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Legitimación pasiva del titular registral de la vivienda que no es deudor de los gastos comunitarios reclamados

TS, SALA 1ª. Sentencia de 22 DE ABRIL  de 2015. Recurso de casación Núm.: 319/2013

ROJ: STS 1536/2015 - ECLI:ES:TS:2015:1536

Ponente Excmo. Sr. D. Eduardo Baena Ruiz

Materia : Legitimación pasiva del titular registral de la vivienda que no es deudor de los gastos comunitarios reclamados.

La comunidad de propietarios demandante reclamó a la propietaria de una vivienda determinada cantidad en concepto de gastos comunes.

La demandada negó su legitimación pasiva ya que si bien era titular registral de la vivienda ya no era propietaria de la misma.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda pero la Audiencia Provincial revocó la sentencia del Juzgado y estimó la demanda.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la demandada y, asumiendo la instancia, desestima el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia del Juzgado.

La Sala declara que el obligado al pago de los gastos comunitarios, según el artículo 9.1.e) LPH, es el propietario que lo sea en el momento de producirse la obligación. Sin embargo, tras sucesivas reformas en la LPH con el objeto de tutelar y proteger a las comunidades de propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, se ha extendido tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite fijado en el art. 9.1 e), con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad; (ii) el propietario anterior que omita la comunicación del cambio de titularidad.

El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda: (i) cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella; (ii) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble, y (iii) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.

Fuera de estos supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la comunidad de propietarios; por lo que no se encontraría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza.

Ahora bien, el Tribunal aclara que, cuando la comunidad de propietarios, además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el art. 21.4 LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo quinto del mencionado artículo así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.

Resumen : La Comunidad de Propietarios del " EDIFICIO000", representada por el procurador don Rafael Nogueroles Peiró, interpuso demanda de juicio monitorio contra la mercantil Distribuidora y Financiera de Maquinaria SA", en reclamación de las cuotas comunitarias devengadas por importe de SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (7.931,44 euros), interesando la condena de la misma a su abono con expresa imposición de costas.

Por Decreto de 8 de marzo de 2011 se admitió a trámite la petición inicial monitoria en lo referente al artículo 812 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, requiriéndose a la demandada al pago de la suma reclamada por el peticionario y, constando oposición planteada por la parte demandada, por Decreto de 26 de mayo de 2011, se acuerda transformar el procedimiento monitorio, que se archiva como tal, en el correspondiente juicio ordinario, formulando la parte actora demanda de juicio ordinario con el mismo pedimento de condena ya expresado en el suplico de la solicitud inicial de monitorio.

La Procuradora doña Teresa Villaescusa Soler, en nombre y representación de la mercantil "Distribuidora y Financiera de Maquinaria SA , contestó a la demanda formulada de contrario y suplicó al Juzgado:    

    "[...] se sirva dictar sentencia por la que se desestime totalmente la demanda presentada contra mi principal, estimándose la falta de personalidad en el demandado o falta de legitimación pasiva necesaria ad causam alegada y absolviéndose en consecuencia a la demandada de los pedimentos de aquella, con imposición de las costas y gastos a la parte actora; y para el caso de que SSª no estimara la excepción alegada con toda la documentación y testimonios aportados, se continúe con los trámites del juicio ordinario, recibiéndose el pleito a prueba en su caso, que desde ahora dejamos interesada al objeto de probar aún más si cabe la excepción alegada. ".    

El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gandía dictó sentencia el 9 de enero de 2012, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:    

    " Que estimando la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada Distribuidora y Financiera de Maquinaria SA, se desestima la demanda planteada contra dicha mercantil por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000sito en la AVENIDA000nº NUM000de la Playa de Gandía, absolviendo a la demandada de los pedimentos formulados en su contra.     

     Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante ".

Contra la anterior resolución dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gandía, interpuso recurso de apelación la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del " EDIFICIO000", correspondiendo su tramitación a la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia, que dictó sentencia el 21 de diciembre de 2012 con el siguiente fallo:    

    " PRIMERO.- Estimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Rafael Nogueroles Peiró, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000", sito en la AVENIDA000, número NUM000, de la Playa de Gandía, contra la sentencia dictada el 9 de enero de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Gandía, en el Juicio ordinario 1087/11.     

     SEGUNDO.- Revocar dicha resolución. Y, en su lugar:     

     A.- Estimar la demanda formulada por el referido Procurador de los Tribunales en la representación que ostenta contra "Distribuidora y Financiera de Maquinaria, SA".     

     B.- Condenar a la demandada a que abone al actor 7.931, 44 euros de principal, más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda.       

     C.- E imponer a la parte demandada el pago de las costas procesales.     

     TERCERO.- Y no hacer especial pronunciamiento en orden al abono de las costas causadas en esta alzada .     

El TS acuerda e stimar el recurso de casación interpuesto por la entidad mercantil "Distribuidora y Financiera de Maquinaria, SA", contra la sentencia de 21 de diciembre de 2012, dictada por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 11ª), en el rollo de apelación número 260/2012 dimanante del juicio ordinario número 1087/2011 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gandía, asumiendo la instancia desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios del " EDIFICIO000" contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gandía, y fijándose como doctrina que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre". Sin que proceda imponer las costas del recurso de casación a la parte recurrente con devolución del depósito para recurrir. Y con condena al pago de las costas del recurso de apelación a la parte recurrente.

Doctrina jurisprudencial aplicable: 1. La Ley de Propiedad Horizontal contiene un precepto de carácter sustantivo, el artículo 9.1 que dispone cuáles son las obligaciones de cada propietario, entre las que interesa ahora destacar, en atención al objeto del recurso, la de la letra e) que consiste en "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", y la de la letra i) que es la de "comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local".

Pero también contiene la misma Ley otro precepto, el artículo 21, de naturaleza procesal por ser el que prevé cómo se puede exigir el cumplimiento de las obligaciones de contenido económico como la del apartado e) del artículo 9.1 LPH antes transcrita, cuando el comunero se constituyese en situación de moroso por incumplimiento de tal obligación.

Distinguir la diferente naturaleza de ambas disposiciones resulta de suma utilidad a la hora de llevar a cabo una interpretación armónica de ambos.

2. El obligado al pago, según el precepto sustantivo (artículo 9.1.e)) es el propietario, y así viene a confirmarlo el artículo 21.1 de la Ley, y naturalmente, en principio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario.

La sentencia de 25 septiembre 2014 Rc. 2417/2012 recuerda cómo el artículo nueve de la Ley de Propiedad Horizontal impone al propietario, de forma clara e inequívoca, el pago de los gastos generales para el buen funcionamiento de los servicios comunes no susceptibles de individualización y atención de su adecuado sostenimiento, que no al usuario (sentencias de 25 mayo de 2005 y de junio de 2006), siendo evidente que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y el propietario individual los gastos corresponden a éste que será el legitimado pasivamente para soportar las acciones de la Comunidad en reclamación del pago por tales conceptos.

3. No obstante, y partiendo de la anterior precisión sobre el obligado al pago, se han venido produciendo sucesivas reformas en la Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, pues la morosidad constituye el mayor problema que pueden sufrir, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo que suplan la insolidaridad del moroso.

4. Las garantías previstas para conseguir tal propósito son las siguientes:

(i) Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores (disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio) tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 marzo ( artículo 9.1 e), párrafo segundo LPH ).

(ii) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores (disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH).

(iii) La obligación del propietario de "comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local", estableciendo que "quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este". Sin embargo se añade que tal responsabilidad "no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria . (Artículo 9.1 i) LPH).

5. De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite que ya hemos recogido, con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad; (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad.

6. El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda: (i) cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella; (ii) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble, (iii) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.

Fuera de estos supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la Comunidad de Propietarios; por lo que no se encontraría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza.

7. Ahora bien, cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral , será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 de la LPH , de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral , a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.

Así lo vienen entendiendo la mayor parte de los tribunales, como cita la parte recurrente, y así lo ha venido sosteniendo la DGRN con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo.

Según las RRDGRN de 30 de junio 1986, 18 de mayo 1987 y 9 de febrero 1997 "si en el momento de interponerse la demanda en reclamación del pago de los gastos de comunidad el piso o local hubiese pasado a poder de tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra aquél deberá dirigirse aquélla, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal, coordinándose de este modo la especial protección brindada por el art. 9.5 de la LPH con los principios de legitimación y tracto sucesivo (arts. 1, 20 y 38 LH)".

8. Como la interpretación de la Sala no comparte la que hace el Tribunal de instancia procede, con estimación del motivo, casar la sentencia recurrida y, asumiendo la instancia, desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte actora contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, que se confirma.

Se fija como doctrina que "cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre (F.Jco 3º).

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