ARRENDEAMIENTOS.
1.-P: Se presenta una escritura de cesión de arrendamiento de un local. ¿Es necesario para inscribir la notificación al propietario?
R: Al hablar de cesión de arrendamiento de un local, se entiende que estamos bajo la vigencia de la nueva Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos, que ha sustituido la antigua expresión de traspaso de local, por la cesión del contrato.
En la actual LAU se regula la cesión del contrato y subarriendo, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en su artículo 32, y del mismo resulta que si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. El arrendador tendrá derecho, en este caso, a una elevación de la renta y, por eso, se impone la obligación de notificarle fehacientemente estos cambios en el plazo de un mes.
El Título II de la LAU, donde se regula la cesión del contrato y subarriendo de arrendamientos de vivienda - en el que se establece un criterio opuesto y se exige el consentimiento por escrito del arrendador para la cesión y el subarriendo-, no es aplicable supletoriamente, ya que los arrendamientos de locales se rigen, en primer lugar y de forma imperativa, por los Títulos I, IV y V de la ley; en segundo lugar, por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III; y, supletoriamente por el Código Civil.
En resumen, aparte de las reglas del artículo 32, habrá que tener en cuenta los pactos que, en uso de la autonomía de la voluntad (artículos 1.255 y 1.258 Código Civil), hayan establecido las partes. En consecuencia, se estimó que, salvo que el contrato exigiera la notificación previa al arrendador como requisito para la validez de la cesión, tal requisito no sería necesario para su inscripción.
Respecto a la inscripción de estas modificaciones del contrato de arrendamiento, el artículo 5 del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, dice únicamente que se inscribirán, en base a los mismos títulos que señala el artículo 2, los subarriendos, cesiones, prórrogas y cualesquiera otras modificaciones de los arrendamientos inscritos, pero sin añadir ningún otro requisito.
Con base a estos argumentos, la mayoría entendió que no era exigible la notificación al propietario para la inscripción de la cesión, ya que el único requisito de la notificación fehaciente posterior al arrendador no se sanciona por la ley como un supuesto de cierre registral. Cuestión distinta es que, caso de no practicarse esta notificación fehaciente en el plazo de un mes, el arrendador pueda resolver el contrato según el artículo 35 LAU.