del art. 11 LH, ya que la reserva de dominio tendría el carácter de una condición resolutoria expresa.

Efectos. La inscripción en el Registro es el único medio por el que este pacto puede surtir efectos frente a terceros inscritos. Practicada la inscripción:

• El comprador carece de facultades dispositivas, sin que sus acreedores puedan instar la anotación de embargo
• El vendedor, por el contrario, puede realizar actos dispositivos, aunque sin perjuicio del derecho del comprador. El derecho del vendedor es embargable, pero este embargo no afectará a los derechos del comprador, que adquirirá ipso iure la propiedad en el estado en que se encontraba en el momento de la inscripción de su derecho si llega a pagar el precio en el tiempo convenido.
• Por lo demás, las consecuencias registrales del pacto de reserva de dominio se reconducen a la doctrina general de las condiciones:

1. Condición suspensiva. Si se estima, con la doctrina mayoritaria, que el pacto lleva implícita una condición suspensiva:

– Pendencia. Durante la pendencia de la condición:

• Titularidades. En el Registro coexisten dos titularidades combinadas:
• la actual del titular transferente sub conditione
• y la titularidad expectante del adquirente.

Esta coexistencia hace que no sea de aplicación automática el art. 76 LH, dado que la inscripción de transferencia no provoca automáticamente la extinción del derecho del transmitente, sino que tendrá lugar cuando se acredite el pago del precio en el tiempo convenido.

• Legitimación. La legitimación registral operará en favor del titular actual y también en favor del titular expectante, aunque este último, lógicamente, no puede acogerse a la presunción posesoria ni al procedimiento del art. 41 LH.
• Existit. Cumplida la condición suspensiva:
• El pago total del precio por parte del comprador se hará constar por medio de la nota marginal que regula el art. 23 LH, con las circunstancias que resultan del art. 56 RH.
• Déficit· Si la condición llega a faltar, debe cancelarse la inscripción en favor del comprador, a través de la correspondiente escritura o sentencia.

2. Condición resolutoria. Si se estima que el pacto de reserva de dominio lleva implícita una condición resolutoria, debe aplicarse la doctrina general del art. 11 LH, que se expone en otros temas del programa.