OBRA NUEVA

Dice el art. 28.4 b) del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana: Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

Algunos compañeros, ante la defectuosa redacción del precepto, consideraron conveniente notificar al Ayuntamiento toda declaración de obra nueva, ya fuese de las denominadas “obras nuevas antiguas”, ya contase con licencia de obras, por los siguientes argumentos:

- La propia dicción literal en la que, al determinar el ámbito objetivo de obras a las que se aplica, remite a los números anteriores.

- El Ayuntamiento puede estar interesado en conocer cómo se ha plasmado documentalmente la licencia que ha concedido pues ello significará una información adicional a la que ya tenía.

- Hay casos en el 28.4 en los que el Ayuntamiento ya conocía la obra, porque se usa certificado municipal y, a pesar de ello, hay que notificar.

- No tiene excesivo sentido que esa información se encuentra en poder de la Comunidad Autónoma (art. 65.3 TRLS) y no del Ayuntamiento.

No obstante, la mayoría entendió que sólo es necesario notificar al Ayuntamiento en el supuesto de las denominadas obras nuevas antiguas, por los siguientes motivos:

- No puede ser un argumento a favor de la tesis anterior la dicción literal de la norma, pues la referencia literal a “los supuestos comprendidos en los números anteriores” excluiría de notificación a los supuestos del 28.4, que son precisamente supuestos de inscripción de obra nueva sin licencia del Ayuntamiento. Y precisamente la notificación tiene por finalidad que el Ayuntamiento dicte la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

- El interés del Ayuntamiento no es tanto el contenido de una redacción literal, sino comprobar si de manera efectiva la obra excede del contenido de la licencia, extremo que es objeto de control a través de la concesión de la licencia de primera ocupación. Carece en consecuencia de utilidad práctica notificar una obra nueva que cuenta con licencia de obras emitida por el Ayuntamiento, el cual a su vez realizará las labores de policía urbanística para la constancia registral del fin de obra.

- Respecto al argumento de que hay casos en el 28.4 en los que el Ayuntamiento ya conocía la obra, porque se usa certificado municipal y, a pesar de ello, hay que notificar, se señaló que la práctica de la notificación y su publicidad registral advierte no sólo de problemas de legalidad urbanística, sino de que la inscripción se ha practicado a través de un procedimiento especial, en el que pueden faltar otros requisitos (como el archivo del Libro del Edificio) que sí son exigibles a los supuestos de que la inscripción se practique conforme al artículo 28.1 de la Ley. En todo caso, se apuntó por algún compañero que resulta incluso discutible que deba notificarse al Ayuntamiento si la obra nueva se ha hecho por certificación municipal, pues la principal finalidad de la notificación es que el Ayuntamiento pueda adoptar medidas de disciplina urbanística. En este sentido, autores como García García, en su comentario al artículo 54 del Real Decreto 1093/1997 (precedente del actual deber de notificación), entendía que a pesar del tenor literal de la norma, la notificación no era procedente en el supuesto de que la inscripción de la obra nueva se hubiese realizado por certificado catastral o del Ayuntamiento, por ser ya conocidos por la propia entidad local.

- Finalmente, sí se consideró razonable que la Comunidad Autónoma, a diferencia del Ayuntamiento, tenga conocimiento de la inscripción en las obras nuevas del artículo 28.1 de la Ley del Suelo, pues a diferencia de la Entidad Local no ha participado en la concesión de la autorización administrativa, y puede así ejercer las pertinentes funciones de control.

CASO 2.- Se trata de una escritura de declaración de obra nueva en construcción sobre una finca que en el Registro consta edificada como casa de una sola planta. El otorgante dice que, previa demolición de la casa preexistente, está construyendo un edificio de cuatro plantas que describe adecuadamente. Aportaron al notario –y están correctamente testimoniadas e incorporadas a la matriz, y salen en la copia presentada- la licencia de obras y el certificado del técnico. Sin embargo, no aparece la licencia de demolición de la casa vieja.

Habida cuenta de que:

1º.- El artículo 28.1 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) exige “la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística,” y

2º.- El artículo 151.1 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, exige en su letra e) licencia municipal para la demolición de edificios, 

Se pregunta: ¿Es exigible en este caso, además de la licencia de obras, la licencia de demolición?

Se concluyó que la constancia registral de la demolición de la edificación no precisa, como requisito para inscribir, la justificación de que se ha obtenido la licencia correspondiente, por las razones siguientes:

 - El artículo 28 TRLS, al igual que el 202 LH, se refieren a la declaración de obra nueva, es decir, al acceso al Registro de la descripción de una edificación, por entender el legislador que debe acreditarse antes de que el Registro publique su existencia. No se refieren tales artículos a las obras de demolición de edificaciones, de las que no resulta objeto alguno de derecho cuya adecuación a la ordenación haya de promoverse o garantizarse.

- La sujeción del acceso al Registro de un hecho modificativo de la realidad física a la previa justificación de un acto administrativo de fiscalización ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma que sea aplicable sólo a aquellos supuestos en que expresamente se prevé por el legislador. Y tal previsión sólo queda establecida para las obras nuevas, ni siquiera para todas, pues las que acceden por la vía del artículo 28.4 TR Ley del Suelo se inscriben sin necesidad de justificación de licencia alguna.

 - El hecho de la desaparición del edificio puede resultar no sólo de la demolición sino de causas ajenas a la actuación del titular (terremotos, bombas, inundaciones, obras en el bloque de al lado, etc...), lo que obligaría a restringir la exigencia de licencia a supuestos en que la desaparición resulta de las obras realizadas por el propietario. Y es que la desaparición del edificio es un hecho cuyo acceso al Registro sólo puede hacerse depender de la justificación de su realidad material, pues aunque se hubiera realizado sin licencia, el edificio ni existe ni existirá. Dicho de otro modo, la demolición se consolida y es definitiva e inamovible desde el mismo momento en que tiene lugar, sea cual sea la causa que la produce.

- Debe distinguirse entre los casos de actos o negocios sujetos a la previa fiscalización administrativa y los casos en que la justificación de dicha fiscalización es requisito para inscribir. La tala de masas arbóreas y vegetación arbustiva está sujeta a licencia y no cabe pensar que para inscribir en el Registro la nueva descripción de la finca rústica ahora destinada a huerta sea necesario acreditar la obtención de aquella licencia.

En definitiva, no parece que sea necesario acreditar licencia alguna de demolición para inscribir la desaparición del edificio antiguo. Sí que podría pedirse la justificación del hecho material de la demolición (por ejemplo, por certificado de técnico), aunque lo cierto es que, en el supuesto planteado, tal hecho material queda acreditado por la concesión de la nueva licencia de obras del nuevo edificio y la certificación del técnico de la que resulte la nueva construcción.