OBRAS NUEVAS.

1.-P: ¿Se aplica a una donación de padres a hijos la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación que se refiere a transmisiones por actos inter vivos sin excluir los gratuitos?

R: Aunque tal disposición adicional 2ª habla de transmisión inter vivos, sin distinguir si es a título oneroso o gratuito, la mayoría se decantó por la postura negativa, atendiendo a que la finalidad de la Ley es proteger a los consumidores o últimos destinatarios de las viviendas, no pudiendo considerarse como tal al que adquiere a título gratuito.

Pero entonces se plantea la duda de si las exigencias de exoneración del seguro y prueba de uso de la vivienda que impone esta disposición adicional, subsistirán en caso de enajenaciones posteriores, entendiéndose que los actuales adquirentes a título gratuito quedan sujetos a las mismas obligaciones que las que tenía su transmitente. Se trataría de hacer recaer en el donatario las obligaciones que corresponden al donante en cuanto promotor.

Otros, en menor número, entendieron precisamente que al no distinguir el precepto entre transmisiones onerosas y gratuitas no debemos distinguir nosotros, y que, por lo tanto, debe cumplirse con las exigencias señaladas en esta D.A. 2ª, ya que se trata de una excepción a la regla general que debe interpretarse restrictivamente y, en fin, que por esa vía podría abrirse el camino a un fraude de los objetivos fijados por la ley.

Al hilo de esta cuestión se recuerda la ya tratada y publicada en el número 23 de estos Cuadernos bajo el epígrafe Obra Nueva, esto es, si dentro del plazo de los diez años el ahora comprador vuelve a vender, ¿estará obligado a constituir seguro a menos que el que en su día compre también lo exonere?

Nos remitimos a lo allí publicado, si bien parece que se impone la postura de José Manuel García y Pedro Ávila, que consideraron que, en materia de seguros, existen dos supuestos:

a) La regla general para edificios por pisos en que la constitución de seguro es obligatoria para el promotor y queda ya constituido a favor de los sucesivos adquirentes por todo el plazo de su duración, sin que importe que haya una o varias transmisiones en ese período.

b) La excepción de la DA 2ª de viviendas unifamiliares para uso propio en que hay una norma dirigida exclusivamente al AUTOPROMOTOR de la vivienda, que consiste en que no está obligado a constituir el seguro en el momento de la declaración de obra nueva, si cumple los requisitos de la norma, pero está obligado a constituir el seguro en el momento en que transmita (dentro de los diez años), si ESE AUTOPROMOTOR inicial transmite la vivienda y no es exonerado por el adquirente (el primer adquirente que es el único que tiene relación jurídica con él), cumpliéndose además los otros requisitos.

Con ello ya termina la norma. No habrá seguro si es exonerado, y habrá seguro para diez años (en beneficio del primer y sucesivos adquirentes durante los diez años). Es decir, si luego el "adquirente del autopromotor ya exonerado, vende o transmite, el nuevo adquirente no tiene derecho a exigir ese seguro a efectos de inscripción, ni el primitivo autopromotor ya exonerado, tiene ninguna obligación, ni tampoco la tiene el primer adquirente que no es autopromotor". La norma sólo se refiere a la relación jurídica entre autopromotor-adquirente, no entre adquirente primero y adquirente ulterior. Se considera que el espíritu de la Ley, es proteger al comprador, por lo que no debe aplicarse rigurosamente en su perjuicio.

A la vista de ello se concluye diciendo que, en todo caso, alguien tendrá que dar cumplimiento a la regla de la DA 2ª. Si se entiende que no afecta al donatario, éste tendrá que darla cumplimiento en caso de una ulterior transmisión en el plazo de diez años. Si, por el contrario, se le exige ahora al donatario que exonere al donante de la constitución del seguro, previa prueba por aquél del uso de la vivienda, quedará ya cumplida la norma y no serán exigibles estos requisitos en ulteriores transmisiones.