PRIORIDAD REGISTRAL

2.- Posteriormente se presenta escritura de hipoteca. Se suspende el despacho por impedirlo dicha anotación.

3.- Vigente el asiento de presentación de la hipoteca se presenta mandamiento de anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por decreto municipal de 11.10.17 en procedimiento administrativo de apremio por deudas con el Ayuntamiento.

4.- Finalmente, vigente ambos asientos anteriores, se presenta mandamiento de cancelación de la primera anotación preventiva de prohibición de disponer, en virtud de diligencia de 19.10.17.

No parece que se trate estrictamente de un problema de prioridad. Este principio impone al registrador la obligación de calificar y, en su caso, despachar los documentos por el riguroso orden de entrada que queda reflejado en el asiento de presentación que se practica en el Libro Diario. Sin embargo, como se ha apuntado en un caso anterior, la rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, siempre que se respete el principio de prioridad registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos (cfr. Resoluciones de 23 de octubre y 8 de noviembre de 2001), como tampoco puede obligar al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.

La cuestión esencial reside en consecuencia en determinar adecuadamente la especie de conflicto en el que nos encontramos, teniendo en cuenta que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o incompatibles entre sí. Si compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha (artículo 17 LH). Y, en nuestro caso, la aplicación de este fundamental principio exige que la hipoteca y la prohibición de disponer se inscriban por el riguroso orden de su presentación en el Registro, debiendo rechazarse cualquier solución que altere este rango de forma injustificada. Para ello debe procederse, en primer lugar, a despachar el mandamiento de cancelación de la primera anotación preventiva de prohibición de disponer, para después despachar, por su orden, la hipoteca y la segunda prohibición de disponer. Así quedarán perfectamente cumplidas las exigencias del principio de prioridad y correctamente reflejado el rango de los derechos inscritos.

Debe tenerse en cuenta que, entre del mandamiento de cancelación de la primera prohibición de disponer y los otros dos documentos presentados, no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, es decir, no estamos ante un problema de prioridad (conflicto que sí existe entre la hipoteca y la segunda prohibición de disponer). Puede afirmarse que este mandamiento que ordena la cancelación es neutro desde el punto de vista de la prioridad registral, como sucede, por regla general, con las cancelaciones de hipoteca o con los mandamientos de prórroga de embargo. La alteración del orden de despacho de esta tipo de documentos no altera rango de los derechos ya inscritos, ni tampoco el orden en que se vayan a inscribir los que se encuentran meramente presentados.

Lo que no parece admisible, en ningún caso, es esperar a que caduque el asiento de presentación de la hipoteca; despachar los dos mandamientos por su orden de presentación, el de nueva prohibición de disponer y el de cancelación de la primera prohibición de disponer; y, finalmente, si se vuelve a presentar la escritura de hipoteca, volver a suspender, esta vez por la nueva anotación preventiva de prohibición de disponer, pues ello supondría alterar de manera injustificada el principio de prioridad.