PERMUTA.

1.-P: Se encuentra inscrito un contrato de permuta de solar a cambio de piso futuro, con concreción de los pisos y garajes, en los que también figuran superficies y cuotas; existiendo también una regulación detallada de las relaciones futuras entre las partes (plazos de construcción, condición resolutoria, hipotecas, ventas de los otros pisos, etc).

Ahora se presenta una escritura de venta del solar a otra sociedad. Se pregunta si es necesario el consentimiento del antiguo propietario, titular de los derechos a los pisos futuros.

R: En primer lugar, se considera que, en este caso, se cumplen los requisitos que la resolución de la DGRN de 16 de mayo de 1996 exigía para considerar que se produce el nacimiento de un derecho real con transcendencia frente a tercero; por lo que, no obstante la derogación del artículo 13 del Reglamento Hipotecario, esa consideración debe darsela.

Ello nos reconduce a considerar cuál es la naturaleza de ese derecho, para cuya solución es decisiva la dicción del acta de inscripción, pues si consideramos de ella que se ha constituido una "comunidad especial", será necesario el consentimiento del transmitente, pero si consideramos que sólo tiene un "derecho real sobre cosa ajena", no sería necesario el mismo. En este caso ante la indeterminación de la citada acta, se considera aconsejable seguir la segunda postura.