ARRENDAMIENTOS.
1.-P: Se vende un solar y no se hace manifestación sobre la situación posesoria de la finca dado que según la escritura no existe construcción. En el número siguiente de protocolo se autoriza la escritura de declaración de obra nueva antigua.
¿Se puede calificar teniendo en cuenta el documento posterior y exigir la manifestación acerca de la libertad de arrendamientos?
R: Un sector considero que no porque el principio de prioridad debe prevalecer en la calificación y además en ninguno de los dos documentos formalmente es exigible la manifestación arrendaticia.
Otro sector más numeroso considero que sí porque el artículo 18 de la Ley Hipotecaria permite calificar con los asientos del Registro y, de ellos resulta que lo realmente vendido es una vivienda unifamiliar.
2.-P: Se vende una finca rústica adquirida en 2001 y no se hace manifestación acerca de su situación posesoria ni del hecho de no haber hacho uso en los últimos 6 años del derecho a la denegación de la prórroga forzosa. ¿Se debe exigir dicha manifestación?.
R: Un grupo mayoritario de registradores entendió que sí, porque el artículo 74 de la LAR de 1980 subroga al comprador en la los contratos de arrendamiento celebrados por el vendedor al amparo de la misma y por el tiempo transcurrido puede haberse denegado la prórroga entre la adquisición de 2001 y la actual, por lo que regirá la LAR antigua en cuanto a la necesidad de manifestación.
Pero otro entendió que no es necesaria dicha manifestación pues las limitaciones a la facultad de transmitir deben interpretarse de modo restrictivo y además la manifestación efectuada respecto al estado posesorio en la transmisión de 2001 debe de tenerse por cierta y tenerse en cuenta en esta nueva transmisión.
3.-P: En una venta que la sociedad A hace a la sociedad B de un local arrendado a una Caja, no consta la notificación para el ejercicio del derecho de tanteo, pero el Notario dice por diligencia que ha notificado al arrendatario a efectos del ejercicio del derecho de retracto. ¿Se puede inscribir la venta?.
R: Sí porque el artículo 25-5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige para poder inscribir los títulos de ventas de viviendas o locales arrendados que se justifique que ha tenido lugar, "en sus respectivos casos", las notificaciones para el ejercicio del derecho de tanteo o del retracto, no siendo necesario acreditar ambas.
Debe tenerse en cuenta que la notificación a efectos del derecho de retracto procede sólo a falta de la del derecho de tanteo o cuando se hubieren omitido en ésta requisitos legales o el precio fuere inferior al notificado o las restantes condiciones esenciales menos onerosas. Una vez producida una de estas circunstancias, el derecho de retracto sustituye al de tanteo y su notificación fehaciente es suficiente para inscribir.