DONACIONES.
1.-P: En el año 2006 unos cónyuges donan a sus tres hijos por iguales partes el pleno dominio de una vivienda unifamiliar. Ahora se presenta escritura del año 2009 por la que los tres hijos, reservándose la nuda propiedad, donan pura, simple y gratuitamente, a sus padres (antiguos donantes), el USUFRUCTO VITALICIO, conjunto y sucesivo sobre la finca donada, quienes, con carácter ganancial, lo adquieren. Los donatarios comparecen y aceptan la donación.
En esta última escritura, los hijos donantes, y a su vez, nuevos nudo propietarios de la vivienda cuyo usufructo es objeto de donación, pactan expresamente, en su condición de copropietarios de la misma, la conservación del bien de forma indivisa por tiempo de diez años, según la limitación que en tal sentido se halla en el artículo 400 del Código Civil.
No obstante lo anterior, la intención de los mismos es permanecer en la indivisión hasta la extinción del derecho de usufructo de sus padres, hecho que si se produce con anterioridad al transcurso del mencionado plazo, extinguiría la obligación de indivisión de los condueños.
Así mismo, pactan expresamente la imposibilidad de establecimiento de nuevos gravámenes aparte de los ya existentes, sobre la finca objeto de donación por igual plazo y condiciones que los establecidos para el pacto de indivisión.
R: Según opinión unánime de los asistentes, el primer párrafo prohibición de indivisión no plantea ninguna dificultad y se encuentra amparado por el artículo 400 del Código Civil.
El problema se plantea con el pacto de prohibir gravámenes sobre la finca donada por igual tiempo. En principio, tal pacto no sería inscribible por implicar una prohibición de disponer contraria a los artículos 27 y 107.3º de la Ley Hipotecaria, y artículo 57 del Reglamento Hipotecario. Pero pueden surgir dudas si se entiende que la nueva escritura de donación es complementaria de la primitiva de 2006 y forma con ella un negocio jurídico único. Compareciendo todos los interesados de las dos escrituras se podría entender que los nuevos pactos de indivisión, y prohibición de gravamen por plazo de diez años, no es más que un pacto complementario de la primitiva donación de 2006 en cuyo caso podría pensarse en su validez e inscripción al amparo del artículo 26.3º de la Ley Hipotecaria.
Si se hubiera concebido como una rectificación de la primitiva donación de los padres a los hijos en el sentido de que lo que querían donar no era el pleno dominio sino la nuda propiedad y que además se les olvidó imponer una prohibición de disponer, con las dificultades que ello implica por el tiempo transcurrido y por la trascendencia de los errores, se podría plantear la cuestión.
No habiéndose hecho así, lo cierto es que en el momento de la primera donación del año 2006 el bien ya salió del patrimonio de los cónyuges, entonces donantes, quienes no pueden ya imponer ninguna prohibición de disponer. Por eso el pacto de indivisión lo establecen los comuneros por unanimidad (tal pacto puede establecerse por los donantes o testadores o por unanimidad de los comuneros), porque los cónyuges ya no tienen poder de disposición sobre la cosa.
En esta última línea se insiste, por la mayoría, que las prohibiciones de disponer no se presumen y son de interpretación estricta (Resolución DGRN 17/06/2003), debiendo prevaler el principio general del artículo 399 CC que establece que todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir a otro en su aprovechamiento, pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Es decir, un eventual gravamen futuro en nada afectaría al pacto de indivisión, que se mantendría vigente cualquiera que fuera la persona que ocupara el lugar de un comunero. Y ello, sin perjuicio de la validez que en el plano obligacional pueda tener, entre los comuneros, la prohibición de gravar.
2.-P: ¿Qué efectos tienen a efectos registrales las sentencias del Tribunal Supremo de 11 de enero, 26 de febrero y 20 de junio de 2007, que declaran la nulidad de las donaciones de bienes inmuebles ocultas bajo la escritura pública de compraventa simulada?.
R: Como señala Juan José Rivas, las indicadas sentencias recogen la doctrina de considerar que la nulidad de una escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmueble que se dice encubría y ello aunque se pruebe que existía animus donandi , porque la forma ad substantiam de la escritura pública de donación de inmuebles que exige el artículo 633 del Código Civil, no se refiere a cualquier escritura, sino a la específica en que deben prestarse los consentimientos específicos de donar y aceptar la donación, y lo que constan son los consentimientos para un contrato de compra; sin que se considere que altera este panorama el que la donación se considera como remuneratoria, pues ésta carece de régimen especial que la exima del indicado requisito de forma pública.
En el ámbito registral, dado que la inscripción no convalida los actos nulos (artículo 33 de la LH), si la finca se encuentra inscrita a favor del comprador deberá cancelarse cuando se presente el testimonio de la sentencia, pero la misma no alcanzará a terceros adquirentes que reúnan los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
La única trascendencia que puede tener, aunque su apreciación corresponde a los tribunales, consiste en considerar como mala fe el conocimiento de que la venta encubría una donación, aunque se considera que esa circunstancia no es suficiente -el tercero sigue creyendo al donatario dueño real-, sino que sería necesario, además, el conocimiento de que la enajenación simulada se ha efectuado para defraudar los derechos de alguna persona, como podrían ser los legitimarios del vendedor, burlando su posible acción para reclamar la reducción de una donación inoficiosa de la cosa enajenada.