ACTA 201 LH. RECTIFICACIÓN SUPERFICIE.
En un procedimiento del artículo 201 LH el notario ha notificado a los titulares de las fincas colindantes. Éstos (derecha e izquierda) contestan por burofax oponiéndose a la georreferenciación de la parcela del promotor, exponiendo sus razones. Uno de ellos, ante la falta de contestación por el notario, envía un segundo burofax pidiendo confirmación de la recepción. El notario aprueba el acta en la que transcribe los tres burofaxes y hace constar que las alegaciones y oposiciones presentadas no las ha tenido en cuenta porque no se han presentado por el conducto correcto.
En el expediente del artículo 201 LH para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, el notario deberá notificar la tramitación a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente (regla quinta del apartado 1 del artículo 203 LH, por remisión). Si la finca colindante está constituida en régimen de propiedad horizontal, bastará la notificación al Presidente, por analogía con la norma del artículo 199 LH.
La finalidad de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, por ello la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos, que siempre deberá ser calificado por el registrador.
En cuanto a la forma de hacer las notificaciones, ha señalado la RDGRN de 7 de noviembre de 2017 que la notificación ha de efectuarse «en la forma prevenida en esta Ley», remisión que debe entenderse hecha al Título VI LH en el que se regulan los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral y, en concreto, en el artículo 199 LH que dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el Boletín Oficial del Estado, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203». Y esta forma de notificación también deberá ser objeto de calificación registral, de tal manera que no resultaría admisible una notificación edictal sin acreditar dos intentos previos de notificación personal.
Conforme a la regla sexta del artículo 203 LH, si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al registrador, y dejando abierta para el promotor la vía judicial. La regla no sujeta a ningún formalismo la realización de estas alegaciones, limitándose a señalar que cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Por eso no se alcanza a comprender que el notario justifique el rechazo de las alegaciones por no haberse realizado por el conducto correcto y, sin embargo, las incorpore íntegramente en el acta. Téngase en cuenta que no parece aplicable a estas notificaciones las reglas del artículo 202 y concordantes del Reglamento Notarial, según parece deducirse de la resolución de 7 de noviembre de 2017 citada a la vista del artículo 206 RN.
En cualquier caso se concluyó que, con independencia de las razones que hayan llevado al notario a desatender esas alegaciones, resultando documentada en el acta presentada la oposición de unos colindantes debe calificarse negativamente, denegando la inscripción, pues, conforme a la ley, debió de haberse cerrado el expediente y archivado las actuaciones.
Por último se señaló que, aunque el notario levante acta accediendo a la pretensión del solicitante, ésta, como todo documento que pretenda su acceso al Registro, está sujeto al control de legalidad o calificación del registrador (artículos 18, 201 y 203 LH).
Por ello, además de controlar a quién y cómo se han practicado las notificaciones y la falta de oposición de cualquier interesado, el registrador deberá calificar también:
- Que no albergue dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Según RDGRN de 21 de noviembre de 2017 las dudas de identidad al comienzo del procedimiento no impiden continuar con la tramitación de mismo. Por ello el registrador debe de expedir la certificación y manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas. .
- La representación gráfica catastral o alternativa debe también ser objeto de calificación registral, para evitar que coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas.