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Contrato de compraventa de vivienda sobre plano

TS, SALA 1ª. Sentencia de 23 DE JULIO  de 2015. Recurso de casación Núm.: 2705/2013

ROJ: STS 3443/2015 - ECLI:ES:TS:2015:3443

Ponente Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo

Materia: Contrato de compraventa de vivienda sobre plano.

Concurso de acreedores de la promotora. Efectos del convenio al que se adhieren los compradores que entregaron dinero a cuenta, cuya devolución estaba garantizada por una Sociedad de Garantía Recíproca, en virtud de lo regulado en la Ley 57/1968. De acuerdo con la normativa que rige la asunción de la obligación de garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, al amparo del artículo 1 de la Ley 57/1968, la adhesión de los compradores beneficiarios de esta garantía al convenio del concurso de acreedores de la promotora no altera el derecho de dichos compradores a dirigirse contra la aseguradora para la restitución garantizada en caso de incumplimiento de la obligación de la promotora. El acuerdo alcanzado entre la promotora concursada y los dos compradores demandantes, con posterioridad a la aprobación del convenio, por el que se resolvía el contrato de compraventa, no libera a quien aseguró la devolución de las cantidades pagadas a cuenta, sino que constituye el cumplimiento del presupuesto legal para que los compradores puedan ejercitar la acción contra la aseguradora en reclamación de dichas cantidades, pues la resolución convenida es posterior a que se hubiera cumplido el plazo de entrega de la vivienda y ante la imposibilidad de cumplimiento.

Resumen : La actora interpuso demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Alicante, contra la entidad Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana (S.G.R), interesando sentencia por la que se le condene a la demandada a satisfacer a la demandante la suma acumulada de 34.749 euros, más el interés legal del dinero capitalizado desde el día 9 de septiembre y 10 de octubre de 2005, para el principal desembolsado de 3.000 euros y 15.274,50 euros y desde el día 11 de mayo de 2006, para el principal desembolsado de 16.474 euros (Hecho Segundo). Subsidiariamente, para el caso de no ser estimada la petición anterior, se solicita el dictado de sentencia por la que condene a la demandada al pago a la actora de la cantidad de 18.274 euros, correspondiente al aval constituido por la demandada en Alicante, con fecha 21 de noviembre de 2005, en garantía de la citada cantidad e inscrito en el Registro Especial de Avales de la demandada con el número: 04017802 siendo beneficiaria la parte actora. Y en ambos casos con imposición de las costas procesales causadas en la instancia.    

El Juzgado de Instancia estimó en parte la demanda.

La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de la Sociedad de Garantía Recíproca Comunidad Valenciana. La resolución de este recurso correspondió a la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Alicante, mediante Sentencia de 26 de septiembre de 2013, que revocando parcialmente la resolución recaída en la instancia acogió en su integridad los pedimentos planteados por la parte actora.

Por la parte demandada se interpuso recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6ª.     El motivo del recurso de casación fue: "1º) Infracción de los arts. 1822, párrafo segundo, del Código Civil, arts. 1826 y 1827 de dicho texto legal, arts. 1853 y 1125 del Código Civil, y arts. 135 y 136 de la Ley Concursal . El recurso de casación fue admitido.

El TS el desestima el recurso de casación interpuesto por la representación de Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (sección 6ª) de 26 de septiembre de 2013 (rollo núm. 160/2013), que conoció de la apelación interpuesta contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Alicante de 10 de diciembre de 2012 (juicio ordinario 2392/2011), si bien a pesar de haberse desestimado el recurso desestimado el recurso de casación, el tribunal aprecia serias dudas que justifican la no imposición de las costas del recurso de casación.

Doctrina jurisprudencial aplicable: Desestimación del motivo. La garantía otorgada por SGRPV lo fue al amparo de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. El art. 1 impone, como primera condición, al promotor "(g)arantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido ".

Partimos de la consideración de que, en este caso, la garantía otorgada por SGRPV cubría la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta por los demandantes compradores (34.749 euros), pues en este sentido se pronunció la sentencia de apelación, y este extremo no ha sido cuestionado por el recurso de casación.

La controversia suscitada por el recurso de casación gira en torno a los efectos que el convenio concursal aprobado en el concurso de acreedores de la promotora obligada a la entrega de la vivienda, al que se adhirieron los compradores demandantes, ha provocado sobre la garantía otorgada para asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Y también los efectos que sobre esta garantía ha podido producir el posterior acuerdo alcanzado entre la promotora concursada y los compradores demandantes de tener por resuelto el contrato de compraventa, ante la imposibilidad de que se pudiera llegar a cumplir con la obligación de entrega de la vivienda.

La primera cuestión, relativa a los efectos de la aprobación del convenio sobre la vigencia de esta garantía, se rige por el art. 135.2 LC. Este precepto prescribe que "(l) a responsabilidad de los obligados solidarios, fiadores o avalistas del concursado frente a los acreedores que hubiesen votado a favor del convenio se regirá por las normas aplicables a la obligación que hubieren contraído o por los convenios, que sobre el particular hubieran establecido ". De este modo, en un supuesto como el presente en que los compradores, acreedores frente a la promotora concursada del derecho a la entrega de la vivienda y, en su defecto, a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, se adhirieron al convenio que establecía una espera para este tipo de acreedores, la responsabilidad de la entidad que aseguró la restitución de estas cantidades entregadas a cuenta se rige por la normativa aplicable a la obligación asumida.

Esta normativa es la reseñada Ley 57/1968, en cuya virtud fue concedida la garantía. El art. 3 de esta Ley atribuye al contrato de seguro o aval, unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda, carácter ejecutivo "para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley" . Y constituye jurisprudencia de esta Sala que el art. 1 permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el promotor vendedor y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas cuando se cumpla el presupuesto legal de "que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido" [ Sentencias núms. 476/2013, de 3 de julio ; 218/2014, de 7 de mayo y 218/2015, de 22 de abril de 2015 ]. Esta misma jurisprudencia permite también dirigirse únicamente contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento. Por otra parte, el carácter tuitivo de los derechos del comprador que entrega dinero a cuenta de la vivienda pendiente de construir y serle entregada, se manifiesta en el art. 7, que dota a estos derechos el carácter de irrenunciables ( Sentencia 779/2014, de 13 de enero de 2015 ).

Todo lo anterior nos permite concluir que, de acuerdo con la normativa que rige la asunción de la obligación de garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, al amparo del art. 1 de la Ley 57/1968 , la adhesión de los compradores beneficiarios de esta garantía al convenio del concurso de acreedores de la promotora no altera el derecho de dichos compradores a dirigirse contra la aseguradora para la restitución garantizada en caso de incumplimiento de la obligación de la promotora (F.Jco 6).

El acuerdo alcanzado entre la promotora concursada y los dos compradores demandantes, con posterioridad a la aprobación del convenio, por el que se resolvía el contrato de compraventa, no libera a quien aseguró la devolución de las cantidades pagadas a cuenta, sino que constituye el cumplimiento del presupuesto legal para que los compradores puedan ejercitar la acción contra la aseguradora en reclamación de dichas cantidades, pues la resolución convenida es posterior a que se hubiera cumplido el plazo de entrega de la vivienda y ante la imposibilidad de cumplimiento.

No estamos ante un desistimiento por mutuo disenso, anterior al cumplimiento del plazo convenido para la realización de la obligación de entrega de la vivienda, al que nos referimos en la Sentencia 133/2015 de 23 de marzo , para distinguirlo del incumplimiento objetivo, sino ante un incumplimiento que motiva la resolución de mutuo acuerdo. Por ello, esta resolución, constatado el incumplimiento, y sin perjuicio de la relación entre el comprador y la promotora, en cualquier caso confiere al comprador la facultad de ejecutar el aval o, en este caso, reclamar de la aseguradora el pago de la suma asegurada, consistente en la restitución de la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses.

Como afirmamos en la Sentencia de Pleno núm. 778/2014, de 20 de enero de 2015 , el art. 3 de la Ley 57/1968 "introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador", y por ello también la acción de restitución de las cantidades entregadas a cuenta. La exigibilidad del aval o de la suma asegurada está supeditada por el art. 1 Ley 57/68 a un criterio objetivo: que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin "por cualquier causa", como consecuencia de un incumplimiento objetivo del promotor ( Sentencia de Pleno 218/2014, de 7 de mayo ).

En nuestro caso, es claro el incumplimiento del promotor, que debía haber entregado la vivienda en el mes de mayo de 2008, y no lo hizo. El acuerdo adoptado entre la promotora concursada y los compradores, el 25 de noviembre de 2011, por el que se resolvía el contrato, es la constatación del incumplimiento de la promotora y justifica que, al margen de lo pactado en relación con el convenio concursal vigente, los compradores puedan reclamar de la aseguradora las cantidades adelantadas y los intereses (F.Jco 7º)

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