DISTANCIAS Y VISTAS SOBRE EL FUNDO VECINO [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 21.ª) DE 2 DE FEBRERO DE 2010.]
Ponente: Ilmo. Sr. D. Ramón Belo González.
Antecedentes.- La comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal autorizó a uno de los propietarios el cierre de la terraza. Al realizar el cierre, el citado propietario abrió dos ventanas, una pequeña y otra grande en la pared que linda con la finca vecina. El demandante, titular de la finca vecina, solicita el cierre de ambas ventanas, a cuyo efecto demanda tanto a la comunidad de propietarios como al titular actual del inmueble, que no es ya el mismo que realizó las obras. En Primera Instancia se absuelve a la comunidad de propietarios pero se condena al titular al cierre de las ventanas. La Audiencia Provincial de Madrid modifica parcialmente la sentencia anterior, y declara que la ventana grande puede mantenerse abierta en parte (exactamente a partir del punto en que no tiene vistas rectas sino oblicuas y supera los sesenta centímetros de distancia con el fundo vecino).
Doctrina.- Aunque la comunidad de propietarios tiene legitimación para ser parte en un procedimiento judicial, no está obligada a realizar el cierre de unas ventanas cuya apertura no ha autorizado expresamente y que están ubicadas en un inmueble privativo de uno de los propietarios .
Las ventanas con vistas rectas sobre el fundo vecino deben guardar una distancia de dos metros o bien estar cerradas con un material translúcido, no siendo suficiente el hecho de que estén tapadas con un armario; Las ventanas con vistas oblicuas deben respetar una distancia de sesenta centímetros hasta el fundo vecino. Es vista recta cuando el hueco de la ventana es paralelo a la línea divisoria; Es vista oblicua cuando el hueco de la ventana hace ángulo (si lo prolongamos imaginariamente) con la línea divisoria entre los fundos. Se trata de una limitación del derecho de propiedad derivada del hecho de que las relaciones de vecindad imponen el necesario "respeto de la privacidad". La acción ejercitada por el dueño de la finca vecina para lograr el cierre de las ventanas, basada en lo dispuesto en los artículos 581 y 582 CC, tiene naturaleza real y por consiguiente es oponible erga omnes , siendo indiferente a estos efectos si el demandado abrió los huecos o si adquirió el inmueble con las ventanas; Lo que determina la legitimación pasiva es, en este caso, el hecho de ser el demandado propietario actual del inmueble. Este último sólo puede oponerse a la pretensión del demandante en el caso de que hubiera sido el propio demandante quien le hubiera vendido el inmueble o cuando hubiera prescrito el derecho a exigir el cierre de las ventanas (la acción tiene un plazo de treinta años).
CARMEN JEREZ DELGADO