Tema 1. Concepto del Derecho Inmobiliario. El Registro de la Propiedad: Concepto y fines. Tendencias a la ampliación de su ámbito funcional: Los bienes registrables y no registrables. Indicación histórica sobre la publicidad inmobiliaria en el Derecho Romano, Germánico y antiguo Derecho Español. Las contadurías de hipotecas.
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En sentido amplio, Derecho inmobiliario es “el conjunto de normas que regula los actos y contratos relativos al nacimiento, transmisión, modificación y extinción de las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles”. Este concepto es demasiado extenso, puesto que:
.para lograr esa publicidad y la protección del tráfico, se utiliza el registro de la propiedad.
Por ello, podría definirse el Derecho inmobiliario como “el conjunto de normas que regulan las formas de publicidad de los actos y contratos relativos al nacimiento, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales en sentido estricto y de aquellas relaciones jurídicas dotadas de trascendencia real a través del registro de la propiedad” (Rico Morales)
B – la publicidad registral. Uno de los aspectos más importantes del derecho inmobiliario es el relativo a la publicidad, y a la institución mediante la cual se desarrolla, el Registro de la Propiedad; como consideraciones generales sobre la materia:
1 – La absolutividad. Es uno de los caracteres esenciales del derecho real, de donde deriva la oponibilidad erga omnes.
2 – Publicidad registral. Es la “la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes, y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada”.
3 – Para desarrollar la actividad estatal de toma de razón y manifestación de las situaciones jurídicas inmobiliarias, la ley ha creado el Registro de la Propiedad, que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
C – concepto de derecho inmobiliario.
LACRUZ define el derecho hipotecario como “el que regula la adquisición y eficacia de las posiciones registrales”, definición que encierra las ss. ideas:
D – caracteres del derecho inmobiliario:
1 – Pluralidad de normas.
2 – Aplicación uniforme en el territorio español.
3 – Contenido preventivo y legitimador. En el aspecto sustantivo, el derecho hipotecario:
4 –Finalmente, señalar que todos los extremos relativos al Registro de la Propiedad, es materia de competencia exclusiva de los jueces y tribunales españoles.
El objeto del derecho hipotecario es conseguir la seguridad de la propiedad inmueble y del tráfico jurídico sobre la misma, mediante la publicidad registral.
Por ello, dispone CHICO que el derecho hipotecario se define por ser un derecho “ preventivo, legitimador y protector del tráfico jurídico” al referirse a las manifestaciones del principio de publicidad.
El Registro de la Propiedad puede ser examinado como oficina, como conjunto de libros y como institución. Estos tres aspectos son recogidos en el art 1 LH: “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las citadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieren a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.
1 – En cuanto oficina, el Registro tiene el doble aspecto de:
– Local donde se lleva a cabo la publicidad registral
– Y demarcación territorial, como manifestación del sistema de competencia establecido por el art. 1.2 L.H. “las inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles”.
En su funcionamiento como oficina, el Registrador gestiona el Registro como un profesional del Derecho, con plena libertad en la organización de los elementos materiales y humanos. En este sentido sus oficiales y auxiliares están sometidos a la legislación laboral y realizan su cometido bajo la responsabilidad del Registrador.
2 – En cuanto archivo, el Registro es el conjunto de libros de la oficina, en que constan los respectivos asientos. Los libros, foliados y visados judicialmente, hacen fe de lo que en ellos consta, están bajo la salvaguardia de los tribunales, y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los términos señalados en la ley.
3 – El Registro como institución jurídica. Es la concepción más ajustada del Registro.
Un problema íntimamente ligado con el concepto de registro, es el de configurarlo como en “SERVICIO PUBLICO”. La doctrina Italiana construyó la teoría del Registro como servicio público, basándose en que la publicidad de los derechos reales es una necesidad pública a la que hay que servir. Esta teoría es recogida en España, entre otros por López Medel y González Pérez. Estas posturas doctrinales se retoman por los administrativistas para formular la teoría del “REGISTRO UNITARIO” englobando no solo los de carácter jurídico sino también los de naturaleza administrativa. Sin embargo, como señala Lacruz existe una inadaptación del Registro a las reglas fundamentales del Derecho Administrativo.
Teniendo en cuenta el Registro como institución jurídica el artículo 1 LH señala que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Tal definición es criticada por la doctrina por su inexactitud:
– Los asientos registrales pueden ser además de inscripciones o anotaciones, de cancelación o notas marginales.
– Se refiere a los actos y contratos. Roca Sastre señala que es más aconsejable hablar de actos o negocios jurídicos y resoluciones judiciales o administrativas.
– Tampoco debería hablarse separadamente del dominio y demás derechos reales, puesto que el dominio también es un derecho real. Ello sin contar que también tienen acceso derechos patrimoniales de naturaleza personal como los arrendamientos o el derecho de opción.
Chico, dispone que pese a la crítica del artículo 1 LH debe destacarse el lado positivo de la definición, dado que a través de su claridad y sencillez expresa genéricamente la función principal del Registro a través de su objeto, que luego se desarrolla en el artículo 2 y complementarios.
B – fines. La finalidad inmediata es la de servir de soporte a la publicidad registral, que despliega numerosos efectos jurídicos y económicos. Tiene las ss. finalidades básicas:
1 – Cognoscibilidad general. el Registro permite potencialmente el conocimiento de su contenido, e imposibilita la alegación de la ignorancia. Ello a través de la publicidad formal
2 – Efectos sustantivos sobre la situación publicada.
3 – La seguridad del tráfico. Estas dos finalidades sirven a un fin esencial: la seguridad del tráfico jurídico:
4 – La seguridad del derecho: los principios de legitimación y de tracto sucesivo aseguran al titular registral que no se practicará ninguna inscripción, modificación o cancelación del derecho inscrito sin su consentimiento o sin haber tenido la posibilidad de ser oído en el correspondiente procedimiento.
C – FUNCIONES. la ley pone a cargo del registrador:
– La función calificadora, como juicio crítico acerca de la legalidad de los hechos, actos o negocios cuya publicidad se solicita.
– Y la función documental o autenticadora, en el doble sentido de
– autorizar los asientos como documentos públicos
– y divulgar los datos registrales mediante la publicidad formal.
– el registro también desempeña funciones:
– Función cautelar o preventiva de litigios; destaca el RD de 1994 sobre colaboración de Notarios y Registradores para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
El derecho hipotecario, en su origen, arranca de la distinción entre bienes muebles e inmuebles, que tiene por finalidad establecer un régimen más exigente para los bienes inmuebles, en lo relativo a:
B – tendencias a la ampliación de su objeto. El abandono de este esquema se inicia a finales del siglo XIX, por las necesidades de financiación de las empresas navieras, que no resultaban satisfechas a través de la tradicional institución del préstamo a la gruesa.
1 – La Ley de Hipoteca Naval. 21-Agosto-1893, permitió la hipoteca del buque, mediante la ficción de considerarlo como bien inmueble, a estos solos efectos. Esta ley dio origen a los libros de buques, donde se hacía constar la titularidad dominical y los aspectos jurídico privados, mientras que los administrativos se confían al libro de matrícula.
2 – La L.H.M.P.S.D. Las exigencias financieras de los sectores agrícolas e industriales determinaron la conveniencia de establecer un sistema de garantías reales sobre muebles sin necesidad de atenerse al desplazamiento posesorio propio de la prenda tradicional.
3 – Leyes posteriores:
– La L.N.A. de 21-Julio-1960 regula la inscripción e hipoteca de las aeronaves
– La Ley 17-Julio-1965 Reglamento Venta a Plazos de bienes muebles.
– La D.F. 2ª ley 25-Julio-1989, aludía al futuro Registro de la Propiedad Mobiliaria, en el que se unificarían los registros de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento y los libros de buques y aeronaves.
– La DA 3ª ley de 13 de julio de 1998 señaló que el RVPBM también debería integrarse en el registro de bienes muebles.
– la DA única del RD 3 de diciembre de 1999 creó el registro de bienes muebles, como un registro de titularidades y gravámenes, regulando su aspecto orgánico y remitiéndose, para cada una de sus secciones, a su normativa específica. Integra 7 secciones: buques y aeronaves/ Automóviles y otros vehículos de motor/ maquinaria industrial, bienes de equipo y establecimientos mercantiles/ otras garantías reales/ otros bienes muebles registrables/ Registro de condiciones generales de la contratación /Obras y grabaciones audiovisuales
C – bienes registrables y no registrables.
1 – Opinión tradicional, los autores entendieron que debería seguir siendo fundamental la distinción entre bienes muebles e inmuebles: el objeto del Registro siguen siendo estos últimos por tener mayor importancia que los bienes inmuebles y mayor permanencia y posibilidad de identificación, sin perjuicio de admitir, por asimilación, la publicidad de determinados derechos relativos a los bienes muebles.
2 – Bienes registrables y no registrables. Otros autores estimaron que deben ser las normas de publicidad las que determinen la clasificación de los bienes, ampliando la publicidad registral a los bienes muebles que por su importancia y valor como instrumentos de producción y por su fácil identificabilidad son perfectamente susceptibles de identificación registral.
MARÍN PÉREZ distingue entre:
Chico Ortiz: no obstante, las conquistas conseguidas, no debe estancarse aquí la evolución, ya que surgen en el tráfico jurídico figuras que exigen soluciones registrales, ej. propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios (ley 99), leasing inmobiliario, aprovechamiento urbanístico(RD4/7/1997), derecho de aprovechamiento por turnos…
A – derecho romano. Es prototipo del sistema de clandestinidad en el tráfico inmobiliario lo cual se explica porque los problemas planteados por los supuestos de doble venta o de venta de fincas como libres estando gravadas no se afrontaron desde el punto de vista preventivo, sino represivo, mediante las figuras de la actio auctoritatis y del delito de estelionato.
– Derecho primitivo. Las transmisiones de fundos itálicos eran objeto de publicidad por su carácter solemne, mediante la mancipatio y la in iure cessio.
– Derecho pretorio. Se introduce la traditio, realizándose la transmisión por la simple transferencia de la posesión.
– Derecho postclásico y justinianeo. Caen en desuso la mancipatio y la in iure cessio y se generaliza la traditio, convirtiéndose la transmisión inmobiliaria en un acto privado y secreto.
– La insinuación. El sistema de clandestinidad tenía una excepción en lo relativo a las donaciones, mediante la insinuación:
2 – Gravamen de inmuebles. Tampoco en esta materia conoció el derecho romano un sistema de publicidad:
– Fiducia. Fue la forma primitiva de garantía real, en la que no existía publicidad alguna del gravamen, puesto que la verdadera relación jurídica entre las partes quedaba oculta por el negocio fiduciario.
– Pignus. Más tarde, aparece el pignus, cuya publicidad era prácticamente inexistente, pues sólo se funda en la posesión, que, en sí misma, es un hecho incoloro y abstracto.
– Hipoteca. Incluso esta publicidad meramente posesoria desaparece por completo cuando el pignus se transforma en hipoteca, que posibilita la afectación de una cosa al cumplimiento de la obligación sin necesidad de traspaso posesorio.
C – la publicidad inmobiliaria en EL DERECHO GERMÁNICO. menos perfecto técnicamente que el romano, pero tuvo la extraordinaria virtud de dar un cauce jurídico a las necesidades de publicidad en los negocios relativos a bienes inmuebles.
Evolución
1 – La auflassung extrajudicial. Se distinguen en el acto transmisivo dos elementos distintos:
– El acuerdo de las partes, por el que se concierta la transmisión entre transmitente y adquirente, denominado “sala”, en el que se entregaba un símbolo de la cosa.
– La investidura solemne, que se descomponía en dos actos simultáneos:
– La auflassung extrajudicial, en el antiguo derecho, se realizaba en la misma finca mediante un acto de carácter solemne, y ante testigos, lo cual determinaba una evidente dosis de publicidad.
2 – La Auflassung judicial. el fenómeno traslativo se verificaba ante la autoridad judicial, compareciendo las dos partes, transmitente y adquirente. Una vez el transmitente había manifestado el abandono, la autoridad judicial otorgaba la investidura al adquirente. El juez levantaba un documento de ello, y la entrega de dicho documento suplía a la traditio de la finca
– Inicialmente fue un proceso simulado semejante a la in iure cessio romana, pero más tarde se admitió que las transmisiones de propiedad se hicieran directamente ante el Tribunal, quien a petición del adquirente, emitía un título documental a favor del adquirente, que confirmaba su dominio.
3 – La evolución culmina con la inscripción de las transmisiones en los registros inmobiliarios, a través de la ss. evolución:
– Los libros privados. En la alta Edad Media, Iglesias, monasterios y grandes propietarios territoriales tomaron como costumbre servirse de unos libros en que se copiaban los documentos referentes a las propiedades:
– Los libros municipales. A lo largo del Siglo XII, algunos municipios comienzan la llevanza de libros públicos, en los que se consignaban las enajenaciones de inmuebles que habían tenido lugar ante el consejo municipal.
– Organización.
– Efectos jurídicos. Los efectos jurídicos de los libros registrales tardaron en consolidarse y lo hicieron de modo desigual:
– Evolución posterior. La recepción del derecho romano en Alemania, en los S. XIII y XIV, desvirtuó el sistema, pues supuso la introducción de la transmisión mediante “traditio” sin forma ni solemnidad determinada.
De este modo, la institución de los libros fundiarios, que era una reliquia histórica alemana, se extiende por toda Europa, dando lugar a los diferentes sistemas registrales, que se exponen en otro tema.
C – LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA EN EL ANTIGUO DERECHO ESPAÑOL.
Como etapas anteriores a la legislación de 1861, podemos considerar las siguientes:
1 – La robración y otros antecedentes. Como antecedente remoto, cabe hacer referencia a:
– Los antecedentes propiamente dichos de la publicidad registral son las Pragmáticas de 1539 y 1768; con la primera, nace el primer Registro en España, y con la segunda se desarrolla su normativa.
2.- La segunda etapa se caracteriza por la recepción del derecho romano, lo que supone una falta de publicidad y la introducción de la figura de la traditio como medio de transmisión, a través de Las Partidas.
3.- la tercera etapa se inicia en el siglo XVI, con la creación de una publicidad por medio de Registro, que como apunta Diez Picazo no es un registro de la Propiedad, sino un Registro de cargas y gravámenes; se vio como necesaria la publicidad de aquellos derechos reales que al carecer de contacto posesorio con la cosa, suponían una gran dificultad en su ejercicio y prueba, como eran los censos, las rentas vitalicias y, sobre todo, las hipotecas.
De esa necesidad nacen las Reales Pragmáticas.
. La pragmática de 1539 de don Carlos y doña Juana fue dictada por Carlos V a petición de las Cortes, siendo aplicada en Castilla y no en Aragón y Navarra.
– En su virtud, se instituyó en cada ciudad, villa o cabeza de jurisdicción un libro en que se registrasen los censos, tributos e hipotecas, disponiéndose que los contratos sobre tales cargas que no hubieran sido registrados no harían fe, ni se podría juzgar conforme a ellos ni perjudicarían a tercero.
– La Real Pragmática fue sistemáticamente incumplida por los Tribunales de Justicia, que seguían fieles al sistema romano. Este incumplimiento dio lugar a la aprobación, en 1715, de diversas medidas tendentes a evitarlo.
– Actos sujetos a toma de razón. En las Contadurías se hacían constar:
– Efectos. La toma de razón de estos actos era requisito necesario para que los documentos puedan hacer fe en juicio y fuera de él.
– Organización. Debía haber Contadurías de Hipotecas en las cabezas de partido judicial, a cargo de Escribano del Ayuntamiento, remunerados por arancel. Se llevaban por libros separados para cada término municipal. La toma de razón se hacía en el libro correspondiente al lugar de situación en que radicaba la finca gravada. La toma de razón se efectuaba en virtud de copia del instrumento correspondiente y que una vez registrado deba extenderse nota en el documento presentado. Los Registros eran públicos, pudiéndose extender certificación de sus asientos. Los asientos se distribuían por años, regulándose las circunstancias de los mismos.
– Ámbito. La Pragmática era aplicable en toda España, con la excepción de Cataluña y Navarra.
4 – Disposiciones fiscales de 1829 y 1845.
– En el aspecto puramente civil, estas disposiciones:
-En el aspecto fiscal, supusieron el inicio de la colaboración entre el Registro y la Hacienda pública en las cuestiones relacionadas con los actuales impuestos de TPAJD y SD, ya que unos mismos funcionarios estaban encargados de la toma de razón en los Oficios y de la liquidación y recaudación del tributo.
Las Contadurías de hipotecas significaron un encomiable avance hacia la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, pero sus efectos fueron limitados. La posible existencia de acreedores privilegiados sin necesidad de tomar razón en ningún Registro; la falta de garantía de quien transmitía o gravaba un inmueble era su verdadero dueño; el que el prestamista con garantía hipotecaria no tuviera certeza de que quien hipotecaba un inmueble en garantía era el auténtico dueño, y el hecho de que los Tribunales no declaran la ineficacia de los documentos de los que no había “toma de razón” ponen de manifiesto la deficiente regulación de las Contadurías (Gómez Gálligo).
No obstante lo anterior, las Contadurías prepararon el terreno y fueron el germen del moderno Registro de la Propiedad que instauró la Ley Hipotecaria de 1861.
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