PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: En su día se presentó una escritura de modificación de estatutos de una propiedad horizontal otorgada sólo por la promotora cuando era dueña de todos los elementos independientes, que luego se retiró y cuyo asiento de presentación se canceló por caducidad.
Posteriormente se han presentado las escrituras de venta de todos dichos elementos independientes, en que consta incorporada la nota simple del Registro en que figura la presentación de la escritura de modificación de Estatutos, y en las que los compradores manifiestan por un lado que conocen los Estatutos de la comunidad sin especificar si son los antiguos o los nuevos y en que, en otra estipulación, se mostraron conocedores de la situación registral reflejada en la nota simple.
Ahora se presenta la escritura de modificación de Estatutos y se pretende inscribir en base a que el indicado conocimiento de los mismo implica una aceptación tácita de los compradores. ¿Se considera posible?.
R: Las opiniones se encontraron divididas, así unos compañeros consideraron que es defendible que el consentimiento a la modificación estatutaria estaba dado en las compras y los adquirentes no pueden alegar el desconocimiento de la modificación y, por tanto, que es posible la inscripción de ésta.
Sin embargo, otros, algo mayoritarios, estimaron la necesidad de que el expresado consentimiento sea indubitado o expreso y que la opinión de que a los compradores sólo les debe afectar aquellas modificaciones del título constitutivo inscritas oportunamente antes de presentar sus títulos, alegando en su favor el criterio de la DGRN manifestado en las resoluciones de 19 de febrero de 1999 y 11 de octubre de 2001, aunque se reconoce que en los supuestos contemplados en las mismas, la presentación de la escritura de modificación tuvo lugar después que las compras y en los títulos de éstas no figuraba alusión alguna a la misma.
2.-P: Se presenta una desafectación de portería, venta y modificación de cuotas, en la que resulta que de la nueva distribución de las cuotas, la de los dos locales existentes pasa a ser 0. Comparecen a la Junta todos los propietarios y coinciden con los titulares registrales. ¿Es válida este distribución de cuotas?.
R: El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal dice: " A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total valor del inmueble y referida a centésimas del mismo".
El artículo 5 de la misma Ley establece que "En el mismo título (constitutivo) se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local... Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes".
De estos dos artículos se deduce que todos los elementos independientes de una propiedad horizontal deben tener una cuota de participación y una cuota "CERO" equivale a no tener cuota. Que esto debe ser así se deduce de los criterios legales de fijación de la cuota, que se fundan en que el valor que cada elemento debe tener se deriva del que tenga en proporción al total valor del inmueble, y como datos de referencia se señalan el emplazamiento, situación y uso. Es imposible que un elemento independiente carezca totalmente de valor y, por tanto, que carezca de la cuota de los citados artículos 3 y 5, pues esta cuota es en el condominio del suelo y el edificio.
A mayor abundamiento, si el régimen de propiedad horizontal se extingue por la destrucción del edificio (artículo 23.1 de la Ley), la consecuencia de una cuota CERO sería que el propietario del elemento con dicha cuota no tendría ningún derecho sobre el solar resultante.
Si lo que se pretende con la cuota CERO es que el propietario del local correspondiente no participe en los gastos de la comunidad, la solución sería la modificación de los Estatutos, para decir que, con independencia de la cuota establecida, el propietario del local correspondiente quedará exonerado totalmente de dichos gastos. En la práctica, algo parecido ocurre con los garajes y los locales de planta baja, que normalmente quedan exentos de participar en los gastos de limpieza y alumbrado del portal y escaleras.
3.-P: Se presenta una escritura de desafectación de portería, venta y modificación de cuotas, en la que el acuerdo es adoptado por los 4/5 de los propietarios, alegando para su validez el artículo la dicción del artículo 17 número 1, párrafo 2º de la Ley de Propiedad horizontal, que exige sólo la mayoría de 3/5 para el establecimiento o supresión del servicio de portería, incluso cuando suponga la modificación del título constitutivo o de los estatutos. ¿Es posible?.
R: No, el indicado artículo se refiere al establecimiento o supresión del servicio de portería, en cuanto a tal, no a la desafectación de elementos comunes de la propiedad horizontal como es la vivienda del portero y que, en realidad, es independiente del servicio de portería. Puede existir dicho servicio, sin que el portero viva en la casa, y ese elemento puede existir y explotarse, por ejemplo arrendándolo, aunque no exista ese servicio.
En cuanto a la posibilidad de modificar los estatutos o el título constitutivo, el artículo citado se refiere a las normas de los mismo que impongan la existencia del servicio de portería, pero se considera, que cuando se trata de modificar la cuota que en el condominio tiene cada elemento privativo, es necesario la unanimidad y que el artículo aplicable es el mismo 11 número 1, pero en su párrafo primero.
Este es el criterio de la DGRN manifestado, entre otras, en la resolución de 23 de marzo de 2005, en la que, por otra parte, considera suficiente la comparecencia del Presidente ante el Notario, con certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios tomado por unanimidad con la comparecencia de todos los propietarios presentes o representados y sin necesidad que todos lo mismos tengan inscritos sus títulos en el Registro de la Propiedad, por ser un acto colectivo imputable a la Junta como órgano comunitario y no a cada propietario singularmente.