RESOLUCIÓN DE 23-03-2010 (BOE: 10-05-2010). CANCELACIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO EMBARGADO. CONDICIÓN RESOLUTORIA

Registro: Eivissa n.º 4

Resolución de 23 de marzo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del Registrador, a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca.

HECHOS: Se trata de una escritura por la que el acreedor hipotecario (cuyo crédito está embargado por la Agencia Tributaria y anotado en el Registro), sin conferir carta de pago de la deuda garantizada, consiente la cancelación de la hipoteca en un momento en el que las fincas hipotecadas, y como consecuencia de la efectividad de determinada condición resolutoria -por allanamiento y consentimiento de la titular registral- han pasado a propiedad de quienes la habían transmitido a la hipotecante con sujeción a dicha garantía resolutoria.

El registrador no inscribe la cancelación de hipoteca porque el crédito hipotecario aparece embargado a favor de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria; principio de prioridad, art. 17 LH y RDGRN 23-3-93 y 5-5-93.

El titular de la finca recurre y alega en primer lugar que ese embargo no debió de ser nunca anotado, al ser posterior a la condición resolutoria la hipoteca en favor de la sociedad acreedora, esta carga ha de cancelarse y no puede embargarse ningún crédito hipotecario, ya que, como consecuencia de la efectividad de la condición resolutoria, la parte cedente recupera la propiedad y su derecho es preferente sobre el que podría ostentarse por la Agencia Tributaria, en segundo lugar considera también que no se perjudica al embargante, pues el crédito continúa existiendo y por tanto el embargo sobre el mismo, aunque desaparezca la hipoteca.

Señala la DGRN, en cuanto al primer argumento, que no puede resolver sobre asientos ya practicados que están bajo la salvaguardia de los tribunales con independencia del mayor o menor acierto en su práctica (Art. 1.3 LH).

En cuanto a la pretensión de cancelación de la hipoteca y por ello del embargo como carga posterior a la hipoteca, de forma automática, considera que no se puede cancelar el embargo sin consentimiento de su titular, o resolución judicial, pues en otro caso se produciría indefensión al titular del embargo que vería extinguido su derecho sin posibilidad siquiera de ser oído. Al no poderse cancelar el embargo tampoco se puede cancelar la hipoteca.

Reconoce sin embargo la DG "Bien es cierto que hay excepciones a lo que sería la regla general, en las que la cancelación de asientos puede producirse por la ejecución de gravámenes anteriores (el art. 175 RH), pero no es posible generalizar soluciones previstas para otros supuestos. En esta línea cabe aludir, por ejemplo, a las reglas previstas para la ejecución por subasta, que prevén las notificaciones a los titulares de cargas posteriores, y que claramente no pueden extenderse a casos como los que motivan este recurso, en el que la operativa se ha desarrollado al margen de todo procedimiento y en instancias privadas, por lo que habrá de exigirse, en defecto de resolución judicial, la conformidad del embargante del crédito hipotecario".

Hay que tener en cuenta que el procedimiento de cancelación es privado, sin garantías para el acreedor posterior, y además que no hay pago de la deuda, sino más bien una renuncia al derecho de hipoteca, que perjudica claramente al acreedor embargante, la Agencia Tributaria, por lo que ponderando los intereses en juego la DGRN concluye que no se puede cancelar el embargo y por tanto tampoco se puede cancelar la hipoteca.