PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
1.-P: Se presenta instancia solicitando, al amparo del artículo 432.1 d) del Reglamento Hipotecario, la prórroga de los asientos de presentación números XXXX del Registro de la Propiedad A hasta la completa terminación de procedimiento penal dimanante de las DPA 1109/2005 de determinado Juzgado de Instrucción, concurriendo en todos ellos las siguientes circunstancias:
Al margen de los asientos de presentación cuya prórroga se solicita figuran las siguientes notas:
1.- Nota de calificación con defectos
2.- Nota de notificación de defectos y prórroga del asiento
3.- Nota de presentación de recurso gubernativo y prórroga de asiento
4.- Nota de presentación de recurso contra la negativa a tomar anotación de suspensión
5.- Nota de recibida la resolución relativa al recurso contra la negativa a tomar anotación de suspensión
6.- Nota de interposición de juicio verbal frente a las resoluciones citadas en notas anteriores.
Por otro lado, el contenido del asiento 314 del Diario 70 es literalmente: - JUZGADO DE INSTRUCCION Nº2 DE XXXXX- con DNI 13742012H presenta a las 12:55 horas, Mandamiento del JUZGADO DE INSTRUCCION Nº2 DE XXXXX de fecha 16 de mayo de 2005, Diligencias previas procedimiento abreviado 1109/2005, de anotación preventiva de admisión de denuncia por supuesto delito de estafa, con prohibición expresa de disposición sobre las fincas de los asientos de presentación 66/560, 66/561, 66/562, 66/563, 66/564, 66/565, 66/566, 66/1451, 66/1452, 67/1164, 67/1165, 67/1166, 67/1444 y 68/68.
Al margen de este asiento figuran las siguientes notas:
1.- Nota de prórroga de este asiento por el tiempo de prórroga del asiento 66/560 y de los demás asientos a que se refiere.
2.- Nota de calificación negativa.
3.- Nota de aportación de documento complementario
4.- Nota de calificación negativa.
De las circunstancias expuestas en el apartado HECHOS resulta:
1.- Que los asientos 560 del Diario 66 y demás que se pretenden prorrogar ahora, están ya prorrogados hasta las resultas del Juicio Verbal interpuesto cuya resolución no se ha comunicado a este Registro. Los documentos calificados con defectos tenían por objeto la inmatriculación de fincas.
2.- Que el asiento 314 del Diario 70 está prorrogado hasta la resolución de los recursos que pesan sobre los asientos 560 del Diario 66 y demás que se pretenden prorrogar, según resulta de las notas marginales expresadas.
Se plantea la admisibilidad de la prórroga solicitada.
R: Por unanimidad de los asistentes se entendió que no era de aplicación al caso el apartado d) del número 1 del artículo 432 R.H. que dice que el plazo de vigencia del asiento de presentación podrá ser prorrogado: En el caso de que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa.
En comentarios a este precepto, José Manuel García García indica que se trata de un extraño supuesto introducido en la reforma de 1982, que no parece adaptarse bien al principio de prioridad registral, y que crea una prórroga indefinida, que no se adapta bien a la brevedad del plazo del asiento de presentación. Por eso, en otro supuesto similar este Seminario entendió que la aplicación del apartado d) del artículo 432.1 del RH debe ser restrictiva por ser excepción al principio de prioridad registral, básico en nuestro sistema y limitarse a los dos supuestos señalados en la Resolución DGRN de 27 de mayo de 1999 y que justificaron su alumbramiento, esto es, supuestos en que, o bien es la propia transmisión presentada la que constituye un acto delictivo cometido por todos los otorgantes, o bien se trataba de un procedimiento en que se enjuiciaba la falsedad del documento presentado, pero no cuando se trata de un título otorgado a favor de un subadquirente que, calificado conforme a la situación registral existente al tiempo de su presentación, habría sido inscrito dando lugar a un posible tercero protegido por el artículo 34 LH. Lo contrario sería reconocer una fisura o quiebra de las adquisiciones protegidas por este fundamental artículo.
En el caso planteado además concurren las siguientes circunstancias:
El mandamiento judicial presentado, según se desprende de su redacción, ordena una prohibición de disponer sobre determinadas fincas (artículos 26 L.H. y 145 R.H.) y no una prohibición de inscribir que es lo que está previendo el artículos 432.1.d) R.H.
La prórroga pretendida presupone la presentación de un mandamiento judicial, y no una simple instancia privada de los interesados. El plazo de vigencia de los asientos y sus posibles prórrogas son materia de orden público, correspondiendo únicamente al Registrador apreciar, bajo su responsabilidad, cuando concurren los presupuestos que determinan la prórroga de los asientos de presentación o su caducidad.
Tal prórroga, en su caso, debió de hacerse constar en su día por el Registrador que practicó el asiento de presentación, si la hubiera estimado procedente a la vista del contenido íntegro del mandamiento presentado. Por el contrario, si, en el ejercicio de su competencia, entendió que no procedía la prórroga del artículo 432 .1 d), el asiento de presentación, en los términos en que está redactado, está bajo la salvaguarda de los Tribunales y vincula a la calificación de los Registradores posteriores.
Pero entonces se plantea un segundo problema. Caducados los primeros asientos ¿qué debe hacerse con el posterior que ordena anotar una prohibición de disponer sobre determinadas fincas, si las mismas no se encuentran inmatriculadas?. La mayoría entendió que debe aplicarse la regla del artículo 140 2º RH, esto es, suspender la anotación de prohibición de disponer por no constar inscritas las fincas y, en su lugar, tomar anotación preventiva de la suspensión del mismo. Esto permitirá, además, poder dar de alta las fincas en índices y tenerlas ya controladas a efectos de futuras operaciones sobre las mismas.
2.-P: Supuesto de hecho: 1º.-Está practicada anotación de suspensión por defecto subsanable de disolución de la sociedad A (titular registral) y adjudicación a B
2º.-prorrogado el asiento de presentación siguiente por el que se disuelve B y se adjudica a C.
3º.-prorrogado el asiento de presentación siguiente de expediente de disciplina urbanística contra A
4º.-prorrogados asientos de hipotecas constituidas por el adjudicatario C al disolverse B.
Los títulos 1º, 2º y 3º se presentaron el mismo día. Se plantea:
- Caducada la anotación de suspensión, procede calificar la disolución de B a la que obviamente le falta el título previo. ¿Volvemos a prorrogar ahora por 60 días con posibilidad de nueva anotación de suspensión de la disolución de B? ¿si se subsana se antepone al expediente de disciplina urbanística? (hay que decir que en la realidad la disolución de B se calificó suspensivamente por falta de título previo y se prorrogó por sesenta días)
- Si al término de la prórroga conforme al 111 del Reglamento Hipotecario no tenemos en el Registro el expediente de disciplina urbanística, caduca el asiento de presentación o, cómo se cuentan los quince días de vigencia del asiento para la inscripción.
R: Efectivamente, una vez caducada la anotación de suspensión por defecto subsanable, procede calificar el documento siguiente que contiene la disolución de la sociedad B y la adjudicación a C. Este documento se calificará negativamente por falta del título previo de disolución de la sociedad A y adjudicación de la finca a la sociedad B. El defecto será subsanable y se aplicará la regla del artículo 105 del Reglamento Hipotecario, puesto que en el título por el que adquiere el adjudicatario C se alega por la sociedad B haberlo adquirido, a su vez, del titular registral A. El asiento de presentación se prorrogará por término de sesenta días hábiles y caben dos posibilidades:
Si durante este plazo de prórroga de 60 días se aporta el título previo que falta, se procederá a su inscripción subsanando así el defecto que se había señalado. Quedaría entonces el historial (partiendo del titular registral A) con una inscripción de dominio a favor de B, y la siguiente inscripción de dominio a favor de C. Llegado el turno de calificar el expediente de disciplina urbanística contra A, se denegará por aparecer inscrita la finca a nombre de persona distinta.
Si no se subsana el defecto de falta de previa inscripción y caduca el asiento de presentación por el que adquiere el adjudicatario C al disolverse la sociedad B, se procederá a extender la anotación correspondiente de haberse iniciado el expediente de disciplina urbanística, puesto que la finca estará a nombre de A. Este asiento se encuentra prorrogado por término de quince días desde el despacho o caducidad del título previo (Artículo 18.2 L.H.).
En cuanto a la cuestión de si la prórroga opera sólo si el título está en el Registro o en cualquier caso, es decir, aún cuando esté retirado, el tema ya se trató en otra sesión del Seminario.
En ella, la mayoría de los asistentes entendió, en base a la actual redacción del artículo 18.2º LH, que el segundo asiento de presentación caduca a los quince días de que caduque el primer asiento o, en su caso, desde la inscripción por haberse subsanado el defecto. Pero para ello es necesario que el título relativo al segundo asiento esté físicamente en el Registro, no operando tal prórroga si en ese momento se encuentra retirado. Argumentan que la prórroga del plazo del asiento de presentación del documento es exclusivamente para su calificación e inscripción y que mal puede realizarse ésta si en el momento de caducidad del primer asiento se encuentra retirado el título presentado en segundo lugar.
Si el documento se encuentra retirado es al presentante al que le incumbe la responsabilidad de una eventual caducidad de asiento de presentación, no pudiendo hacerse depender de su sola voluntad la vigencia de un asiento de presentación que tanta importancia tiene frente a terceros. Este argumento aparece reforzado por la STS Sala 3ª, de 31 de enero de 2001, cuando al declarar la nulidad del párrafo segundo del artículo 97 RH -precisamente relativo a la prórroga del asiento de presentación-dice la única solución al problema, que, al parecer, pretende dar el Reglamento con esa regla ilegal, viene ya dada por la Ley mediante la anotación preventiva, o con el recurso gubernativo cuando de defectos subsanables se trata, pero, cuando se está ante la simple retirada voluntaria del título, no puede dejarse a voluntad del que lo retira la duración del asiento de presentación porque de ello dependen derecho de terceros .
Frente a ello, una minoría opinó que la prórroga hasta el término del plazo de quince días desde la caducidad o subsanación del título previo se producirá siempre, esté el segundo título en el Registro o se encuentre retirado. Dicen que la ley habla claramente de que la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la subsanación o inscripción del título previo, (o hasta su caducidad hay que entender) sin distinguir si el documento está físicamente en el Registro o no. Si el título del segundo asiento se presentara dentro del período de prórroga de quince días, se produciría una nueva prórroga para la calificación e inscripción por el tiempo que falte para completar los quince días. Evidentemente aquí ya no cabría nueva retirada del título, pues la presentación se hace a los exclusivos efectos de calificación e inscripción, no pudiendo prorrogarse indefinidamente el asiento mediante la argucia de sucesivas retiradas y presentaciones. Por el contrario, si el documento se calificara negativamente, daría lugar a una nueva prórroga por término de sesenta días hábiles a contar desde la última calificación.
Sin embargo, ésta última opinión minoritaria va ganando cada vez más adeptos y, de hecho fue la que obtuvo más apoyo en esta sesión, por entender, como ha escrito Francisco Curiel, que en todos los supuestos la prórroga se produce por imperativo legal, porque el legislador lo estima necesario para cohonestar el principio de prioridad y los preceptos sobre plazos para calificación y despacho de documentos. Para facilitar la consecución de tal finalidad el legislador impone al Registrador dos obligaciones: la de poner los pendes (art. 426 RH) y la de hacer constar la prórroga de los asientos contradictorios o conexos cada vez que se produzca la prórroga de un asiento de presentación (art. 111,3 y 432,3º RH). Pero, aunque el Registrador, con olvido de la obligación que el reglamento le impone, deje de poner la nota indicativa de la prórroga ésta se produce necesariamente; y por lo mismo, ha de hacerla constar de oficio el Registrador, sin necesidad de solicitud por parte del interesado y con independencia de que el título este o no en el Registro. De haberse estimado necesario alguna de estas cosas, dada su trascendencia, el texto legal las habría impuesto, cosa que no ha sucedido pese a las sucesivas reformas llevadas a cabo.
Lo que parece que no tiene aceptación es la tercera opinión que se apuntó en su día y que aplicaba a estas prórrogas el plazo de treinta días del artículo 434.3º RH, al verse superado por la actual dicción legal.