USUFRUCTO.

1.-P: Se vende por parte de una señora la nuda propiedad de un piso a dos personas reservándose el usufructo del mismo diciéndose que se consolidará al fallecimiento de la usufructuaria. Se establece a favor de los nudos propietarios que deben ejercitarlo de modo conjunto un derecho de opción de compra de dicho usufructo por plazo de un año a contar desde el día, 1 de febrero de 2018. ¿Es inscribible?.

R: Mayoritariamente se consideró que no es posible dicho pacto porque el artículo 14 del Reglamento Hipotecario dispone que, salvo que vaya asociada a un arrendamiento, el ejercicio de una opción de compra inscribible no podrá exceder de 4 años, y esta limitación tiene por finalidad evitar que se establezcan "limitaciones a la disponibilidad" de las fincas de larga duración que impidan su tráfico jurídico.

Partiendo de esa finalidad, la admisión de pactos del tipo del propuesto supondrían un fraude a la norma legal, que podría limitar casi indefinidamente la libre disponibilidad de la finca -la opción puede retraer a compradores- con sólo señalar un plazo alejado en el tiempo a partir del cual se puede ejercer la opción; lo que sería, por tanto, contrario al artículo 6-3 del Código Civil y, en consecuencia, nulo.

No obstante, se considera que si el pacto responde a una causa jurídica adecuada, como, por ejemplo, posponer el ejercicio de la opción a la aprobación de Plan municipal en un sentido determinado o a la constitución de una Junta de Compensación, pues en caso contrario no interesa la compra; sí se estima válido el pacto citado.