TUTELA.

1.-P: Se presenta una venta en que un incapaz vendedor es representado por un apoderado al que el tutor concedió poder para vender. Se acompaña autorización judicial para la venta sin subasta siempre que se cumplan las condiciones de tasación por entidad y venta por intermedio de Agencia de reconocido prestigio, debiendo acreditarse el cumplimiento de las mismas ante el juzgado .

Ni en la escritura de venta se hace alusión alguna al cumplimiento de las condiciones, ni se acredita que el juez haya dado por buena la venta. ¿Qué sería necesario para inscribir?

R: Respecto del poder concedido por el tutor para vender la finca del incapaz, se señala que, dado que la representación legal del tutor tiene el carácter de función, el tutor no puede conceder poderes generales que impliquen una delegación de su cargo, sino únicamente poder concretos para un acto determinado suficientemente definido en la escritura en que e concede la representación.

En el presente supuesto, dado la parquedad de la reseña notarial de la representación, fruto de la utilización de fórmulas estereotipadas que no se adaptan al caso concreto, no se puede deducir que tipo de poder se ha otorgado, es más, de la dicción literal parece tratarse de un poder general, por lo que deberá suspenderse la inscripción por la incongruencia del juicio de suficiencia notarial de la representación con el contrato que se celebra.

En cuanto, a la segunda cuestión, la relativa a la necesidad de verificación favorable de la autoridad judicial, se recuerda, en primer lugar, que la venta por tutor de un bien del incapaz debe verificarse en subasta pública conforme establece el artículo 2015 de la LEC, salvo que el juez en la autorización hubiere dispuesto otra cosa, como ocurre en el presente supuesto, en cuyo caso han de cumplirse estrictamente la condiciones señaladas por el mismo, lo cual no tiene lugar en el presente caso.

Así las cosas, un grupo mayoritario de compañeros se inclina por exigir la aprobación o visto bueno judicial que deriva de los términos de la sentencia (se alude a la aplicación analógica del artículo 641-4 de la LEC); si bien otro grupo minoritario se conforma con que se acredite, con los consiguientes certificados, que la venta se ha efectuado con la mediación de una agencia de la propiedad inmobiliaria reconocida oficialmente y previa la tasación efectuada por una compañía de valoración también autorizada para ello legalmente, para favorecer el tráfico y en cuanto que son requisitos objetivamente comprobables, como si el juez hubiere puesto como condición un precio mínimo de venta.