EXPEDIENTES DE DOMINIO.
1.-P: Se presenta un expediente de dominio, en que su promotor declara haber adquirido la finca objeto del mismo, en documento privado, de los hermanos Salas Hernández , que parecen ser los herederos del titular registral Don Antonio Salas Manso , lo que impediría al inscripción del expediente por no ser el procedimiento adecuado para obtener la inscripción de derecho, debiendo entablarse la acción de elevación a público del documento privado de venta con simultánea partición de herencia o bien la acción declarativa correspondiente.
Pero, además, se incorpora al testimonio del expediente de dominio, copia de dicho documento privado, en que los transmiten alegan haber adquirido del promotor del edificio, la sociedad Cega SA , el mismo día y ante el mismo notario que el titular registral; lo que supone o bien la confirmación de que los transmitentes son herederos del titular registral o bien que se trata que de un supuesto de doble venta, en cuyo caso tampoco sería el expediente de dominio el procedimiento adecuado para lograr la inscripción, sino que debería haberse ejercitado la acción reivindicatoria del dominio contra el titular registral o sus herederos.
R: C omo consecuencia de lo expuesto más arriba, sólo podrá inscribirse el expediente de dominio, sin tener que acudir a otro procedimiento de los ya señalados, si se acredita fehacientemente, que los transmitentes demandados son los únicos herederos del titular registral y, además, que alguno de ellos ha fallecido ya y, por tanto, existe una auténtica reanudación del tracto, debiendo en este supuesto, además, ratificar en escritura pública sus herederos dado que no han sido parte en el expediente.
Así, como reiteradamente ha señalado la DGRN (vid por todas las resoluciones de 4 de enero de 2002 y de 17 de agosto de 2009), cuando el promotor de un expediente de dominio ha adquirido, mediante documento privado, de los herederos del titular registral, no puede inscribirse su propiedad, mediante Auto recaído en expediente de dominio. La excepcionalidad del expediente de dominio como vía para inscribir la adquisición de una finca (al no ser imprescindible que en él intervenga la persona de quien proceden los bienes, y poder ocurrir que el derecho del promotor conste en un simple documento privado no adverado por todos sus firmantes) lleva a que sólo quepa acudir a él cuando se haya producido una efectiva interrupción del tracto; y ello no ocurre cuando los transmitentes son herederos del titular registral pues está reconocida en la legislacion hipotecaria la posibilidad de inscripción directa de las ventas hechas por dichos herederos a un tercero. La admisión del Auto no sería sino una vía, bien para eludir el impuesto sucesorio pertinente, bien para burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados.
Si, por el contrario, estuviéramos en un supuesto de doble venta por el promotor, conforme establece el artículo 40-d) de la Ley Hipotecaria, la rectificación del Registro, por ser los vendedores los auténticos dueños de la finca y no el titular registral, exigiría el consentimiento de dicho titular registral o de sus herederos (¿se dicen desconocidos?), o resolución judicial recaída en el juicio declarativo que corresponda.