DERECHO DE SUPERFICIE.
1.-P: Se pregunta por una entidad de crédito en relación con las solicitudes de préstamos para comprar las cuotas del suelo por parte de los titulares de los derechos de superficie recayentes sobre las viviendas del plan 18.000, si se puede ampliar la hipoteca que gravaba las viviendas y extender la misma al suelo, dado que se ha incluido en el pliego de condiciones de la venta, la prohibición de vender la cuota de suelo sin el derecho de superficie de la vivienda, asegurando la prohibición con condición resolutoria, y que la Ley del Suelo señala que hasta la extinción del derecho de superficie por el transcurso del plazo las cargas que gravan suelo y vuelo continúan gravándolas por separado.
Y de ser posible, se pregunta, también, si es necesario distribuir la responsabilidad hipotecaria entre el suelo y el derecho de superficie o si se extingue el derecho de superficie, cómo se inscribiría la ampliación.
R: Como ya se ha indicado en otros sesiones del seminario, aunque es cierto que la reunión de la propiedad del suelo y superficie en la misma persona o personas produce la consolidación de la plena propiedad del fundo, sin perjuicio de que hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie las cargas que gravan suelo y vuelo continúen gravándolas por separado; en el presente supuesto ello sólo ocurriría si todos los titulares del derecho de superficie respecto de las viviendas adquirieran las correspondientes cuotas del suelo.
También se ha tratado en este seminario (ver en este mismo número el apartado patrimonio de las administraciones públicas ), sobre la verdadera naturaleza, en la actual legislación del suelo, del derecho de superficie y sus eventuales consecuencias sobre la consolidación de la plena propiedad; pero ello es indiferente a este respecto dada la actual situación de gravámenes de las fincas embargadas y la indicada circunstancia de que hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie las cargas que gravan suelo y vuelo continúen gravándolas por separado.
Pero, no obstante lo anterior, se considera que si sólo estuvieran gravadas las viviendas con la hipoteca de la misma entidad a la que ahora se solicita un nuevo préstamo, lo aconsejable y correcto, ya exista consolidación o no, sería ampliar el préstamo hipotecario anterior y gravar también la cuota del suelo, pero sin proceder a la distribución de la responsabilidad hipotecaria aplicando por analogía la doctrina de la DGRN respecto de los elementos vinculados ob rem a otro principal, pues, en todo caso, esa vinculación es lo que pretende al ayuntamiento con la prohibición de venta separada y condición resolutoria y, ello responde, en este caso a una finalidad justa o idónea. Y es que el hecho de que las cargas que gravan suelo y vuelo continúen gravándolas por separado, no implica que, si la situación de las fincas lo permite, no puedan extender de una a la otra.
Igual criterio de no distribución de la responsabilidad hipotecaria será aplicable si se constituye una nueva hipoteca sobre ambos derechos.