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CONCLUSIONES DEL SEMINARIO 30 DE MAYO

CONCLUSIONES SEMINARIO CER MADRID

30 de MAYO de 2018

 Por Luis Delgado Juega, Enrique Amérigo Alonso y Ernesto Calmarza Cuencas.

Las presentes conclusiones recogen las reflexiones que surgen en las sesiones del Seminario que se celebra periódicamente en el Centro de Estudios Registrales de Madrid. Su intención es profundizar en la problemática planteada y difundir unas opiniones de carácter meramente orientativo, sin afectar en modo alguno a la independencia de cada registrador en el ejercicio de la función calificadora, pero que hacen públicas con la finalidad de contribuir a la formación de criterios jurídicos sobre la materia tratada.

  

CASO 1.- Se presenta un mandamiento de embargo en un procedimiento de ejecución forzosa de familia seguido contra A, por la que se declara embargada la mitad indivisa de una finca registral, para responder de un resto de principal de sesenta mil euros correspondiendo a las pensiones de alimentos y demás gastos reclamados hasta marzo de 2018, y la cantidad de veinte mil euros de costas e intereses presupuestados.

Consta anotado un embargo en ese mismo procedimiento sobre una mitad indivisa, por pensiones de alimentos, de quince mil euros de principal y cinco mil de costas e intereses, embargo anotado en enero de 2017.

Se da la circunstancia de que A era titular registral de una mitad indivisa a la fecha de la práctica del embargo anotado, pero adquirió la mitad indivisa restante por un decreto de adjudicación de 2014, que se inscribió en diciembre de 2017.

Además de la necesidad de aclarar si las nuevas cantidades son las totalmente debidas hasta la fecha en el procedimiento, o si se tratan de nuevas cantidades adeudas respecto de las ya anotadas, se plantean dos cuestiones:

¿Debe de practicarse el asiento como una ampliación de embargo, por nota marginal, o como una nueva anotación, con su propio plazo de caducidad?

¿De ser un nuevo embargo, debe exigirse que se precise la mitad indivisa objeto de anotación, ya que tiene la finca un régimen distinto de cargas para cada mitad indivisa, o bien solicitar en su caso que la nueva anotación pase a gravar la totalidad de la finca?

Se mantuvieron dos posiciones:

-Algunos registradores entendieron que el pago de la obligación de elementos constituye una obligación única, sin que el hecho de que el pago periódico de la pensión altere este carácter. Consecuentemente con lo anterior, afirmaron:

a) Al tratarse de vencimientos sucesivos de una misma obligación, debe entenderse que se trata de una ampliación de embargo que ha de hacerse constar por nota al margen de la anotación ampliada, conforme a la resolución de la Dirección General de 28 de julio de 2012, según la cual el concepto de ampliación del embargo debe limitarse a los supuestos en los que la nueva responsabilidad «se restrinja, además de a los intereses y a las costas, a un principal que pudiera hacerse valer en el mismo procedimiento (v.gr. a vencimientos posteriores de la misma obligación) y las resoluciones de 26 de abril de 2005 ó 28 de enero de 2015, según la cual la ampliación debe hacerse constar por nota al margen de la anotación ampliada.

b) La práctica de esta ampliación, al realizarse por nota marginal, no implica una prórroga de la anotación primitiva, que caducará a los cuatro años de su fecha. Así lo ha entendido expresamente la resolución de 28 de enero de 2015, según la cual practicada la nota marginal, la anotación preventiva mantiene su duración inicial, que no queda prorrogada por el hecho de haberse extendido la nota. Por tanto, caducada la anotación principal, también caducan todas sus notas marginales, salvo que se ordenase expresamente la prórroga de la anotación, pero, en este caso, ésta deberá practicarse mediante otro asiento de anotación conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

c) No debe especificarse la mitad indivisa objeto del gravamen, pues la ampliación recaerá necesariamente sobre la mitad indivisa gravada con la anotación de embargo.

-Otros compañeros sostuvieron en cambio que la obligación de pago de alimentos no debe tener la consideración de una obligación única, sino que cada vencimiento de cada pago periódico establecido ha de considerarse como una obligación independiente, de un modo análogo a lo señalado por la Dirección General de los Registros y del Notariado para las deudas a favor de la Seguridad Social y de la Administración Tributaria en resoluciones de 28 de julio de 2012 y 16 de septiembre de 2015. Como consecuencia de lo anterior señalaron:

a) La ampliación de las nuevas cantidades devengadas por la pensión de alimentos debe hacerse constar por una nueva anotación de embargo, con su propio rango registral.

b) La nueva anotación tendrá su propio plazo de vigencia de cuatro años desde su práctica, conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

c) Al tratarse de una nueva anotación, independiente de la anterior, debe especificarse la mitad indivisa objeto de gravamen, pues el estado registral de cargas de la porción embargada será distinto según se embargue la participación ya gravada con la anotación, o la otra participación indivisa, siendo en consecuencia distinto el rango de la anotación en uno u otro caso. Circunstancia que lógicamente influirá en el valor de la finca de sacarse a subasta, y que han de conocer los posibles licitadores, debiendo el Registro expresar con claridad el estado de cargas de las fincas registrales. En este sentido, la Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución de 3 de noviembre de 2011 (BOE de 5 de diciembre), relativa a la hipoteca de una mitad indivisa de una finca por quien era dueño del pleno dominio de la misma, establece que han de calificarse negativamente los títulos cuyo rango registral pudiera quedar indeterminado de no especificarse en los mismos su objeto concreto y determinado.

No obstante, algunos compañeros entendieron que, de tener las nuevas cantidades adeudadas su reflejo registral mediante una nueva anotación, ya no era posible que la misma gravase una mitad indivisa de la finca, al ser el deudor dueño del pleno dominio. Y ello porque aun cuando el dueño de una finca puede vender o gravar voluntariamente cuotas indivisas de la misma, no puede un acreedor imponer una proindivisión de manera forzosa, al ser ésta una situación antieconómica, en la que además quién sea la persona del condueño es una circunstancia sin duda relevante para el titular registral.

   

CASO 2.- Los herederos de un titular registral, B.C.A, adjudicaron una finca a un tercero, C.C.C, para el pago de las deudas hereditarias de B que se reseñaban en la inscripción. Se relacionan en la inscripción las cuatro deudas pertenecientes a cuatro acreedores, uno de los cuales es C. La inscripción es de 2002. Ahora, fallecido C.C.C, sus herederos, en escritura de partición de herencia, se adjudican la finca en pleno dominio sin reseña alguna a que la titularidad de C.C.C lo era para pago de deudas.

¿Es posible la inscripción de la adjudicación?

Se consideró que no era posible. En la adjudicación para pago el bien no entra en el patrimonio del adjudicatario, luego en modo alguno puede ser trasmitido a los herederos del mismo. La resolución de la Dirección General de 17 de marzo de 2017, a modo de síntesis, indica: “Según la Resolución de 3 de septiembre de 2008, «la adjudicación para pago es una adjudicación «en vacío» puramente formal, como ya la definió este Centro Directivo en alguna otra ocasión, para permitir la disposición final del bien, sin que el bien entre en el patrimonio del heredero. Se trata de una titularidad meramente formal, aparente y provisional, que legitima para los actos dispositivos que, para realizar el pago, tenga que verificar el adjudicatario; y que no solo no transmite el bien, sino que ni siquiera genera derecho real de garantía a favor de los acreedores de la herencia, salvo que en la misma adjudicación se hubiera estipulado expresamente o que sobre los bienes se tome en plazo anotación preventiva (cfr. articulo 45 L.H.)». Asimismo, según la Resolución de 8 de julio de 2013, de la «…doctrina jurisprudencial se deduce con absoluta nitidez que en las adjudicaciones para pago de deudas no existe un efecto traslativo del dominio a favor del adjudicatario. De las dos tesis doctrinales principales que se han enfrentado tradicionalmente en relación con la naturaleza y efectos de la dación para pago, la que considera que solo transmite a los acreedores la posesión y administración de los bienes, con el mandato de liquidarlos y cobrarse (con indisponibilidad meramente obligacional por parte del deudor), y la que considera que produce una transmisión fiduciaria de los bienes cedidos a favor de los acreedores, que los reciben con el encargo de liquidarlos y cobrar con su producto sus créditos, la jurisprudencia se ha inclinado por la primera. Por ello, este Centro Directivo, al trasladar esta doctrina jurisprudencial al ámbito registral en relación con las inscripciones practicadas conforme al artículo 2, n.º 3, de la Ley Hipotecaria, a favor del adjudicatario en los casos de dación para pago, ha afirmado que al interpretar el alcance de tales inscripciones hay que tener en cuenta que la adjudicación para pago es una adjudicación «en vacío» puramente formal, para permitir la disposición final del bien, sin que el bien entre en el patrimonio del adjudicatario»”

El que haya, o no, trascurrido el plazo de ciento ochenta días establecido en el artículo 353 del Reglamento Hipotecario desde que tuvo lugar la adjudicación para pago no altera en modo alguno esta conclusión. La cancelación a que se refiere este artículo se refiere a los créditos que menciona la inscripción que pierden la reserva de rango que les confiere el artículo 45 de la Ley Hipotecaria. Lo contrario implicaría que de modo sobrevenido el adjudicatario se convertiría en propietario sin causa alguna que justifique su atribución patrimonial, lo que es totalmente contrario a los principios fundamentales de nuestro sistema. 

   

CASO 3.- En el testamento de don A se instituye heredero en el usufructo de todos sus bienes a su cónyuge B. Se le atribuye la facultad de disposición. Los bienes que B no haya dispuesto por actos intervivos les corresponderán a los sobrinos de B, C y D.

En escritura de adjudicación hereditaria y liquidación de gananciales interviene sólo B y se adjudica un bien que era ganancial en pleno dominio sin reseña alguna a la limitación establecida. 

¿Debe exigirse la intervención de C y D?

¿Debe especificarse la porción indivisa del bien que se adjudica por cada uno de los conceptos, con el arrastre de las limitaciones?

¿Puede adjudicarse en pleno dominio la finca a menos que lo sea por liquidación de gananciales?

Algunos de los presentes invocaron la resolución del Dirección General de 29 de junio de 2017. En un supuesto de sustitución fideicomisaria de residuo en la que se atribuían al fiduciario facultades dispositivas por actos inter vivos a título oneroso y en caso de necesidad, entendió que el cónyuge-fiduciario, a pesar de que el llamamiento de los fideicomisarios es firme desde el fallecimiento del causante, partiendo de los amplios términos de la disposición testamentaria, puede liquidar por si sólo la sociedad de gananciales. Esta doctrina podría ser aplicable a supuesto de hecho planteado.

El problema que se suscita en este caso, entendió la mayoría, es distinto. No nos encontramos ante una sustitución fideicomisaria de residuo, en la que existe doble llamamiento al dominio de los bienes con carácter sucesivo en favor del fiduciario y fideicomisario, respectivamente, sino ante un doble llamamiento simultáneo y en favor de personas distintas al usufructo con facultad de disposición y a la nuda propiedad, que lo será en el pleno dominio de los bienes respecto de los que no haya dispuesto el usufructuario. El causante no ha querido que el primer llamado, el usufructuario, tenga la consideración de propietario de los bienes ab initio, su voluntad ha sido otra. Por ello, se entendió precisa la concurrencia de todos los llamados para la liquidación de la sociedad de gananciales y para la determinación de la cuota del bien adjudicada por liquidación de gananciales y la cuota adjudicada en usufructo vitalicio con facultad de disposición. En ningún caso es admisible la adjudicación como se ha efectuado, únicamente sería posible tal adjudicación así, si lo hubiese sido únicamente por liquidación de gananciales y con la anuencia de todos los interesados.

CASO 4.- El titular registral A fallece en estado de viudo, sin ascendientes ni descendientes. Otorgó testamento con 3 cláusulas: 1.- En cuanto a sus bienes, derechos y acciones situados en la provincia de Madrid instituye únicos y universales herederos a sus cuñados, hermanos de su difunta esposa, y cita nominalmente 4 personas, sustituidos para el caso de premoriencia por sus descendientes y con derecho de acrecer entre sí a falta de éstos. 2.- En cuanto a sus bienes, derechos y acciones situados en la provincia de Toledo, instituye únicos y universales herederos a sus primos, y cita nominalmente a 19 personas, sustituidos para el caso de premoriencia por sus descendientes y con derecho de acrecer entre sí a falta de éstos. 3.- Reconoce la legítima estricta a cualquier heredero forzoso que pudiera existir.

Ante la dificultad de contar con los herederos instituidos en los bienes de la provincia de Toledo se plantea la posibilidad de realizar la partición de los bienes situados en Madrid con la comparecencia únicamente de los herederos instituidos en tales bienes. ¿Se podría considerar como una partición hecha por el propio testador por la que se deberá pasarse por ella (art. 1056 CC), resultando, conforme al artículo 1.068 CC que los bienes pasan por vía directa y automáticamente a cada destinatario, en caso de que acepten?

Se plantea de nuevo en el Seminario un problema de interpretación de un testamento. Tratándose de un testamento abierto notarial y hallándose el testador en condiciones normales de capacidad, en principio la inteligencia de las cláusulas testamentarias no debería suscitar dudas. Sin embargo, en la práctica se observa que en numerosas ocasiones no resulta tan evidente deducir cuál ha sido la verdadera voluntad del testador. La DGRN ha admitido la posibilidad de interpretación del testamento, siendo precepto fundamental en esta materia el artículo 675 del Código Civil, del que resulta el entendimiento de las cláusulas conforme el sentido literal de las palabras a menos que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador. En cualquier caso, tanto la doctrina como jurisprudencia han coincidido en que el centro de gravedad de la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica esencialmente en la fijación de la voluntad real del testador, esto es, sentido espiritualista de las disposiciones (para una visión de la doctrina DGRN sobre la materia véase RDGRN de 16 de mayo de 2018).

Del testamento otorgado se desprende, por un lado, que no existen legitimarios, a pesar de lo dispuesto en la cláusula tercera que debe considerarse de estilo y que no puede prevalecer sobre las manifestaciones de la testadora de ser de estado civil viuda (estado en el que falleció), de haber fallecido sus ascendientes y carecer de descendientes. Y, por otro, que parece que no existe propiamente institución de heredero. En cuanto a unos bienes determinados, los ubicados en la provincia de Madrid, instituye herederos únicos y universales herederos a sus cuñados; y en cuanto a otros bienes determinados por su ubicación en la provincia de Toledo, instituye únicos y universales herederos a sus primos.

Un grupo de los asistentes entendió que no puede afirmarse que exista en el testamento una auténtica institución de heredero, pues los designados no son llamados a una universalidad de bienes por partes o cuotas que dé lugar a una comunidad hereditaria que deba realizar la partición. Si fuera una comunidad hereditaria es evidente que los artículos 1058 y 1059 CC exigen la concurrencia de todos los llamados a la sucesión. En nuestro caso, el testador ha instituido herederos en cosas determinadas, aunque sea de forma genérica por su condición de lugar en que se ubican. No parece que su voluntad haya sido instituir a todos ellos herederos por cuotas iguales o desiguales en una masa de bienes, sino la de legar unos bienes a un grupo de parientes y otros bienes al otro grupo. Entender que todos ellos son llamados a una misma masa patrimonial exigiría determinar en qué proporción han sido llamados, lo que no resulta en ningún caso del testamento. Y tampoco parece que pueda entenderse que haya dos herencias o dos masas patrimoniales diferenciadas, pues ello contradice el principio de universalidad de la herencia.

En nuestro caso, no existen legitimarios y los nombrados son instituidos únicos y universales herederos en bienes concretos y determinados: en cuanto a los bienes sitos en la provincia de Madrid se nombra a un grupo de parientes, y a otro grupo en los bienes situados en Toledo. Aunque la doctrina y jurisprudencia consideran que el artículo 768 CC no tiene carácter imperativo sino meramente interpretativo de la voluntad del testador, podría entenderse fácilmente que deben ser considerados como herederos en cosa cierta y, por lo tanto, como legatarios.

No sería obstáculo para ello que se les señale el objeto de legado por una cualidad, cual es el lugar de ubicación del inmueble, pues se trataría de un legado de género reconocido por los artículos 875 y ss. CC, que adquieren desde el momento del fallecimiento del causante puesto que, al ser atribuidos por el testador a cada grupo de parientes, no requiere de ninguna elección previa.

Siguiendo esta postura, resultaría que toda la herencia se ha distribuido en legados. Estos supuestos suponen una excepción a la regla general de la necesaria entrega de la cosa legada por los herederos (artículo 885 CC) y, conforme al artículo 81 RH letra d) la inscripción a favor del legatario se practicará en virtud de solicitud del legatario cuando toda la herencia se hubiere distribuido en legados y no existiere contador-partidor, ni se hubiere facultado al albacea para la entrega. Cuando toda la herencia se distribuya en legados, los que no sean de inmuebles determinados se inscribirán mediante escritura de liquidación y adjudicación otorgada por el contador-partidor o albacea facultado para la entrega o, en su defecto por todos los legatarios. Téngase en cuenta que, en nuestro caso, no sería necesaria la concurrencia de todos los legatarios pues se trata de inmuebles determinados (los ubicados en la provincia de Madrid y los ubicados en la provincia de Toledo) aunque su determinación resulte de forma genérica por el lugar de situación.

Y, respecto de las deudas del causante, se aplicaría el artículo 891 CC que señala que si toda la herencia se distribuye en legados, se prorratearán las deudas y gravámenes de ella entre los legatarios a proporción de sus cuotas, a no ser que el testador hubiera dispuesto otra cosa.

Otros, por el contrario, consideraron que era imprescindible la concurrencia de todos los herederos a la partición, conforme a las reglas generales, por entender que, en realidad, se trata de una partición hecha por el propio testador, debiendo pasarse por ella, conforme al artículo 1056 CC, y que confiere la propiedad de los bienes adjudicados desde el fallecimiento, conforme al artículo 1068 CC.

Para que pueda considerarse que el testamento contiene una auténtica partición debe contener todas las operaciones particionales que tipifican la partición: inventario, avalúo, la fijación o inexistencia de deudas, liquidación, cálculo de las legítimas y formación de lotes. Según jurisprudencia del Tribunal Supremo la omisión de alguna de estas operaciones no impide que pueda considerarse partición realizada por el propio testador siempre que se complete posteriormente con aquellas que puedan ser necesarias para su plena virtualidad.

En nuestro caso no existe problema de existencia de legitimarios. Tampoco del avalúo de los bienes puesto que no concurren los  llamados a todo el caudal relicto del causante, sino que son instituidos por grupos de parientes en unos determinados bienes que se concretan por el lugar de su situación. Aunque los dos grupos de bienes tuvieran distinto valor, debe mantenerse la voluntad del testador. El único problema registral que se puede plantear es el supuesto de que existan deudas, pues ha de quedar clarificada cuál es la situación en que quedan, Recuérdese que el orden de prelación en el proceso de liquidación patrimonial de una herencia es: acreedores del causante y de la herencia; legitimarios; legatarios; herederos voluntarios; acreedores particulares de los herederos. Ya se considere a los llamados como legatarios o como herederos, en todo caso y puesto que no existen legitimarios, prevalece el interés de los acreedores del causante y de la herencia.

En este sentido, como señaló la RDGRN de 12 de septiembre de 2012 en un supuesto de partición realizada por el propio testador, es cierto que difícilmente puede realizar el testador la operación de liquidación al tiempo de otorgar testamento pues no es el momento adecuado. Pero al menos ha de aclararse qué sucede con las deudas y concretamente si existen o no, y caso de existir, quiénes han aceptado la herencia y si lo han hecho puramente o a beneficio de inventario, lo que requiere la intervención de todos los herederos para manifestar lo que proceda respecto a la existencia o no de deudas de la herencia. Pero esta misma resolución admitió la partición parcial señalando que sólo si se acreditara que no existen deudas o las asumiera exclusivamente uno de los herederos, podría decirse que no hay perjuicio para los demás herederos cuando unos pretenden adjudicarse los bienes distribuidos por el causante.

Por otra parte, también podría entenderse que estos supuestos de herederos instituidos en cosas ciertas y determinadas, cuando los llamamientos de esta clase agotan el caudal  hereditario, como es el caso, serían un supuesto asimilable a la partición realizada por el propio testador. Se ha entendido por la doctrina que, en estos casos, cada una de las instituciones en cosa cierta y determinada suponen una concreción de la parte que a cada uno corresponde en el patrimonio hereditario, realizando con ello el testador la facultad que le confiere el artículo 1056 CC. Es decir, deberían entenderse como herederos universales, instituidos en proporción al valor de los bienes que respectivamente se le ha atribuido, considerando que el testador, usando la facultad recogida en el art. 1056.1º CC, ha distribuido entre ellos, en el mismo testamento, los bienes asignados al efectuar las instituciones de herederos. Así, los autores que defienden esta postura, ponen en relación el artículo 768 CC cuando dice que el heredero instituido en cosa cierta es legatario con el artículo 891 CC que aclara que, si toda la herencia se distribuye en legados, los llamados responden personal y directamente de las deudas de la herencia en proporción a sus cuotas.

Sin embargo, no parece que esta interpretación pueda entenderse aplicable al caso que nos ocupa puesto que el testador no ha adjudicado bienes concretos a los herederos, sino que ha legado un grupo de bienes a cada grupo de herederos instituido. Además, plantea el problema de la interpretación que deba darse al testamento cuando queden vacantes alguna o algunas de los bienes asignados, por ejemplo por renuncia de todos los cuñados a los bienes situados en Madrid. ¿Debe abrirse, en este caso, la sucesión intestada para este grupo de bienes? ¿O debe entenderse que acrecen a los miembros del otro grupo? Y si aparecen otros bienes distintos, por ejemplo, un apartamento de gran valor ubicado en Alicante ¿Sucederán también todos los llamados en este bien aunque no se les haya asignado específicamente? ¿En qué proporción deben entenderse instituidos en este bien? ¿O debe entenderse que lo procedente es abrirse la sucesión intestada respecto del mismo?

En definitiva, del debate resultó que, bien se entienda que se trata de un supuesto de herencia totalmente distribuida en legados, bien de una partición realizada por el propio testador, el único perjuicio real en admitir una partición parcial serían los eventuales acreedores del causante y de la herencia. Pero este problema podría solventarse, siguiendo el criterio de la RDGRN de 12 de septiembre de 2012, si se acredita la inexistencia de deudas, o si el grupo de parientes interesado en la partición parcial asume solidariamente las deudas que pudieran existir en la proporción que determinada el artículo 891 CC. Esta asunción debe ser solidaria entre ellos pues no puede hacerse al eventual acreedor de peor condición que era en vida del difunto, obligándole a fraccionar su reclamación.

  

CASO 5.- ¿Se debe exigir la licencia administrativa de Ley del Suelo para constituir un local comercial en una subcomunidad horizontal o funcional de garajes?

Se consideró unánimemente que era necesaria la preceptiva licencia, pues de conformidad con el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma de la Ley 8/2013, de 26 de junio, se requiere autorización administrativa para la división de locales, siempre que la misma implique un incremente de los elementos independientes de la división horizontal, lo que sucede en el supuesto planteado.

Las posibles objeciones a la exigencia de autorización administrativa, como es el precedente normativo de la Ley 8/2013, es decir, el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, así como el hecho de que la creación de plazas de garaje no implica la realización de obras materiales de tabiquería que impliquen división, no permiten sostener una opinión contraria a la exigencia de licencia, como resulta de la resolución de 26 de octubre de 2017 de la DGRN. Señala al respecto el Centro Directivo: “En cuanto a la alegación del notario recurrente en el sentido de que, conforme al artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997 la división o segregación de locales sólo precisaría dicha autorización en el caso de que «del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión», ha de tenerse en cuenta que si bien dicho precepto reglamentario, como antes se ha indicado, constituye un antecedente normativo del actual artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, ello no significa que el precepto legal se haya limitado a plasmar con rango legal la misma redacción del artículo reglamentario, sino que la redacción legal es deliberadamente distinta de la reglamentaria, y en dicha redacción legal se ha suprimido el inciso o exención especial relativa a los locales comerciales o plazas de garaje. Por tanto, y en virtud de la derogación normativa de cualquier precepto legal o reglamentario anterior que se oponga o resulte contrario a la nueva redacción legal, ha de concluirse que la excepción alegada por el recurrente quedó tácitamente derogada y por tanto no resulta de aplicación.”

   

CASO 7.- Se plantea el siguiente supuesto de hecho, relativo a una prescripción alegada por heredero de titular registral. Finca inscrita a favor de A y B por título de compra, en virtud de escritura de 1964. Se presenta mandamiento judicial para inscribir sentencia por la que se declara haber adquirido el dominio, por título de prescripción adquisitiva, por C. C es hijo de A y B. La demanda se dirigió contra “posibles herederos de A y frente a cualquier tercero con interés en la causa”, estando los demandados en rebeldía.

De la sentencia resulta:

  -A fallece en 1967, y B en 2015.
  -Se dice que B “ha venido poseyendo pacíficamente y a título de dueño” y que en virtud  de esa posesión B adquirió el dominio por prescripción adquisitiva. Obviando el título inscrito, pues en la sentencia solo se cita que se adquirió la finca, no el título de adquisición ni su inscripción en el registro.
  -Se dice también que C poseyó la finca durante más de 10 años después de la muerte de B (no cuadra pues B fallece en 2015).
  -En la demanda se solicita que se declare “que el actor ha adquirido por prescripción adquisitiva la finca recibida por fallecimiento de sus padres”
  -No se ordena cancelar inscripción contradictoria.
  -La sentencia, que se dice “ser firme” es de 29 de septiembre de 2017

Fueron varias las cuestiones objeto de estudio.

Se planteó en primer término si, siendo el adquirente de la finca descendiente en primer grado de los titulares registrales, puede alegar como título de dominio la usucapión, o debe necesariamente fundar su derecho en un título sucesorio. Se consideró al respecto mayoritariamente que nada impide que uno de los herederos pueda usucapir bienes integrantes de la masa hereditaria, cuestión que ha sido objeto de afirmación por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias (así, la STS de 18 de abril de 1994) afirmando que aun cuando el artículo 1965 del Código Civil proclama la imprescriptibilidad de la acción para pedir la partición de herencia, ello no impide que uno de los herederos pueda adquirir un bien integrante del caudal hereditario por prescripción adquisitiva si lo ha poseído de modo exclusivo, quieta, pacíficamente y en concepto de dueño por el tiempo legalmente previsto.

Cuestión distinta, sin embargo, es la relativa a la calificación por el registrador del cumplimiento de los requisitos exigidos por la legislación civil para la prescripción adquisitiva. Se consideró al respecto que era discutible la afirmación de que el cónyuge supérstite B era dueño por haber poseído pacíficamente y en concepto de dueño, pues B era ya propietario con un título válido con carácter ganancial de la finca, y difícilmente es posible exteriorizar una posesión que contradiga un título de adquisición ganancial para fundar el título adquisitivo en otro de carácter privativo. Pero aun cuando lo anterior fuese cierto y debiese considerarse a B como dueño de la finca con tal carácter, a su fallecimiento el bien se integraría en la masa hereditaria, y habiendo fallecido en 2015 en ningún caso habría transcurrido el plazo para que C adquiriese el dominio por usucapión, extremo que debe calificar el registrador, al no ser una cuestión de fondo de la resolución judicial, sino un error material manifiesto, al señalar la sentencia que C  poseyó la finca  durante más de  10 años después  de la muerte  de B.

Por otra parte, se consideró de manera unánime que la sentencia no cumplía las exigencias del principio de tracto sucesivo para su inscripción registral, por haber sido dirigida contra  posibles herederos de  A y frente  a cualquier tercero  con interés en  la causa.

Es cierto que la doctrina del Centro Directivo exigiendo el nombramiento de un administrador judicial de la herencia en procedimientos seguidos contra la herencia yacente sin haber sido demandados herederos determinados ha sido objeto de excepción en alguna resolución en la que el título adquisitivo alegado era la usucapión (así, la resolución de 3 de abril de 2017), pero tal excepción no se consideró de aplicación en el supuesto planteado por los siguientes motivos:

- Por una parte, porque tal doctrina excepcional se fundó en el caso concreto en el carácter concluyente de los hechos que probaron la posesión del usucapiente, circunstancia no acreditada en el caso planteado.

- Por otra, porque la demanda se dirigió contra herederos de A, siendo también B titular registral, por lo que sus herederos deben ser también necesariamente demandados.

- Finalmente, porque la admisibilidad de demandas contra herederos indeterminados debe ser considerado como un supuesto excepcional, en favor de acreedores o demandantes a quienes sea especialmente gravoso la averiguación de quienes son los herederos ciertos de los titulares registrales. Pero en ningún caso puede beneficiarse de tal excepción una persona en quien concurra la circunstancia de ser hijo del titular registral, quien, sin perjuicio de que pueda alegar la usucapión como título de su dominio, debe en todo caso demandar a los demás herederos, aportando el título sucesorio que acredite que todos ellos han sido parte del procedimiento.

Otros defectos que presentaba el supuesto planteado y entre los que existió unanimidad en su calificación registral era el hecho de que, existiendo demandados en rebeldía, es necesario que, conforme a los artículos 524.4 y 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se acredite para la inscripción el transcurso del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión; y por otra parte, que, conforme a la doctrina del Centro Directivo (así, resolución de 3 de abril de 2017), la inscripción del dominio por usucapión exige que se ordene la cancelación de las inscripciones contradictorias, al no tratarse de una adquisición que traiga causa de los titulares inscritos.

  

CASO 8.- Tres hermanos, X, Z e Y, extinguen el condominio que tienen sobre una finca y “dado el carácter indivisible de la finca, la adjudican en su totalidad y en pleno dominio” a X, que compensa económicamente por sus derechos en la comunidad disuelta, de acuerdo con lo previsto en el artículo 404 y ss , en relación con el 1062 del CC a los comuneros Z e Y de la siguiente manera: 10.000 euros mediante transferencia y 90000 euros quedan aplazados sin devengar intereses para ser satisfecha en un plazo determinado. Se especifica en la escritura el número de la cuenta corriente del “adquirente” y el de la cuenta corriente de la “parte transmitente”. Y a continuación se pacta la siguiente condición resolutoria:

“Queda convenido expresamente por las partes contratantes que la falta de pago aplazado a su vencimiento, dará lugar de pleno derecho a la resolución del presente contrato, por darse a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 11 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1504 del Código Civil; así, al vencimiento del citado plazo impagado, la parte vendedora podrá requerir judicial o notarialmente a la compradora y quedará con ello consumada automáticamente y sin más trámites la resolución de este contrato, recuperando la parte vendedora las participaciones indivisas de finca vendidas y perdiendo la parte compradora el veinticinco por ciento de las sumas entregadas a cuenta del precio de la venta, cantidad que, como las mejoras, en su caso, quedará en beneficio de la parte vendedora como indemnización. La parte compradora fija su domicilio, para la práctica de requerimientos y notificaciones en la finca que adquiere por virtud de esta escritura”.

Independientemente de que no cabe la resolución automática ni cláusula penal, ¿se puede pactar una condición resolutoria, tal y como está redactada en la escritura, en garantía del pago aplazado de las cantidades correspondientes a la compensación en una extinción de condominio?

No se apreció ningún inconveniente en la posibilidad de pactar una condición resolutoria explícita en garantía del pago que queda aplazado de la compensación debida por el adjudicatario de un bien a los demás comuneros, como consecuencia de la disolución de una comunidad. La DGRN ha venido admitiendo la posibilidad de constituirla en garantía de alimentos (RDGRN de 16 de octubre de 1989), permuta de solar por obra futura (RDGR de 10 de mayo de 2007), contrato de renta vitalicia (RDGRN de 26 de abril de 1991). Argumenta el Centro Directivo que el hecho de que únicamente para la compraventa se contemple la condición resolutoria explícita en garantía del pago del precio (arts. 1504 CC y 11 LH), no significa que dicha garantía haya de constreñirse a este contrato con exclusión de aquellos otros, igualmente onerosos, en los que por el contenido y características de las prestaciones interdependientes (especialmente cuando se transmitiesen inmuebles a cambio de ciertas obligaciones de hacer, no hacer o dar alguna cosa que no sea dinero), resulta igualmente fundada su admisión siempre que, dada la eficacia "erga omnes" de tal cautela, quede delimitada en su alcance y operatividad por el mismo contrato, o complementariamente por la Ley. Y es indudable que en la extinción de condominio con adjudicación del bien a uno de los condueños con la obligación de compensar a los otros el exceso en metálico, cualquiera que se la naturaleza jurídica que se le atribuya, permite equipararlo, a estos efectos de garantía, a la transmisión de parte del bien a cambio de una prestación.

Tampoco se consideró defecto la utilización de los términos “parte compradora” y “parte vendedora” pues, del contexto del negocio celebrado, puede deducirse sin grandes esfuerzos de interpretación que se está refiriendo a la parte que se adjudica la totalidad del bien y a quienes se debe compensar por el defecto de adjudicación, respectivamente.

En cambio sí se apreció la necesidad de aclarar determinados extremos para que la cláusula pudiera acceder al Registro, fundamentalmente para dar cumplimiento al principio de especialidad (artículo 11 LH). En el supuesto presentado, siendo dos los comuneros que deben ser compensados, acreedor cada uno por la parte que le corresponde, debe distinguirse claramente la cantidad ya recibida por cada uno de ellos y la que queda aplazada y garantizada. Siendo así que, en realidad, se están pactando sendas condiciones resolutorias, cada una en garantía de una obligación, pues dos son las obligaciones pendientes de pago, con su respectivo acreedor, y cuyas vicisitudes futuras: pago, compensación, confusión, cancelación de la garantía, etc, serán, en principio, independientes.

Es cierto que en base al principio de la autonomía de voluntad, recogido en el artículo 1.255 del Código Civil, la prestación -entrega de la cosa o pago del precio- puede configurarse bajo la forma de mancomunada o solidaria, divisible o indivisible, etc., lo que se traslucirá en unas consecuencias jurídicas diferentes. Y también que la DGRN (Vid resolución 23 de julio de 1999) ha declarado que en las obligaciones indivisibles, junto a las que lo son por la propia naturaleza del objeto, cabe también encontrar una indivisibilidad convencional en los casos en que siendo dicho objeto divisible, los contratantes bien mediante convenio expreso o bien implícitamente han estipulado que la obligación se ejecute como indivisible, por ejemplo cuando se trata de un solo y único contrato de compraventa en el que la prestación tanto por parte de los vendedores como por la de compradores es conjunta e indivisible.

Pero esta presunción de entender que existe un pacto implícito de indivisibilidad en la obligación, deducible de la presunta voluntad de las partes de que la obligación de pago se ejecute como indivisible, siendo válida para evitar la distribución del precio en caso de venta conjunta de varios derechos sobre una cosa o en caso de venta de varias cosas, pues el precio carece de trascendencia jurídico real y de eficacia frente a tercero , no parece suficiente cuando se constituye un derecho real de garantía oponible “erga omnes”. En tal caso, la protección de los terceros adquirentes y la exactitud y precisión que debe presidir los pronunciamientos registrales exige que el acuerdo de atribuir a la obligación de pago el carácter de indivisible, si ello es lo verdaderamente querido por las partes, conste expresamente y no por meras deducciones. Las presunciones acerca de la voluntad de los contratantes casan mal con los principios por los que se rige el funcionamiento del Registro.

En definitiva, sólo si se pacta expresamente la indivisibilidad de la obligación, podría inscribirse la condición resolutoria en garantía de una única obligación, sin necesidad de distinguir entre las obligaciones que corresponden a cada uno de los comuneros. En tal caso, los dos acreedores comuneros habrán de proceder colectivamente para reclamar su crédito, resultando ineficaz la aislada reclamación de un acreedor para poner en mora al deudor o interrumpir la prescripción. También será preciso que los acreedores procedan colectivamente para perjudicar su derecho (por ejemplo, la remisión total de la deuda sólo es posible con el concurso de todos ellos, ex. Artículo 1139 CC). Pero mientras así no se convenga, cada comunero será acreedor de su crédito que podrá exigir, compensar, confundir, aplazar, etc., por su sola voluntad independiente de la del otro comunero acreedor.

  

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