ARRENDAMIENTO.

ARRENDAMIENTO.

1.-P: Se presenta una escritura de compra del 40% de un edificio de pisos, no constituido en propiedad horizontal, por una sociedad, el 20% a cada uno de sus dos únicos propietarios que la habían adquirido por título de herencia. En la escritura siguiente de protocolo, todos constituyen la propiedad horizontal y extinguen el condominio adjudicándose los pisos. Teniendo en cuenta que todos los pisos están arrendados, ¿es necesaria la notificación fehaciente a los arrendatarios respecto de las adjudicaciones de la sociedad?.

R: La mayoría de los contertulios entendió que no, porque en el supuesto de extinción de condominio no existe derecho de retracto arrendaticio en la nueva Ley de arrendamientos urbanos, ni en el artículo 25 para los nuevos arrendamientos, ni en la disposición transitoria 2ª número 3 para los anteriores al 9 de mayo de 1985, que lo recoge sólo si los arrendamientos son anteriores a la constitución de la comunidad y la constitución de ésta no es por título hereditario.

Sin embargo, algunos consideraron que sí, porque muchos arrendamientos son anteriores a la constitución de la comunidad y, además al no tratarse de la venta de todo el edifico o de toda la cuota indivisa que tiene un propietario, la utilización de la posterior extinción del condominio para adjudicar las fincas puede ser un fraude de Ley al supuesto contrario a la excepción del artículo 25-7 de la vigente LAU (venta de todos los elementos del edificio por diversos propietarios o de todos los que tiene un propietario, pero no de algunos de los que tiene un propietario).

Ver además el número 7 de esta revista para un caso similar.

2.-P: DERECHO DE RETORNO. Existe una nota marginal derecho de retorno en un edificio que se ha arrastrado en todos las viviendas del mismo. El promotor quiere vender y el arrendatario no hace más que retrasar la respuesta a la elección del piso y pide dinero. ¿Puede el promotor solicitar la cancelación del arrastre del derecho de retorno y su concreción de los pisos terceros exteriores que era el que tenía el arrendatario antes de la demolición?.

R: La LAU de 1964, que es la aplicable al caso, señala en su artículo 83 que el arrendatario tiene derecho al retorno a un piso de, al menos, tres cuartas partes de la superficie del anterior, de iguales instalaciones, y misma altura y posición exterior o interior; lo que parece contribuir a la solución solicitada.

No obstante, mayoritariamente se considera que la concreción de los derechos exige el consentimiento del titular registral, por lo que el promotor lo único que puede hacer es aplicar lo dispuesto en el artículo 82 de la citada LAU y notificar al arrendatario el piso que le asigna. A partir de ahí, si el arrendatario no contesta en el plazo de 30 días, quedará extinguido su derecho; si se declara conforme se podrá concretar el mismo en el Registro (si bien ello deberá constar en documento fehaciente), y si se opone, la cuestión deberán decidirla los Tribunales, a los que se podrá pedir la citada concreción provisional a una sola planta en tanto se resuelve el litigio.

3.-P: En una escritura de venta consta: "la finca está arrendada a X, si bien mediante carta los arrendatarios declaran no tener nada que reclamar como consecuencia del contrato de arrendamiento". No se notifica la venta al arrendatario, y la citada carta ni se incorpora ni se dice que tiene legitimadas las firmas ni se dice que se ha exhibido al Notario. ¿Es inscribible la venta?.

R: No, porque con la mera manifestación de parte acerca de la existencia y contenido dicha carta, no se acredita la identidad del firmante y, además, su contenido es ambiguo, no cumpliéndose, por tanto, el requisito de notificación fehaciente al arrendatario del artículo 25 de la LAU, necesario para posibilitar la inscripción.

4.-P: En una venta en la referencia a los arrendamientos se dice: "arrendada a X. Los compradores conocen y asumen el arrendamiento pues la arrendataria es la madre de uno de ellos". No existe ninguna notificación. ¿Se puede inscribir la venta?.

R: No, porque el parentesco con el arrendatario por parte del comprador no excluye el derecho de retracto, ni impide, por tanto, la necesidad de notificación fehaciente a aquel prevista en el artículo 25 de la LAU..

5.-P: En una escritura de venta de hace 10 años se indica que la finca está arrendada pero no se notifica al arrendatario. Ahora se presenta acompañada de un acta actual en que comparece el vigente arrendatario renunciando al derecho de retracto. ¿Se puede inscribir la venta?.

R: No, porque el derecho de retracto corresponde al arrendatario que lo fuere en el momento de la venta, por lo que, para poder inscribir, o se consigue notificar a éste, o bien se acompaña un acta notarial de notoriedad de que dicho arrendatario conociendo la venta no ejercitó el derecho de retracto acreditado por prueba testifical, transferencias al nuevo dueño del pago de la renta, etc.