DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO.
1.-P: ¿Se pueden cancelar por caducidad los derechos de tanteo y retracto de la EMV?.
R: Se considera que sí, siempre que hayan trascurrido los 5 años desde su vencimiento que establecen el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, sin que conste asiento alguno que indique que se ha ejercitado, modificado o formulado reclamación judicial, y ello tanto si estos derechos fueren legales o convencionales.
Debe tenerse en cuenta que si la transmisión se formalizó en documento privado, salvo que una Ley disponga expresamente otra cosa, el plazo de estos derechos debe contarse desde la fecha de dicho documento privado y no desde la fecha de la escritura notarial, salvo que la entrega del piso estuviera deferida a ésta.
La norma que amparaba estos derechos era el artículo 54 del RD-Ley 31/1978, que se remitía al Código Civil y que señalaba que su duración era desde la fecha del contrato de compraventa, y por ésta ha de entenderse el momento en que concurren el título -documento privado- y el modo -entrega de la posesión-.
Si el plazo de vigencia del derecho no ha trascurrido, se entiende que no se puede renunciar al derecho, sino sólo a su ejercicio cuando proceda. Si ha trascurrido el plazo de vigencia pero no el de caducidad del asiento, sólo pueden cancelarse con resolución administrativa de su vencimiento.
2.-P: Se trata de una promoción de viviendas construidas en suelo de propiedad municipal y financiadas con fondos públicos. En las escrituras se dice que "no están acogidas a ningún-régimen de protección oficial"; y que "en atención al régimen de adjudicación, y por tratarse de viviendas con precio inferior al de mercado, adjudicadas mediante concurso, la parte compradora reconoce a favor del Ayuntamiento, el derecho de recuperar el dominio de la finca vendida, en el supuesto de que dentro del plazo de veinte años contados desde el otorgamiento de la escritura, se enajenara voluntaria o forzosamente, incluso por ejecución hipotecaria de la vivienda, o se transmitiera por cualquier título, que no sea el de sucesión por muerte del adjudicatario. A estos efectos, el precio de la vivienda será el señalado en esta escritura, incrementado con el Índice de Precios al Consumo vigente durante el tiempo que haya transcurrido hasta que se ejercite tal derecho".
R: Aunque no se trate de un propio derecho de tanteo y retracto, se entienden aplicables al mismo las normas propias de estos derechos, en especial la relativa al plazo de duración que caducará según lo dispuesto en las reglas aprobadas por el Pleno del Ayuntamiento para su adjudicación o, en su defecto, por lo expresamente pactado entre las partes.
Para poder practicar la inscripción registral de las enajenaciones se considera necesario acreditar el cumplimiento de las oportunas notificaciones al Ayuntamiento.
Ahora bien, esta limitación tiene un carácter meramente convencional al no estar expresamente regulados ni en la Ley 6/1997 de 8 de enero de Protección Pública de la Vivienda de la Comunidad de Madrid ni en la Ley 9/2001 de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid (sólo regula los derechos de tanteo y retracto sobre solares y por un plazo máximo de 8 años) ni en ninguna otra norma.
Por ese carácter convencional, se considera que estos derechos deberán tener el plazo máximo de 10 años del artículo 1508 del Código Civil, a contar desde la elevación a público del contrato de adjudicación de la vivienda (si así lo dispone el acuerdo plenario que saca a concurso las viviendas y lo establece) o desde el contrato privado en todos aquellos supuestos en que el otorgamiento de la escritura se dilate en el tiempo respecto de la terminación de la obra nueva y entrega de la vivienda (y ello aunque el acuerdo del plenario disponga otra cosa).