Tema 16. Las condiciones suspensivas y resolutorias y el Registro de la Propiedad. Modo de hacer constar su 45 cumplimiento o incumplimiento. El aplazamiento del pago del precio en las transmisiones inmobiliarias: Examen del artículo 11 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento. Jurisprudencia del Tribunal Supremo y doctrina de la Dirección General de los Registros acerca de la condición resolutoria explícita.
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Las condiciones, según se expone ampliamente en los temas correspondientes de la parte de derecho civil, son determinaciones accesorias de la voluntad integradas en la estructura del negocio jurídico mediante las cuales se hace depender de la concurrencia de un acontecimiento futuro o incierto la producción o cesación de los efectos del negocio condicionado, según que sean suspensivas o resolutorias, respectivamente.
Respecto a su constancia registral, a diferencia del sistema alemán, en el que los actos condicionales no son susceptibles de inscripción sino sólo de anotación preventiva, en el derecho español las condiciones acceden al Registro juntamente con el acto jurídico condicionado, debiendo copiarse literalmente en la inscripción de dicho acto principal como elemento integrante de dicho acto. Así resulta de dos preceptos básicos:
que preceptúa que, a fin de dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba, se copiarán en la inscripción literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias o de otro orden establecidas en el título.
Requisitos generales para la inscripción
No lo son las que impropiamente se denominan en la LH y RH condiciones rescisorias y revocatorias, que, en realidad, constituyen circunstancias negociales de las que pueden derivarse acciones legales de rescisión o revocación del negocio.
Tampoco la denominada “conditio iuris” constituye una auténtica determinación accesoria de la voluntad, sino un presupuesto legal de la eficacia del negocio. La DGRN, en resolución de 1 de octubre de 1925, sentó la doctrina de que, si la conditio iuris era elevada por los particulares a la categoría de conditio facti, debía tener el mismo trato que esta última, pudiendo en consecuencia tener acceso al Registro, pero la R. de 4 de septiembre de 1980 cambió este criterio.
Tratándose de condiciones propiamente dichas, cabe la inscripción tanto si son resolutorias como suspensivas, pese al criterio expresado por parte de la doctrina de que las suspensivas solamente fuesen objeto de anotación preventiva, dada su carencia de efectos en la fase de pendencia. La Resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2010 admite expresamente la inscripción de venta bajo condición suspensiva por analogía con el pacto de reserva de dominio, cuya validez e inscripción se admiten por la jurisprudencia.
Si la condición es inválida, deben distinguirse dos supuestos:
Si la purificación del negocio a través del cumplimiento de la condición no origina automáticamente una modificación jurídico real, sino que da lugar a una obligación de transmitir o retransmitir, no puede hablarse de condición registrable, puesto que ni siquiera existe acto inscribible.
La DGRN (R. 15 febrero 2002) consideró exigible el establecimiento de un plazo, por entender que los criterios de los arts. 1117 y 1118 C.c. se compadecen mal con un sistema registral pensado para dar seguridad a los terceros.
Efectos de la constancia registral de la condición
A) Fase de pendencia.
a) Con la inscripción del derecho condicional no se produce el efecto extintivo previsto en el art. 76 LH para las inscripciones de transferencia, sino que en el Registro coexistirán dos titularidades de diferente naturaleza:
b) Ambas titularidades gozan de la legitimación registral, pero la expectante no puede acogerse a la presunción posesoria ni pretender el ejercicio de las acciones reales del art. 41 L.H.
Cada titular puede disponer por sí sólo del derecho limitado que tiene inscrito a su favor y juntos pueden disponer plenamente del derecho sin limitación alguna.
c) La inscripción asegura la eficacia retroactiva de las consecuencias del cumplimiento de la condición, a efectos de la fe pública.
También en este caso publica el Registro dos titularidades:
Los efectos de la inscripción para el adquirente sujeto a condición resolutoria son los generales de toda inscripción, aunque con la limitación que supone la amenaza de resolución.
B) Cumplimiento o incumplimiento de la condición: modo de hacerlo constar registralmente.
Art. 23 L.H.
“El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o contratos inscritos, se hará constar en el Registro:
art. 56 R.H.,
“Las notas marginales a que se refiere el art. 23 de la ley expresarán:
– La R. 10 Enero 1944 permite que pueda justificarse:
Doctrina reiterada por la R. 25-01-2012 (BOE 12-03-2012)
– La doctrina, por aplicación analógica del art. 238 R.H., entiende que el cumplimiento puede hacerse constar mediante:
“Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite:
Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieran constituido derechos reales también deberá cancelarse su inscripción con el mismo documento siempre que se acredite la referida consignación.”
La DGRN (R.20 diciembre 2005) ha señalado que la consignación no será necesaria cuando la resolución no se deba a falta de pago del precio y no existan cantidades satisfechas por la persona cuyo derecho se extingue por la resolución.
Tras la reforma de la Ley 13/2015 de 24 junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario, la redacción del art.10 LH queda incluida y unificada en el art.11LH, introduciendo como novedad la remisión a los medios de pago.
ART. 11 ap.1 L.H.
“En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar:
El incumplimiento de lo dispuesto en los apdos. 2 y 3 tendrá el carácter de defecto subsanable, que impedirá la inscripción y sólo podrá ser subsanada mediante la presentación de una escritura en que consten todos los NIF y se identifiquen todos los medios de pago empleados, si bien la Resolución de 5 de mayo de 2011 entiende que no determina el cierre registral la omisión de todos los elementos de identificación que el notario está obligado a consignar de conformidad con el art. 177 RN, sino sólo los de su apdo. 5.
En todo caso, los medios de pago han sido objeto de diversas Resoluciones, que contemplan diferentes aspectos relativos a los mismos, así las de 2 y 6 de julio de 2011.
Precio aplazado
La inscripción de la compraventa deberá reflejar:
En cuanto al pago del precio, señala el
art. 58 R.H.
“ 1. Se hará constar por medio de una nota marginal, siempre que los interesados lo reclamen o el Juez o Tribunal lo mande, el pago de cualquier cantidad que haga el adquirente, después de la inscripción, por cuenta o saldo del precio de venta o del abono de diferencias en la permuta o en la adjudicación en pago.
Igualmente, bastará la extensión de una nota marginal cuando así especialmente lo establezca alguna Ley.
La LH admitió desde 1861 la oponibilidad a tercero de la resolución de la compraventa por falta de pago total o parcial del precio cuando se hubiera hecho constar en la inscripción el aplazamiento, regla que se mantuvo incluso después de que el art. 1.124 C.c. reconociera sólo efectos ex nunc a la acción resolutoria implícita en los contratos bilaterales sinalagmáticos.
La reforma de 1944 cambia el criterio para armonizarse con el C.c. y establece lo que viene a reproducir el nuevo artículo 11 ap.2 y 3 LH tras la reforma 13/2015
art. 11 ap 2 y 3 LH
“La expresión del aplazamiento del pago, no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que:
En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.
Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago, cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie.”
a) Aplazamiento sin garantías.
– En este caso, y como ha señalado la RDGRN 5-3-2012 (BOE 7-5-2012), la constancia del precio aplazado, no garantizado, es un mero dato de hecho que, ciertamente, se refleja en el Registro, pero del que no se deriva efecto real alguno.
b) Pago garantizado con hipoteca u otra forma de garantía real.
En caso de referirse la compra a más de una finca, deberá señalarse la responsabilidad de cada una de ellas.
El impago del precio permitirá ejecutar la garantía en cada caso establecida, mientras que el pago dará lugar a la cancelación de la garantía, para lo que se estará a las reglas previstas en los arts. 82 LH y 179 RH, requiriéndose capacidad para disponer con las particularidades del art. 178 RH.
Dentro de estas garantías, además de la hipoteca y la anticresis, cabe mencionar el pacto de reserva de dominio, cuyo examen corresponde a otro tema.
c) Atribución a la falta de pago del carácter de condición resolutoria explícita
La tercera forma de reforzar la posición del vendedor respecto al pago del precio aplazado es atribuir a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita previendo, en palabras del art. 1.504 C.c., la resolución de la compraventa por falta de pago del precio, supuesto que pasamos a examinar en su perspectiva registral, a la luz de la jurisprudencia y de la doctrina de la DGRN, que se han manifestado reiteradamente sobre la materia.
A) Requisitos para su inscripción
No se exigen fórmulas sacramentales, pero sí que sea inequívoca la voluntad de las partes de dar a la falta de pago carácter resolutorio.
B) Efectos de la inscripción.
C) Requisitos para la reinscripción a favor del vendedor.
art. 59 RH
“Si en la venta de bienes inmuebles o derechos reales se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tenga lugar de pleno derecho la resolución del contrato, será necesario, para verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de sus causahabientes, que se haga constar la notificación judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe el título del vendedor.”
Por lo tanto, para practicar la reinscripción a favor del vendedor se requiere:
a) Solicitud del interesado.
b) La presentación del título de adquisición del vendedor.
c) Notificación judicial o notarial de que queda resuelta la venta. Según el TS:
* No es un requerimiento de pago sino una notificación obstativa del pago por la que el vendedor manifiesta su decisión de resolver el contrato.
* Puede hacerse por correo en la forma prevista en el Art. 202 RN, siempre que se acredite que llegó a su destinatario.
d) Otros requisitos:
A partir de la RDGRN 29 diciembre 1982 se traen al ámbito registral conclusiones del T.S, que, interpretando restrictivamente el art. 1504, limitaban el automatismo de la resolución, para evitar, en lo posible, que el vendedor o permutante pueda, sin intervención de los tribunales, decidir unilateralmente la resolución sin las cautelas adecuadas para salvaguardar los derechos de todos los interesados, Resolución de 10 de diciembre de 2010.
Según esta nueva orientación, para la reinscripción, además de los requisitos antes señalados, será necesario:
e) Cancelación de asientos posteriores.
D) Requisitos para cancelar la condición resolutoria explícita.
Puede tener lugar:
a) Regla general. Conforme al 82 LH, servirá de título:
– Sentencia firme.
– Escritura pública de carta de pago.
El otorgamiento de esta Escritura requiere capacidad para disponer, pues la misma puede originar la cancelación de la condición resolutoria por nota marginal (Arts. 23 LH y 58 RH) Según la mayoría no son aplicables por analogía las excepciones del Art. 178 RH.
b) Precio aplazado representado por letras de cambio.
Se planteó si podría cancelarse la condición resolutoria mediante acta notarial acreditativa de encontrarse todas las letras en poder del comprador. Inicialmente, se consideró que era necesario pacto expreso, pero la R. 30 mayo 1980 lo admitió, aunque no se hubiese pactado, entendiendo que el pago del precio aparece justificado, lo que implica el incumplimiento de la condición resolutoria, y la posibilidad de extender la nota marginal cancelatoria del Art. 23 LH, y por analogía con lo dispuesto en el Art. 156 LH.
Art. 82 LH, último párrafo, introducido por L. 24/2001 de 27 diciembre,
“A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el Art. 11 y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”
Del precepto deduce la doctrina dos posibilidades de cancelación por caducidad:
En ambos casos deberá transcurrir un año más sin que se haya hecho constar ninguno de los hechos señalados en el precepto: renovación de la obligación o interrupción de la prescripción, o, con mayor motivo, el ejercicio de la facultad resolutoria.
Curiel/ Rev. Enero 2012
Revisión mayo 2014
REBECA RUZ GÓMEZ/Rev. Septiembre 2015
