RESOLUCIÓN DE 03-12-2009 (BOE: 19-01-2010). Segregación en propiedad horizontal tumbada. Necesidad de licencia si el suelo no es elemento común.
Registro: Santa Cruz de Tenerife 4
Hechos: Se presenta en el Registro escritura por la que doña M. P. M. G. declara que es dueña de una finca urbana que forma parte de un conjunto urbanístico. Dicha finca está compuesta por casa y edificio destinado a instalación deportiva cubierta. Se le asigna una cuota en los beneficios y gastos del complejo del cincuenta y cinco por ciento.
Constando en los Estatutos que los propietarios de las fincas podrán, sin autorización de la Junta de Propietarios segregar o dividir sin que afecte a las cuotas de los demás, la titular de la finca segrega la casa, asignándole una cuota en los beneficios y gastos del complejo del 17,52 %.
El registrador suspende la inscripción por estimar que, en el fondo, se lleva a cabo una segregación del terreno, por lo que es preciso que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable -en este caso la canaria- o la declaración municipal de su innecesariedad que deberá testimoniarse literalmente en el documento. Considera que también se necesita licencia al modificarse el número de entidades susceptibles de uso independiente.
El notario autorizante recurrió alegando que la normativa sustantiva viene constituida por el Decreto Legislativo de Canarias 1/2000, el cual sujeta a licencia "las parcelaciones, segregaciones, modificaciones o cualquier otro acto de división de fincas o predios" salvo que proceda de una reparcelación o de una junta de compensación; que se trata de una propiedad horizontal en que uno de los elementos, además de estar destinado a vivienda, cuenta con un local para actividades deportivas; y que si algo caracteriza a la propiedad horizontal es el mantenimiento del terreno como unidad, por lo que el acto calificado está fuera de los actos regulados en el artículo 166.1.a) del Decreto Legislativo 1/2000, de Canarias .
El defecto se subsanó a posteriori, pero, al no retirar el recurso el notario, la DGRN resuelve a efectos doctrinales, confirmando la calificación. Para ello solicitó que se le acreditara si, según los estatutos el suelo es elemento común o no, resultando que sólo lo es el camino de acceso.
Señala la Dirección que la Ley de Propiedad Horizontal se aplica también a los complejos inmobiliarios, pero ello no los convierte en propiedades horizontales en sentido estricto. En el caso presente, a pesar de denominarse propiedad horizontal tumbada , estamos realmente ante un complejo inmobiliario en el que el suelo -con la excepción del camino de acceso aquí no tocado- no es un elemento común.
En los complejos inmobiliarios, la formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito.
Por el contrario, la propiedad horizontal en sentido estricto, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca -o derecho de vuelo- que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma, superficie o linderos.