ARRENDAMIENTOS.
ARRENDAMIENTOS.
1.-P: Se presenta una escritura de venta en que el piso transmitido está arrendado. No existe notificación al arrendatario, pero el Notario indica que éste renuncia al derecho de retracto en un escrito que se incorpora a la escritura. Analizado el escrito, éste no sólo no contiene la preceptiva legitimación de firmas, sino que, además, la que figura no se parece en nada a la del contrato de arrendamiento que también se acompaña. ¿Es posible la inscripción?.
R: Indudablemente no, porque con dicha carta no se acredita la identidad del firmante, no cumpliéndose, por tanto, el requisito de notificación fehaciente al arrendatario del artículo 25 de la LAU, necesario para posibilitar la inscripción. Dicha renuncia deberá repetirse ante Notario o Registrador que comprobarán la identidad y legitimarán la firma.
2.-P: LEASING. La pregunta es si se debe aplicar el criterio de no distribución de las rentas y valor residual ni el mero consentimiento en los arrendamientos con opción de compra, en caso de dividirse la finca arrendada.
R: Como es sabido, cuando se pretende dividir o modificar una finca hipotecada es frecuente solicitar el consentimiento del acreedor por una razón de índole práctica, pues si se produce en su día la ejecución de la hipoteca, la misma conllevará la cancelación de los asientos posteriores, y para evitarlo lo mejor es que el acreedor consienta ahora en la división o modificación operada.
En pura teoría no es necesario dicho consentimiento ni la distribución de la responsabilidad hipotecaria (ver artículo 123 LH), porque el hecho de constituir hipoteca no limita las facultades del propietario, pero las consecuencias prácticas pueden ser muy importantes. De hecho la LEC ha descendido a un caso especial para salvar las declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales (artículo 132 LH).
Aplicando este criterio al leasing, si una finca arrendada con opción de compra es dividida por el propietario sin consentimiento del arrendatario y posteriormente se ejercita la opción de compra, éste puede obligar al arrendador-vendedor a cancelar la división a su costa, pues el derecho a comprar es tal y como estaba la finca cuando se constituyó la opción, salvo distribución pactada. Este inconveniente hace que en estos supuestos sea igualmente aconsejable el consentimiento del arrendatario, aunque no constituya defecto que impida la inscripción.
3.-P: Escritura de compraventa de una vivienda sita en término de Brunete que está arrendada a una persona física, según contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 2004.
El Notario competente territorialmente, el de Villaviciosa de Odón, se constituye en el lugar indicado en el acta, piso 1º- B del inmueble y se encuentra cerrada la vivienda, nadie contesta a sus llamadas. A continuación pregunta a un vecino con casa abierta en el mismo portal, piso 1º-A, donde se le indica: 1º) que no conoce a nadie con el nombre y apellidos del arrendatario, y 2º) que en esa vivienda habita una mujer con sus hijos. Ante eso el Notario da por terminada el acta; por la imposibilidad de realizar la notificación pretendida.
¿Se puede inscribir la escritura?
R: Como es sabido, la resolución de la DGRN de 17 de marzo de 2005 considera suficiente para poder inscribir un supuesto en que el Notario había intentado la notificación al arrendatario dos veces (una por correo), aunque no pudo entregarla, pues, en caso contrario, se podría paralizar el tráfico jurídico.
Mayoritariamente se considera que esa debe ser, como mínimo, la conducta exigible, es decir, dos notificaciones y una al menos por correo, dado que en caso contrario, por ejemplo una simple ausencia de viaje, puede provocar la frustración del ejercicio real de los derechos de tanteo y retracto, y no debe olvidarse que el artículo 25 de la LAU exige "notificación fehaciente al arrendatario" frente a otros retractos en que no se exige dicho requisito para la inscripción de la transmisión.