PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
1.-P: Se pregunta sobre la postura a seguir en relación con ciertas advertencias notariales sobre la presunta discordancia de las notas informativas registrales y el contenido de los Libros de Registro.
Así, se está generalizando el uso de coletillas del siguiente tenor: " Advierto expresamente a los comparecientes de la posible existencia de discordancia entre la información registral y los Libros del Registro, al no poder producirse el acceso telemático a estos en el momento de la autorización ", ó "... por ser técnicamente imposible en este momento el acceso telemático a los Libros del Registro, conforme a lo que previene el art. 175 del Reglamento Notarial, advierto a las partes de que es posible la existencia de discordancias entre la información registral y el contenido de los mismos ", etc.
R: En primer lugar se pone de manifiesto, que estas notas tratan de imponer por la vía de la reiteración, dos hechos falsos: el primero, que entre las funciones notariales se encuentra la de dar fe del estado registral de cargas de las fincas, y el segundo, que la ley habilita a los Notarios para el acceso directo a los libros del Registro sin necesidad de labor alguna del Registrador.
a) Respecto de la primera falacia se señala que la certificación expedida por el Registrador, es un documento público que constituye la única forma de acreditar frente a tercero la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales (artículo 225 de la LH), es decir, de dar fe del contenido de los asientos registrales frente a todos, sean o no los solicitantes. En este mismo sentido, la LEC, en su artículo 317-4º, sólo considera a la certificación registral como documento público a efectos de ser considerado medio de prueba del contenido del Registro.
En cuanto al valor de las informaciones remitidas a las notarias por fax o telemáticamente (artículo 354 a) del RH), las telemáticas del FLOTI (artículo 110 Ley 24/2001) y las telemáticas de los artículos 222-10 y 222 bis de la Ley Hipotecaria, por aplicación de los dispuesto en dichos artículos, todos los cuales utilizan la expresión nota, y en el artículo 222-9 de la Ley Hipotecaria que establece la obligación de disponer de los medios técnicos necesarios para prestar estos servicios, se entiende que es el de mera nota simple informativa , lo que implica que únicamente dan fe de su contenido a aquel que tiene derecho a pedirla por tener interés legítimo -no respecto de tercero-, es un documento privado entre el profesional que la expide y el que lo solicita -en nuestro caso, el que va a firmar una escritura en la notaria en cuestión- , limitando sus efectos a esta relación.
b) En relación a la segunda falacia, se señala que el nuevo artículo 222.10 de la Ley Hipotecaria establece que podrán acceder telemáticamente al contenido de los libros del Registro, sin necesidad de intermediación por parte del Registrador, toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio y cargo y utilice firma electrónica reconocida o por cualquier medio tecnológico que en el futura la sustituya. La consulta debe efectuarse, bajo responsabilidad del empleado o funcionario público, en el cumplimiento estricto de las funciones que respectivamente les atribuya la legislación vigente.
Ahora bien, cuando la Ley se refiere al supuesto de las personas que tienen derecho al acceso al contenido de los libros del Registro sin intermediación por parte del Registrdor ( autoridades, empleados y funcionarios públicos , según el artículo 222.10 de la Ley Hipotecaria), no precisa si tal acceso se debe entenderse referido a unas bases gráficas de los folios registrales resultantes del escanéo de los libros del Registro o a los ficheros informáticos del contenido real de las fincas existentes en los Registros.
En este contexto, se entiende que el acceso telemático al contenido de los libros del Registro por los funcionarios y empleados públicos debe ser entendido, fundamentalmente por las razones de protección de datos, no a las bases gráficas escaneadas o directamente digitalizadas de los libros registrales, sino a una página que contenga los ficheros informáticos de las fincas solicitadas, porque las únicas diferencias que el artículo 222-10 de la LH y concordantes establecen por razón del solicitante son la no intermediación del Registrador , el acceso directo al Libro de Entrada y la no necesidad de alegar interés legítimo .
Efectivamente, salvo los supuestos en que las características de un pleito requieran otro tipo de publicidad u otros supuestos especiales, a los empleados o funcionarios públicos les es suficiente para el estricto cumplimiento de su función con ese contenido registral de nota simple tipificada, siéndoles aplicables la norma de que la publicidad se limita a los asientos vigentes y a las normas de protección de datos de contenido personal -arts 222-5 y 6 LH-, lo que imposibilita el acceso indiscriminado a las bases gráficas.
Precisamente en aplicación de esa finalidad de para el estricto cumplimiento de su función , se dispone expresamente que no podrán acceder telemáticamente sin intermediación del Registrador al de Personas , y, al contrario, se les permite el acceso directo al libro de entrada ; expresión ésta más concluyente que la de sin intermediación al contenido , y que está motivada porque en ese libro no existen datos sensibles, lo que refuerza la anterior regla general expuesta acerca de la interpretación de la expresión acceso al contenido de los libros del Registro sin intermediación del Registrador , de no serlo al libro mismo.
Por su parte, el artículo 222-5 (reformado) y el artículo 222 bis-4 (nuevo) limitan el contenido registral de la publicidad en las notas simples y en la manifestación telemática respectivamente al contenido de los asientos vigentes relativos a las fincas objeto de la manifestación . Esto constituye una muestra significativa de la intención del legislador, pues sustituye expresamente la expresión contenido de los asientos , por la expresión contenido de los asientos vigentes , lo que impide de facto el acceso a las bases digitalizadas, pues en éstas, no debe olvidarse, constan todos los asientos vigentes y no vigentes del historial de la finca.
Este criterio de no acceso indiscriminado es confirmado, además, por la legislación de protección de datos y así, por ejemplo el artículo 11-2-c de la LOPD 15/1999, aplicable a los Notarios, señala que no es necesario el consentimiento expreso del afectado cuando el tratamiento de datos responda a una libre y legítima aceptación de una relación jurídica, cuyo desarrollo, cumplimiento y control implique necesariamente la conexión de dicho tratamiento con ficheros de terceros (Registro de la Propiedad). En este caso la comunicación de datos sólo será legítima en cuanto se limite a la finalidad que la justifique .
Y respecto a la comunicación de datos entre Administraciones, el artículo 9 de la Ley 11/2007 de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos que lo regula, establecen, en aplicación del artículo 21-1 de la LOPD, que sólo se deberán transmitir aquellos datos que sean estrictamente necesarios para el ejercicio de su competencia por el órgano u organismo solicitante .
En consecuencia con todo lo anterior, se acuerda la inclusión del siguiente párrafo en las notas de despacho de aquellas escrituras que incluyan advertencias del tipo señalado: A los efectos oportunos, ante lo señalado en la ........... de la escritura adjunta, se hace constar que el Registrador de la Propiedad es el único funcionario competente para dar fe del contenido de los libros del Registro -arts 225 LH y 317-4 LEC-, y que el acceso telemático al contenido de los libros del Registro de las autoridades y funcionarios públicos no se halla configurado legalmente como acceso a los propios Libros sino a los ficheros informáticos de las fincas solicitadas que contengan los datos vigentes y susceptibles de publicidad que los mismos necesiten para el estricto cumplimiento de sus funciones, cuyo contenido es idéntico del de la nota simple informativa remitida -arts 222 nº 5, 6 y 10 LH, 11-2-c y 21-1 LPDCP y 9 de la Ley 11/2007 de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos .
Jocosamente algún compañero señalo que se podía poden la nota de que al no haber podido acceder el Registrador al protocolo notarial, no existe seguridad de que la copia inscrita coincide con su matriz y que, por tanto, el asiento registral se ajuste a la voluntad real de las partes .
2.-P: Un Edificio construido sobre el solar resultante de la agrupación de dos fincas pertenecientes a distintos Registros, consta inscrito en esos dos Registros. En uno de los dos Registros se han ido inscribiendo sucesivamente todas las transmisiones habidas a lo largo del tiempo, pero en el otro Registro no. Ahora los actuales titulares constituyen una hipoteca y el Banco exige su inscripción en los dos Registros.
Los actuales titulares tienen algunos de los títulos intermedios de transmisión de propiedad desde el titular registral aún vigente, pero carecen de otros, y no les es posible conseguirlos, porque se trata de herencias antiguas y sin contacto con los actuales propietarios. Se pregunta si cabe reanudar el tracto inscribiendo dichas transmisiones en base a certificación literal del asiento en su día practicado por las mismas en el otro Registro donde esta inscrita la finca.
R: Sí, porque se trata de un procedimiento admitido por el artículo 3 del Reglamento Hipotecario para un procedimiento similar -finca indebidamente inscrita en un Registro y traslado al Registro correcto-, pero se considera que si existe algún obstáculo o diferencia de los historiales registrales de ambos Registros -ej. embargos a anteriores titulares registrales, etc-, debe procederse a la calificación de los documentos.
3.-P: Se pregunta por el procedimiento a seguir cuando presentado por fax una escritura, se consolidada telemáticamente y luego se presenta otra copia telemática, por este procedimiento, acreditando debidamente el pago de los impuestos.
R: Según el artículo 27-1 de la Ley 11/2007 de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, la opción de los de comunicarse por medios electrónicos o no , no vincula al ciudadano, que podrá, en cualquier momento, optar por un medio distinto del inicialmente elegido , lo que implicaría que la presentación de una copia telemática con todos los requisitos para la inscripción, sería una muestra de su opción por este medio de relación con el Registro de la Propiedad en lo sucesivo, por lo que, a partir de ese momento, se deberán seguir los trámites de la presentación telemática, pero con mantenimiento del asiento de presentación antiguo .
No obstante, deben hacerse las siguientes puntualizaciones: a) que en Madrid capital no es suficiente acreditar el pago de impuesto de transmisiones o sucesiones sino también el de plusvalía municipal; b) que la simple presentación telemática para consolidar el fax, no produce el cambio de medio de comunicación con el interesado, por cuanto no permite la conclusión del procedimiento registral; c) que debe solicitarse la adaptación a estos posibles cambios de los distintos programas informáticos
4.-P: ¿Es posible presentar telemáticamente una escritura por partes porque es de tal tamaño que no se puede enviar de una vez?
R: Se considera que sí, siempre que no exista problema en identificar cada una de las partes y que la remisión al final sea del documento integro.
5.-P: Se presentan una escritura (autotitulada de cambio de uso), que no contiene ninguna estipulación. Simplemente se limitan a describir el inmueble (con algún problemilla que no es del caso), e incorporar los certificados, etc.
Se deniega la inscripción porque no hay nada que inscribir. Y unos días después se presenta otra copia autorizada de la misma escritura, copia total y no parcial como la anterior, que ya no tiene 7 folios sino 10 y que contiene, ésta sí, el otorgamiento y demás contenido inscribible.
¿Caben dos copias autorizadas distintas?, ¿qué solución - si es que la tiene - puedo darse a esta situación, que será frecuente?.
R: Según el artículo 221 del RN: Las copias autorizadas pueden ser totales o parciales ; en este caso, la primera copia, evidentemente, era parcial, aunque en ella se dijera que era total, y aunque no se hiciera la advertencia del artículo 237 del RN, de que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto . Y parece que, a efectos registrales, deben considerarse títulos distintos, como se consideran títulos distintos las copias parciales expedidas para distintos herederos y presentadas en momentos distintos, y se podría inscribir una y denegar la otra; de manera que la inscripción de la primera copia presentada debe denegarse por no contener ningún acto inscribible, y la segunda, inscribirse normalmente; y eso, sin pedir aclaración ni consentimiento alguno. Otra cosa es el problema de la prioridad, respecto al que se entiende que la nueva escritura no ocupa el lugar de la antigua y debe ser objeto de una nueva presentación.
6.-P * : Enlazado con el supuesto anterior, aunque notoriamente distinto, se plantea un IMPORTANTE PROBLEMA cada vez más frecuente, vinculado a la generalización de la presentación telemática con presentación posterior de copia papel para acreditar el pago del impuesto, lo que deja en el registro dos copias autorizadas de la misma matriz que muchas veces son discrepantes (ej. en la electrónica, relativa a una hipoteca, la responsabilidad se fija en 1.000.000 de euros, y en la copia papel, esa responsabilidad se fija en 2.000.000 de euros).
Se indica que podría ocurrir que en el Registro, por estar muy avanzado tecnológicamente, se prepare la inscripción trabajando sobre la copia telemática -que es la que ha ganado prioridad- en vez la de papel, con la que, en principio debe coincidir la copia papel. Cuando el banco advierta que la responsabilidad hipotecaria de la finca según el Registro, es de un 1.000.000, y no de 2.000.000, como resulta de su copia papel, ¿podrá pedir responsabilidad al registrador, por no darse cuenta de la discrepancia?.
Este interrogante presupone, se señala, otro y es si el Registrador tiene que confrontar, antes de extender el asiento, la absoluta correspondencia entre una y otra copia, aunque el Notario no haya hecho ninguna advertencia o diligencia.
R: En primer lugar se indica, que la razón por la que muchos Notarios no presentan telemáticamente y siguen usando el fax, es precisamente, la existencia frecuente de errores materiales en las copias que se firmar -por los cambios de criterios del último momento, prisas, etc-, que luego se corrigen en la copia papel y, en consecuencia, para tratar de evitar responsablemente la publicidad de esas diferencias o errores iniciales.
Centrándonos en la cuestión, existen dos criterios principales:
1.- Según algunos compañeros -ej. Juan Sarmiento-, el asiento registral debe responder únicamente de su conformidad con la copia presentada en primer lugar (ordinariamente, la presentada telemáticamente), que es la que motiva el único asiento de presentación extendido; la que se califica y la que debe determinar el contenido del asiento principal (cfr artículos 18 y 21 de la LH). La copia papel que llega después y que no motiva asiento de presentación, no cuenta más que como justificación del pago del impuesto correspondiente. No estamos obligados ni siquiera a leerla más que en aquellos extremos necesarios para comprobar el pago del impuesto ocasionado por el negocio que se va a inscribir. Así que, si su contenido difiere del de la copia electrónica, es algo que nos es ajeno; no es cometido nuestro comprobar tal extremo. Eso si, deberemos ser precavidos y en la nota de despacho que se ponga en esta copia papel, habremos de advertir que la inscripción se ha practicado en virtud de copia autorizada electrónica de la misma matriz.
Con todo, si antes de extender el asiento advertirmos la discrepancia, caben dos alternativas: A) Que de la copia presentada después, resulte que se han observado todos los requisitos legales establecidos para la rectificación de la matriz diligencias, etc-, de modo que quede justificada la discrepancia, y resuelta la dificultad (supuesto este poco probable, por lo que todos sabemos), entonces se despachará únicamente la copia papel con la prioridad de la presentación telemática.
B) Que se haya hecho todo en plan chapucero -hacer la corrección en la copia papel como si no hubiera existido error en la copia telemática-, en cuyo caso, además de las medidas que proceda entablar por incumplimiento de sus deberes reglamentarios por el notario autorizante, puede optarse por desconocer la copia presentada después e inscribir en base a la primera copia (cuya validez y eficacia no quedan comprometidas por la chapuza posterior ajena a la ley) o parar la inscripción, devolver ambas copias con la correspondiente nota de suspensión por la discrepancia, y esperar a que se aclare todo de conformidad con el reglamento notarial.
2.- Otros -ej. Javier Serrano-, sin embargo, consideran que, en el supuesto planteado, la justificación de la liquidación del Impuesto se produce no respecto de la copia electrónica sino de la posterior autorizada en papel y su contenido jurídico y económico, y, por tanto, debe considerarse que son dos títulos formales distintos cuya identidad no nos consta si no los cotejamos palabra por palabra y que no estamos obligados a hacer semejante labor: el artículo 428 del Reglamento Hipotecario no nos impone ninguna obligación, sólo nos brinda una posibilidad podrá (dice literalmente) siempre que no exista duda de la identidad entre ambas copias o ejemplares . Esa comparación de una y otra copia se debe hacer únicamente en supuestos excepcionales, pero no, con carácter general, para colaborar en que se adultere el sistema legal de presentación telemática, utilizándolo como si fuera un anticipo del título como lo es la presentación por telefax.
La presentación de la copia papel, como ha indicado la Comisión del Colegio de Registradores, implica, por aplicación del artículo 428 del RH, que la misma se entienda presentada bajo el mismo asiento que la telemática, y que tal presentación suponga que el interesado desiste del procedimiento telemático iniciado -también de la copia electrónica a todos los efectos, salvo la prioridad- y opta por seguir los trámites por el procedimiento tradicional, es decir, por la copia papel a todos los efectos. El concepto de identidad entre las copias que predica el artículo citado, debe entenderse, según la Comisión colegial, en el sentido de identidad formal (mismo notario, número de protocolo y fecha) entre ambas copias, sin perjuicio de que si existieran discrepancias entre ambas se resuelva por vía de calificación registral.
Ello unido a que el título presentado en Hacienda -copia papel- es precisamente el que podemos inscribir, porque en otro caso cabría una discordancia intencionada para obtener el acceso al Registro de algo no declarado a efectos fiscales, lleva a la conclusión de que lo único inscribible es la copia papel. Bien entendido que si existieran discrepancias fundamentales -ej. otra finca, comprador, etc-, y éstas se apreciarán, debería suspenderse la calificación de la copia electrónica por falta de pago del impuesto, practicarse un nuevo asiento de presentación de la copia papel y aplicar el artículo 17 de la LH hasta la caducidad de la presentación telemática.
7.-P: Se presenta telemáticamente una escritura de hipoteca a favor de A, a la que se otorga igualdad de rango con otra que se constituirá posteriormente a favor de B.
El asiento caduca por falta de pago del impuesto, y luego se presenta la escritura a favor de B, en la que se habla de la firma previa de la hipoteca a favor de A y de la igualdad de rango, la cual es inscrita.
Ahora se presenta la primera escritura a favor de A, ¿Se puede hacer constar la igualdad de rango al practicar la inscripción?.
R: Unánimemente se considera que no porque el consentimiento de alteración de rango (artículo 241 del RH) sólo lo prestó A y, por tanto, se hace necesario un consentimiento expreso de B, como titular de la hipoteca, en la realidad de primer rango, dado el carácter constitutivo de la inscripción.