DESCRIPCIÓN.

1.-P: RECTIFICACIÓN de la descripción. Está inscrita una obra nueva en régimen de propiedad horizontal en que cada piso está descrito de la siguiente manera: "tiene una superficie útil de 100 m2 y construida de 130 m2 de los que 30 m2 son una terraza".

Ahora se presentan las escrituras de venta de los pisos y en todas en la descripción de los mismos, junto con la anterior referida e inscrita, se dice: "(en realidad la superficie de la terraza no forma parte de la superficie ni útil no construida del piso)", sin solicitarse expresamente ni rectificación ni exceso de cabida. ¿Qué se debe hacer?.

R: Algunos compañeros se inclinaron por la denegación de las ventas fundándose en la falta de identidad del objeto trasmitido con el inscrito (artículo 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-1 a 4 de su Reglamento, 1261 del Código Civil y 31 de la Ley Hipotecaria), alegando la resolución de 2 de septiembre de 1991 que declaraba no inscribible una venta en la que no se describía una terraza que constaba en la descripción registral de la finca.

Pero la mayoría se inclinó por la inscripción, al estar perfectamente identificada la finca y siempre que el Registrador no tenga dudas acerca de la identidad entre la finca inscrita y la trasmitida. Sólo cuando la omisión o cambio de descripción compromete la correspondencia entre el bien inscrito y el que según el título se transmite, podrá suspenderse la inscripción.

Ahora bien, esta inscripción deberá practicarse con la descripción que conste en el Registro y suspendiendo la rectificación de la descripción por las razones que luego veremos (resoluciones de la DGRN de 5 de enero 2002 y 20 de marzo de 2002 entre otras).

Efectivamente, esta rectificación de la descripción de algunos pisos supone, o bien, una rectificación de un error provinente del título constitutivo de la propiedad horizontal, o bien, una modificación del mismo y, en ambos casos, es necesario, como tiene declarado la DGRN, la rectificación o modificación expresa del mismo con consentimiento unánime de todos los titulares registrales, no siendo suficiente la mera manifestación de la promotora, que ya no es propietaria única, en las sucesivas ventas (artículos 5 y 17-1 de la Ley de Propiedad Horizontal, 40 de la Ley Hipotecaria, y resoluciones de 19 de febrero de 1999, 23 de junio de 2001, 24 de septiembre de 2001 y 14 de mayo de 2002).

No puede alegarse la falta de trascendencia del defecto o error del título constitutivo, pues dicha diferencia de superficie, por pequeña que sea, puede implicar una modificación de las cuotas si la superficie real no se tuvo en cuenta al fijarlas, circunstancia ésta que no se acredita (artículo 5 párrafo 2º de la Ley de Propiedad Horizontal).

Tampoco puede inscribirse dicha manifestación como exceso de cabida, pues no se cumple ninguno de los supuestos que para ello exige el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, excediendo, además, dicho aumento de superficie de la vigésima parte de la cabida inscrita.