FONDO DE INVERSIÓN.
Una finca está inscrita a nombre de un fondo de inversión. Ahora se presenta una escritura de compraventa en la que vende una sociedad (no la sociedad gestora). Para legitimar su actuación, se explica en la comparecencia una serie de vicisitudes: cambio de denominación, transformación del fondo en una sociedad de inversión inmobiliaria y transformación de dicha sociedad en una sociedad anónima. El problema que se plantea es si es necesaria la presentación del título de trasformación, por aplicación del principio de tracto sucesivo al ser persona distinta -se pasa de patrimonio separado a persona jurídica-, o bien resulta suficiente con la información que emana del Registro Mercantil.
Las transformaciones estructurales de las sociedades, a través de las operaciones de fusión, escisión total o parcial o cesión global de activos, producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión universal en un patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra (cfr. artículos 22, 68, 69 y 81 de la Ley 3/2009, de 2 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles). En todos estos supuestos la eficacia de la transformación respectiva se produce con la inscripción en el Registro Mercantil (cfr. artículos 47, 73 y 89.2 de la reseñada Ley 3/2009), y con ello el efecto legal de la transmisión en bloque de todos los bienes, derechos y obligaciones de las sociedades absorbidas, extinguidas, y también de las segregadas a favor de las sociedades beneficiarias.
A diferencia de la fusión, escisión total o parcial o cesión global de activos en la transformación de una sociedad adopta un tipo social distinto, conservando su personalidad jurídica (cfr. 3 de la Ley 3/2009 de 2 de abril).
El artículo 3.1 de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva considera como posibles Instituciones de Inversión Colectiva – IIC- a los fondos de inversión: patrimonios separados sin personalidad jurídica. La Ley regula las IIC inmobiliaria, entre los cuales se encuentran los fondos de inversión inmobiliaria, que son aquellos de carácter no financiero que tienen por objeto principal la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. El artículo 38.3 permite la inscripción de los bienes inmuebles pertenecientes al fondo en el Registro de la Propiedad a su nombre.
La Ley prevé la transformación de las Instituciones de Inversión Colectiva en otras Instituciones de Inversión Colectiva. Cabe que un fondo de inversión de esta naturaleza se transforme en una sociedad de inversión de la misma naturaleza. Ciertamente el fondo carece de personalidad jurídica y cuando se transforma en sociedad aparece un nuevo ente con personalidad. Pero la Ley parte de la ficción de que es posible esta opción, igual que admite la fusión o escisión de un fondo por otro o la fusión o escisión por una sociedad siempre que ambos sean de inversión colectiva (art. 26 de la Ley 35/2003).
Por ello, se consideró que, constando inscritas las operaciones de transformación en el Registro Mercantil, no era necesario exigir el título en virtud del cual se verificó esta operación: su régimen jurídico hay que asimilarlo al de una transformación de sociedad.
Algún compañero planteó que podía asimilarse este supuesto a un supuesto de tracto abreviado como cuando los herederos enajenan conjuntamente una finca que aparece inscrita a nombre del causante.
Distinto de los fondos de inversión que son IIC, se encuentran los fondos de titulización de activos, regulados por la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial. Estos también son patrimonios carentes de personalidad jurídica integrados, en cuanto a su activo, por los derechos de crédito, presentes o futuros, que agrupen de conformidad con lo previsto en el artículo 16. Se admite que puedan adquirir la titularidad de los activos por cualquier modo, bien sea a través de su cesión, su adquisición, su suscripción en mercados primarios o a través de cualquier otro modo admitido en Derecho. Pueden inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización (cfr. art. 16.3 de la Ley). La Ley no prevé la transformación, fusión o escisión de estos fondos.