OBRA NUEVA.
1.-P: Existe inscrita una obra nueva en construcción en 1993. Ahora se presenta un acta de terminación de obra a la que se acompaña un certificado final de obra oficial visado por el Colegio de arquitectos y en el que no consta que la descripción de la obra nueva inscrita se ajusta al proyecto aprobado, y expedido por un arquitecto que no es ni el autor del proyecto ni su director de obra. ¿Se puede inscribir?.
R: La aplicación analógica de la resolución de la DGRN de 10 de marzo de 2002, lleva a concluir que no es necesario el mencionado certificado relativo a que la descripción de la edificación se ajusta al proyecto aprobado, porque, siendo principio general de nuestro Derecho (artículo 2.3 del Código Civil) el de que la leyes no tiene carácter retroactivo si no dispusiesen lo contrario, y habiéndose acreditado mediante documento oficial que la obra se ha terminado y se ajusta al proyecto -único requisito exigido para declarar la finalización de la obra declarada en construcción por el artículo 47-1 del RD 1093/1997-, no puede exigirse el cumplimiento de requisitos establecidos por este Real Decreto y que no eran exigibles cuando se practicó la inscripción de obra nueva en construcción.
2.-P: En un registro se ha presentado una instancia con licencia de primera ocupación en la que consta la terminación de las obras de una vivienda unifamiliar, salvo elementos comunes con otros chalets. Se pretende que se haga constar en el registro la terminación de la obra en construcción, sólo con dicha licencia. ¿Es posible?.
R: A favor de dicha posibilidad estaría que la licencia de ocupación es un documento público administrativo (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) que, en principio, sólo se concede si la obra se ha finalizado ajustándose a la licencia y se han cumplido todos los requisitos establecidos por el ayuntamiento, y que, por tanto, excluye la necesidad del acta notarial con certificado de técnico competente del artículo 47 del RD 1093/1997.
Como apoyo de este criterio mayoritario, se alega la resolución de la DGRN de 26 de febrero de 1996, que permite sustituir el citado certificado de técnico competente por un certificado municipal acreditativo de la terminación y la licencia de ocupación podía cumplir la misma función. La finalidad del certificado, dice la resolución, es garantizar que la obra nueva cuyo acceso al Registro se pretende, se ajusta a los términos de la licencia concedida.
También se alude a la resolución de 21 de noviembre de 2001, que permite que la licencia de ocupación pueda suplir a la licencia de obras misma, pues acredita plenamente que la obra se ha efectuado ajustándose a la legalidad urbanística. Y a la resolución de 4 de octubre de 2002 según la cual, la constatación registral de la finalización de la obra nueva, lo único que hace es expresar dicha finalización con referencia a la obra nueva en construcción tal y como está inscrita, sin que se deban exigír al técnico otras manifestaciones.
Pero, algún compañero se manifestó en contra de la citada posibilidad, pues lo fundamental en este supuesto, según él, es que no se haya alterado en la realidad la descripción inscrita, lo que exige una manifestación expresa del declarante de la obra y del técnico. Es decir, lo que importa no es que el proyecto se ajuste a la licencia, sino la adecuación de "la descripción de la obra" con el proyecto de ejecución, que puede no coincidir con el básico que es al que se refiere el primer certificado técnico.
En apoyo de esta tesis, se alude la resolución de la DGRN de 10 de abril de 1995, que no admite que el repetido certificado pueda ser suplido por la cedula de habitabilidad, al tener ambos documentos un contenido y finalidad distinto.