RESOLUCIÓN DE 04-12-2009 (BOE: 19-01-2010). nueva e identificación del terreno sobre el que descansa (suelo rústico de especial protección).
Registro: Alicante 3
Hechos: Se presenta en el Registro escritura por la que los cónyuges propietarios de una finca inscrita como rústica declaran que sobre la misma existe una construcción, cuya obra declaran, desde hace más de treinta años. Acompañan certificación de arquitecto, que acredita el hecho de existir una construcción en una finca cuyos linderos coinciden con los del Registro (los linderos se identifican sólo con los nombres de los titulares de los predios colindantes) y que se dice situada en el lugar denominado "Camino del Barranco, número 28, partida de Verdegas". Se protocoliza certificación catastral que dice que la finca está sita en "DS Verdegas 64" en la que no figura construcción alguna.
El registrador rechaza la inscripción, por los siguientes motivos:
1.- Ningún dato acredita que la finca esté situada en el Camino del Barranco 28, ya que según el certificado catastral lo está en DS (diseminados) 64.
2.- La certificación del arquitecto no es documento fehaciente que acredite la situación de la finca, por tanto no se pueden tomar en cuenta dichas certificaciones, ya que no se determina que la finca sobre la que se declara la obra nueva es la registral, sita en la Partida de Verdegas.
3.- No se acredita mediante documento fehaciente que la vivienda declarada no se haya construido sobre suelo no urbanizable de especial protección.
4.- La Ley Urbanística Valenciana/2005 relativa a obras sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones establece que el plazo de prescripción de las sanciones urbanísticas será de 4 años, salvo que se hubieran ejecutado en zona verde, viales, o sobre suelo no urbanizable protegido, respecto de los que no existe plazo de prescripción, en cuanto a la posibilidad de restauración de la legalidad y reparación al estado anterior de los bienes.
El notario impugna la calificación manifestando que el lugar donde el arquitecto sitúa la obra nueva no es preciso que concuerde con los datos registrales por cuanto éstos no se actualizan y pueden no coincidir, y lo mismo ocurre con el certificado catastral .
Por otro lado añade que no se precisa además la aportación del certificado catastral para esta declaración de obra, y que la exigencia de documento fehaciente que la vivienda no está en suelo no urbanizable protegido, es un requisito que no exige la ley.
La Dirección General desestima el recurso ya que indica que es necesaria para las obras nuevas que carecen de licencia y certificado de técnico, una serie de requisitos, entre ellos que se acredite bien por certificado del Catastro, certificado técnico o acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, lo que debe asegurar la inexistencia de duda en cuanto a que la edificación que se describe es la misma respecto de la que se acredita su terminación, que se demuestre que ha transcurrido el plazo de prescripción de la acción urbanística, y que se pruebe dicha antigüedad y que no existe divergencia en cuanto a dónde está situada la edificación.
En este supuesto el arquitecto no identifica suficientemente la finca, ya que se hace sólo por los nombres de los titulares colindantes, cosa de la que el arquitecto no tiene conocimiento ni especial competencia, divergiendo en cuanto al nombre del pago o paraje, circunstancia que sí puede ser conocida por dicho profesional. Y si a ello se agrega las divergencias según el Registrador entre el paraje descrito y los mapas catastrales y se agregan las denuncias efectuadas por autoridades de la zona, que exige extremar el celo en caso de registración de obras por prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad el recuso debe decaer.
Comentario: en esta resolución, la cuestión más discutible planteada es la de que no se acredita por el notario que la vivienda no se haya construido en suelo no urbanizable protegido, ya que respecto del mismo la Ley Urbanística Valenciana establece que no cuenta la prescripción, por lo que no se puede acreditar el transcurso del plazo de la acción de restauración de la legalidad urbanística. En este tema no entra la DG y lo único que hace es alegarlo como un argumento más para exigir la perfecta identificación de la ubicación de la vivienda.
En el caso concreto, algunos pueden entender que dicho extremo no es exigible. Para ello, hay que partir del hecho de que las obras nuevas a las que se refiere el art 52 del RD de 1997 no gozan de los requisitos exigidos por la legalidad urbanística (ni licencia, ni proyecto, ni seguro decenal, ni fin de obra y así etc...). Por tanto lo único que hace la norma es admitirlas en el Registro (incluso de forma provisional) porque de acuerdo con lo que dice la LUV pueden ser derruidas por el Ayuntamiento; o sea que la inscripción ni legitima, ni legaliza la construcción, al contrario es el inicio de un camino que puede llevar a su demolición, desde el momento en que el Registrador lo va a comunicar al Ayuntamiento correspondiente, que es a quien corresponde el control de la disciplina urbanística. El Registrador sólo puede exigir el cumplimiento de los requisitos del art 52, pero ni uno más, ya que el hecho de que la finca se encuentre o no en un suelo de una categoría u otra, no es algo que le afecte, desde el momento que su responsabilidad acaba en el momento en que lo pone en conocimiento de la Corporación Local, y estimula su actuación.
Por ello la ley exige además que no exista anotación preventiva de incoación de expediente por infracción en el Registro de la Propiedad, es decir se cierra el círculo: de un lado no debe existir anotación y de otro, una vez inscrita la obra, se notifica al Ayuntamiento para que, en su caso, actúe, pero la política de control de la disciplina corresponde a la Corporación Local. Lo correcto evidentemente sería que en las distintas fincas registrales figurara su calificación urbanística, donde previa conexión con el Catastro se pudiera saber en cada momento la calificación urbanística de la finca en cuestión.