ANOTACIONES.

1.-P: Se encuentra en el Registro una anotación preventiva de prohibición de disponer. Ahora se presenta un arrendamiento por plazo de 10 años con opción de compra -no leassing- por cuatro años desde la cancelación de la anotación de la prohibición de disponer, de cuyo plazo de caducidad quedan tres años. ¿Se puede inscribir?.

R: Mayoritariamente se considera que los arrendamientos por período superior a seis años -aplicación analógica del artículo 1548 del Código Civil- exceden de los actos de administración ordinaria, por lo que no podrían ser inscritos dada la existencia de la anotación de prohibición de disponer.

Al tratarse de un arriendo con opción de compra, es indiferente que el plazo de este derecho sea superior al máximo de cuatro años fijado en el artículo 14 del Reglamento del Hipotecario, pues puede durar todo el tiempo del arrendamiento y concluirá con el mismo. Pero al no poder inscribirse el arrendamiento por la razón expresada en el párrafo anterior, tampoco podrá inscribirse el derecho de opción, pues, aunque se considerara como autónomo, en ese caso si excedería del plazo máximo antes señalado, y ello aunque se estimará que la anotación de prohibición de disponer no le afecta por posponer el ejercicio del derecho y, por tanto, la enajenación a la cancelación de la anotación.

2.-P: Se pregunta por la posibilidad de practicar una anotación de crédito refaccionario a favor de un subcontratista y, en su caso, qué documentos serían necesarios.

R: Según el artículo 1597 del Código Civil, los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista, no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación.

De ello, se infiere que al tener, en cuanto a dicha cantidad, el subcontratista acción contra el dueño de la obra, sí puede solicitar la anotación de crédito refaccionario. Como es lógico, para poder obtener la misma, se deberá tener los documentos a que se refieren los artículos 59 de la Ley Hipotecaria y 155 de su Reglamento, es decir, contrato escrito entre el dueño de la obra y el contratista, y entre éste y el subcontratista, con firmas, en ambos casos, legitimadas notarialmente o ratificadas ante el Registrador.