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CONCLUSIONES SEMINARIO 24 DE ENERO DE 2018.

CONCLUSIONES

 

SEMINARIO CER MADRID

24 de ENERO de 2018

 

Por Luis Delgado Juega, Enrique Amérigo Alonso y Ernesto Calmarza Cuencas.

 

CASO 1.- Estudio de la posible incidencia en la práctica de nuestras oficinas de la Sentencia 143/2017, de 14 de diciembre de 2017. Recurso de inconstitucionalidad 5493-2013. Interpuesto por el Consejo de Gobierno de la Generalitat de Cataluña en relación con diversos preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Competencias sobre urbanismo: nulidad parcial de la regulación del informe de evaluación de los edificios, así como de la ejecución de actuaciones sobre el medio urbano; interpretación conforme con la Constitución del precepto legal que establece la exigencia de autorización expresa, con régimen de silencio negativo, para las instalaciones de nueva planta y la ubicación de casas prefabricadas (SSTC 61/1997, 141/2014 y 5/2016).

Por su trascendencia e interés se ha enviado en documento independiente.

  

CASO 2.- DOCUMENTO ADMINISTRATIVO. FACULTAD CERTIFICANTE. Certificaciones de acuerdos de la Junta de Gobierno en municipios de gran población. Se plantea la aplicación del artículo 126.4 de la Ley de Bases de Régimen Local que prevé la figura del “concejal-secretario” con facultades para certificar acuerdos de la Junta de Gobierno local. El tema afecta en aquellos instrumentos urbanísticos cuya aprobación no corresponda al Pleno. Ese artículo está en el Titulo X de la Ley, al que se remite el artículo 92 bis de la misma para grandes municipios, incluidos Madrid y Barcelona y se complementa con la DA 8ª de la misma Ley. Se prevé que el “concejal-secretario” tenga un órgano de apoyo, que será un funcionario de administración local con habilitación nacional, que le asistirá y archivará y custodiará las actas. El Estatuto del Ayuntamiento de Madrid recoge la figura en el artículo 126.4 de la Ley sin aclarar nada más.

La pregunta es si puede expedir la certificación de los acuerdos el citado “concejal-secretario” sin que de algún modo aparezca la firma del funcionario de apoyo, o esa “asistencia” supone algo más ¿firma en la certificación a modo de visto bueno, necesidad de expresar que ha emitido su opinión, o alguna otra?

Concejal Secretario de la Junta de Gobierno.- En virtud de lo dispuesto en el art. 126.4 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local (LRBRL) corresponde al Concejal miembro de la Junta de Gobierno, que haya sido designado por el Alcalde como Secretario de la misma, redactar las actas de las sesiones y certificar sobre sus acuerdos.

Funcionario de Habilitación nacional, titular del Órgano de apoyo a la Junta de Gobierno.- Conforme al mismo precepto anterior, corresponden a este funcionario, entre otras funciones, las siguientes:

a)     La asistencia al concejal-secretario de la Junta de Gobierno Local.

b)     …/…

c) El archivo y custodia de las convocatorias, órdenes del día y actas de las reuniones.

d) Velar por la correcta y fiel comunicación de sus acuerdos.

Por otra parte, la Disposición adicional octava de la LRBRL, en su apartado d), atribuye a este funcionario las funciones de fe pública de los actos y acuerdos de los órganos unipersonales y las demás funciones de fe pública, salvo aquellas que estén atribuidas al secretario general del Pleno, al concejal secretario de la Junta de Gobierno Local y al secretario del consejo de administración de las entidades públicas empresariales, sin perjuicio de que pueda delegar su ejercicio en otros funcionarios del ayuntamiento. Conforme a lo dispuesto en el art. 2 del RD 1174/1987, de 18 de septiembre, por el que se regula el régimen jurídico de los funcionarios de la Administración Local con habilitación de carácter nacional, la función de fe pública comprende:

…/…

e) Certificar de todos los actos o resoluciones de la Presidencia y los acuerdos de los órganos colegiados decisorios, así como de los antecedentes, libros y documentos de la Entidad.

…/…

g) Anotar en los expedientes, bajo firma, las resoluciones y acuerdos que recaigan.

.../…

A la vista de esta regulación, puede concluirse que, para el caso de aprobación de instrumentos urbanísticos, es correcto que el certificado del acuerdo adoptado por la Junta de Gobierno lo expida y firme el Concejal Secretario, con el visto bueno del Alcalde, en su caso, (según el art. 205 del ROF – Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre).

Al funcionario de habilitación de carácter nacional, titular del órgano de apoyo, como tarea propia de la asistencia al Concejal-Secretario, le competería la confección del certificado, lo cual se refleja materialmente rubricándolo al margen, pero no siempre los Ayuntamientos lo hacen así y no es un requisito de validez.

Asimismo es función propia del funcionario titular del órgano de apoyo, diligenciar el expediente con su firma, anotando el acuerdo recaído, En los instrumentos de planeamiento o ejecución urbanística, se hace habitualmente con un sello con la fecha de aprobación que se estampa en todas las páginas de que conste el documento aprobado y firma el funcionario titular.

También entra dentro de sus funciones la comunicación del acuerdo, por lo que podría firmarse por él el correspondiente oficio de remisión del certificado correspondiente que se remita al Registro de la Propiedad.

Si el Registro lo requiriese, también le competería a este funcionario, certificar sobre la designación del Concejal Secretario de la Junta de Gobierno.

Y por último, debe tenerse en cuenta, que al corresponderle la función de fe púbica de certificar de los antecedentes, libros y documentos de la Entidad, una vez que el Concejal Secretario asistente a una sesión de la Junta de Gobierno haya redactado y firmado el acta correspondiente, siempre podrá el titular del órgano de apoyo, certificar sobre el contenido de dicho documento. Habitualmente, los certificados sobre acuerdos de Juntas de Gobierno recién celebradas se expiden para su constancia en los expedientes por el Concejal Secretario que ha asistido, pero los que sea necesario expedir al cabo del tiempo, se hacen por el funcionario, que certifica sobre la constancia del acuerdo en el correspondiente Libro de Actas.

Para mayor información se puede consultar el documento que tiene publicado el Ayuntamiento de Madrid sobre el ejercicio de las funciones de fe pública en el siguiente enlace: https://sede.madrid.es/UnidadWeb/Contenidos/Promocionales/Normativa/deccompJUN17.pdf

  

CASO 3.-  DONACIÓN Y ANULACIÓN. Se trata de dos escrituras presentadas por el mismo presentante: la primera es de donación otorgada en marzo 2014 y la segunda es una escritura “anulación de la donación” otorgada en abril 2014. En la primera escritura figura una nota extendida por el notario de la que resulta que en virtud de la segunda se ha dejado sin efecto la donación.

La donación es de la nuda propiedad de un bien privativo del padre a sus cinco hijos. En la escritura de anulación donante y donatarios manifiestan que “rescinden y dejan sin efecto la donación”. En diligencia de aclaración de mayo del mismo año, nuevamente comparecen todos los interesados y manifiestan: "habiendo incurrido en un error en cuanto a la voluntad de transmitir del donante don... a sus hijos, ..., es por lo que formalizaron la escritura de anulación, que por la presente es objeto de aclaración [...] Don .... [donante] manifiesta que su voluntad era que la donación efectuada produjese sus efectos después de su fallecimiento (donación mortis causa) y no transmitir de presente la nuda propiedad. Que los hijos y donatarios manifiestan que su voluntad era aceptar la donación pero para que produjera todos sus efectos al fallecimiento de su MADRE y no de presente. Que habiéndose producido un error esencial en las condiciones principales que habían motivado la donación (artículo 1.265 y 1.266 del Código Civil), se realizó la anulación que por la presente se diligencia, aclarándose que en consecuencia, dicha donación carece de validez y eficacia alguna, retrotrayéndose los efectos al momento en que se otorgó el consentimiento, existiendo causa de nulidad por error en las condiciones principales que motivó su otorgamiento, al faltar uno de los requisitos esenciales para la existencia del contrato (artículo 1.261 del Código Civil), al haberse sufrido un error esencial en el consentimiento prestado por las partes, quedando anulada la transmisión realizada, y retrotrayéndose, por tanto, los efectos al momento en que se realizó dicho otorgamiento."

Se plantearon como problemas del supuesto de hecho los siguientes:1) ¿Puede tenerse en cuenta la segunda escritura presentada para calificar la primera; 2) En caso afirmativo: ¿qué valor debe dársele a la anulación pretendida?; 3) ¿Deben inscribirse ambas escrituras, la primera o ninguna?; 4 ) ¿Nos encontramos ante una donación mortis causa o inter vivos con eficacia post mortem?

En relación a la primera cuestión se trajo a colación la doctrina de la Dirección General en cuanto a calificación de documentos pendientes de despacho. De esta doctrina resulta que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, siempre y cuanto no se desnaturalice el principio el de prioridad obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título (Resolución de 2 de octubre de 1981, 1 de junio de 1993 y 1 de diciembre de 2014, entre otras). En  este caso la escritura de donación inicial y la de rectificación posterior había sido otorgada por los mismos interesados, por lo que se consideró mayoritariamente que no podían considerarse títulos contradictorios sino complementarios y susceptibles de calificación conjunta. Por otra parte, la reciente resolución de 10 de enero de 2018, en un supuesto en el que en una escritura de compraventa el notario hacía constar por nota  en la misma que mediante otra escritura otorgada ante el mismo fedatario con posterioridad la compraventa había quedado resuelta, el registrador tiene que exigir ese otro documento para calificar el primero. La resolución argumenta, partiendo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que "al Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser rechazados los títulos claudicantes; es decir, los títulos que revelan una causa de nulidad o resolución susceptible de impugnación (cfr. artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y 1259 del Código Civil)"

En cuanto a la anulación pretendida en la segunda escritura, la redacción se consideró sumamente confusa. Originariamente se indicaba que los interesados rescindían y dejaban sin efecto la donación. En principio, la resolución de 24 de mayo de 2002, en un supuesto similar, acepta esta posibilidad. Sin embargo, la cuestión se complica en la diligencia de aclaración. En ella el donante manifiesta que su voluntad era que la donación produjese sus efectos después de su fallecimiento y que no se trasmitiese la nuda propiedad donada hasta ese momento. Se entendió que ello conducía a la donación mortis causa. La resolución de 5 de abril de 2016, siguiendo la de 21 de enero de 1991 y numerosa jurisprudencia, sintetiza las características básicas de estas donaciones: las donaciones mortis a que se refiere el artículo 620 del Código Civil se rigen por las reglas establecidas en el capítulo relativo a la sucesión testamentaria, son revocables, no transmiten el dominio en vida del donante, ni restringe sus facultades dispositivas, no siendo inscribible en el Registro de la Propiedad, sino conforme a las normas de la sucesión testamentaria. Sin embargo, la manifestación de los hijos en la diligencia conduce a otra conclusión: lo que se difería la fallecimiento era la efectividad de la donación al aceptar los hijos la donación, aceptación que sería totalmente incoherente en una donación mortis causa. Ello conduciría a la donación inter vivos post mortem en las que la eficacia del negocio se sujeta a la condición del fallecimiento del donante. Para complicar más la cuestión se hace referencia a la madre, lo que es totalmente incongruente con el contenido de la escritura.

Por todo ello se consideró que era precisa una aclaración de la escritura de subsanación para soslayar las dudas que presentaba el supuesto de hecho, siendo lo procedente suspender la inscripción de ambos documentos.

Algunos compañeros entendieron que por estricta aplicación del principio de prioridad que obliga al registrador a despachar los documentos por riguroso orden de presentación debería inscribirse la escritura de donación inicial y suspender la segunda escritura hasta que fuese objeto de aclaración.

  

CASO 4.- Inscripción del fallo de un sentencia judicial. En un procedimiento seguido ante un Juzgado de Primera Instancia se declaró la nulidad de un préstamo multidivisa, declarándose en el fallo el deber de reintegración de las prestaciones con los intereses legales, lo que a su vez conllevará la cancelación registral de la hipoteca “una vez que se haya cumplido por las partes los efectos de la nulidad acordada”. La citada sentencia fue objeto de recurso de apelación, por haber omitido el juez pronunciarse sobre la nulidad de un segundo préstamo hipotecario concedido para refinanciar el préstamo multidivisa.

La sentencia dictada en apelación acordó:

-Declarar la nulidad relativa por error en el consentimiento del préstamo hipotecario otorgado xxxx (el préstamo multidivisa) y, en consecuencia, la mutua reintegración de las prestaciones, con los intereses legales desde las fechas de las respectivas entregas de numerario y cancelación registral de la hipoteca.

-Declarar la nulidad relativa, por vicio del consentimiento, del préstamo hipotecario (el segundo préstamo), con mutua reintegración de las prestaciones incrementadas con los intereses legales desde las respectivas entregas de numerario, y cancelación registral de la hipoteca.

Resulta además relevante señalar que el hecho de que la cancelación debía practicarse una vez que se haya cumplido por las partes los efectos de la nulidad acordada, no fue una decisión del fallo judicial que fuese objeto del recurso de apelación. Se cuestiona si debe procederse a la cancelación de las hipotecas, o si debe solicitarse aclaración sobre si debe acreditarse con anterioridad la restitución de las prestaciones.

Se consideró mayoritariamente que debe solicitarse aclaración, pues existen dudas razonables que impiden determinar si con la documentación presentada se solicita por el órgano judicial la inmediata cancelación de las hipotecas declaradas nulas, o si bien dicha cancelación debe practicarse una vez se haya cumplido por las partes el deber de restitución recíproco, en cuyo caso la cancelación registral exigiría la acreditación de dicho deber.

Así, mientras la sentencia de primera instancia señala con total claridad que la cancelación se practicará una vez se hayan cumplido por las partes los efectos de la nulidad que se acuerda, la sentencia de apelación alude en primer lugar al deber de mutua reintegración de las prestaciones, y posteriormente a la cancelación de la hipoteca. No subordina expresamente esta segunda sentencia la cancelación registral a la mutua restitución, pero el hecho de que la cancelación debía practicarse una vez que se haya cumplido por las partes los efectos de la nulidad acordada, no fue una decisión del fallo judicial que fuese objeto del recurso de apelación presentado por la parte demandante, y conforme al artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso.

La necesidad de aclarar si la sentencia calificada ordena la inmediata cancelación de la hipoteca es un requisito, en consecuencia, necesario para practicar el asiento solicitado. En este sentido, ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado (así, resolución de 21 de julio de 2011) que no es posible la práctica del asiento solicitado si la resolución judicial no permite conocer exactamente el ámbito, extensión y alcance de la cancelación ordenada.

En un sentido análogo, ha señalado la resolución de 24 de mayo de 2017, que “Si indiscutible es el deber de los registradores de cumplir las resoluciones judiciales firmes, también lo es su deber y potestad calificadora de verificar que todos los documentos inscribibles cumplen las exigencias del sistema registral español, entre las que está la debida determinación del asiento, en nuestro caso a cancelar, de acuerdo al ámbito de calificación reconocido, en cuanto a documentos judiciales en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. La calificación registral de los documentos judiciales se extiende necesariamente a la congruencia de los mismos con la situación registral vigente en el momento en que se pretende su inscripción por lo que ha de exigirse la identificación suficiente de los asientos a los que se refieren los mandamientos o documentos judiciales cancelatorios (Resolución de 28 de febrero de 1977 y muchas otras posteriores).”

Se señaló por algún compañero que la aclaración debería llegar en la ejecución de la sentencia, si bien otros entendieron que aun cuando la restitución que conlleva la declaración de nulidad puede motivar un procedimiento de ejecución, la declaración de nulidad en sí, que puede conllevar la cancelación de hipoteca, es un pronunciamiento declarativo, que no conlleva ejecución, conforme al artículo 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

  

CASO 5.- En suelo industrial se declaró la obra nueva de un edificio que se constituyó en régimen de propiedad horizontal, formando locales y plazas de garaje. Los locales se describen, en lo que aquí nos interesa, como URBANA: NÚMERO 543. MÓDULO PRIMERO D DEL PORTAL 7 DEL EDIFICIO 5, perteneciente al conjunto inmobiliario denominado, ubicado en la parcela TC-2 del sector SI-4 "La Raya Industrial". Local señalado como primero D del Portal 7 del EDIFICIO 5 situado en la Planta primera, tiene su acceso por la zona común de comunicación y acceso de dicha planta.

Cuando se declaró la obra nueva, la licencia de edificación se sujetó a la siguiente condición: “La licencia de construcción establece CONDICIONES PARTICULARES, entre ellas, la siguiente condición particular de uso: Se prohíbe expresamente el uso residencial como uso asociado al terciario comercial.” Esta condición figura en toda la publicidad formal que se proporciona de todas y cada una de las fincas resultantes de la división horizontal.

Lo cierto es que, a pesar de esta previsión, estos locales se están destinando en la práctica a viviendas. Con motivo de la financiación de su adquisición en algunos casos las escrituras de formalización del préstamo hipotecario hacen constar expresamente el carácter de vivienda habitual que tiene la finca hipotecada. ¿Supone esto un obstáculo para la inscripción? ¿O no deja de ser una manifestación de destino que, puesto que no altera el contenido del Registro, no impide la inscripción?

Según recoge la RDGRN de 22 de enero de 2015, la Ley 1/2013 ha desplegado un sistema de protección de los deudores hipotecarios de carácter gradual, estableciendo distintos grados de protección a través de diversas medidas (de diferente intensidad) para diferentes supuestos: a) En un primer nivel de protección, la norma protectora es de carácter universal (con independencia de que la finca gravada sea o no una vivienda): por ejemplo, en la nueva regulación del vencimiento anticipado por impago de tres mensualidades del artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o en el caso de la imposición del límite mínimo del 75 % de la tasación para el tipo de subasta (artículo 682.2.1.º de la misma Ley); b) En un segundo nivel de protección, la norma se aplica sólo si la finca hipotecada es la vivienda habitual (con independencia de la finalidad del préstamo). Por ejemplo, los supuestos de los artículos 21.3 de la Ley Hipotecaria, y 575 y 671 de la Ley Procesal Civil, y c) Finalmente, en un tercer nivel de protección, la norma exige no sólo que la finca hipotecada sea la vivienda habitual del deudor, sino que además el préstamo o crédito garantizado debe tener como destino o finalidad financiar la adquisición de la misma vivienda habitual hipotecada. Este es el caso del artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria (límite de los intereses de demora), y de los demás citados anteriormente.

Según la nueva redacción del artículo 21.3 LH, en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. La doctrina DGRN ha entendido que la referencia a si la vivienda es habitual o no debe de estar en toda hipoteca de vivienda de persona física (RDGRN de 19 de diciembre de 2013); y no es necesaria en caso de hipoteca de vivienda de persona jurídica (RDGRN de 17 de diciembre de 2013). Además esta manifestación expresa acerca de del carácter o no de vivienda habitual de la finca gravada se exige, ya sea la vivienda titularidad del deudor o, en su caso, del hipotecante no deudor, ya que en ambos casos puede tener transcendencia dicha manifestación.

Es evidente pues, que en el supuesto planteado no es exigible manifestación alguna sobre la habitualidad de la vivienda, puesto que la finca no tiene esta naturaleza. Ahora bien, esto no obsta a que se pueda hacer por el deudor prestatario, titular de la finca hipotecada, una manifestación de destino de uso en tal sentido, que deberá recogerse en la inscripción, aplicándose desde entonces todas las medidas tuitivas establecidas por a Ley. Debe tenerse en cuenta, por un lado, que tal manifestación no produce en modo alguno ninguna modificación de la calificación urbanística del inmueble. Y, por otro, permitirá que el deudor pueda acogerse a unas medidas protectoras más beneficiosas en caso de ejecución. El objetivo de esta manifestación de destino no es otro que el permitir aplicar en el ámbito de la ejecución hipotecaria las medidas protectoras del deudor hipotecario introducidas en la nueva ley, sin necesidad de adicionar trámite alguno al procedimiento. Se trata en definitiva de una manifestación que, al no alterar el contenido del Registro y tener como finalidad establecer un régimen más beneficioso para el deudor hipotecante en caso de ejecución, no debe reputarse como defecto que impida la inscripción. Sin perjuicio, como apuntó algún compañero, de la conveniencia de hacer la oportuna advertencia en la nota de despacho acerca de la condición de la finca hipotecada, según el Registro. 

  

CASO 6.- PRIORIDAD REGISTRAL..

1.- Consta extendida en el historial registral de una finca anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada en procedimiento administrativo de apremio seguido por la Comunidad de Madrid.

2.- Posteriormente se presenta escritura de hipoteca. Se suspende el despacho por impedirlo dicha anotación.

3.- Vigente el asiento de presentación de la hipoteca se presenta mandamiento de anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por decreto municipal de 11.10.17 en procedimiento administrativo de apremio por deudas con el Ayuntamiento.

4.- Finalmente, vigente ambos asientos anteriores, se presenta mandamiento de cancelación de la primera anotación preventiva de prohibición de disponer, en virtud de diligencia de 19.10.17.

No parece que se trate estrictamente de un problema de prioridad. Este principio impone al registrador la obligación de calificar y, en su caso, despachar los documentos por el riguroso orden de entrada que queda reflejado en el asiento de presentación que se practica en el Libro Diario. Sin embargo, como se ha apuntado en un caso anterior, la rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, siempre que se respete el principio de prioridad registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos (cfr. Resoluciones de 23 de octubre y 8 de noviembre de 2001), como tampoco puede obligar al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.

La cuestión esencial reside en consecuencia en determinar adecuadamente la especie de conflicto en el que nos encontramos, teniendo en cuenta que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o incompatibles entre sí. Si compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha (artículo 17 LH). Y, en nuestro caso, la aplicación de este fundamental principio exige que la hipoteca y la prohibición de disponer se inscriban por el riguroso orden de su presentación en el Registro, debiendo rechazarse cualquier solución que altere este rango de forma injustificada. Para ello debe procederse, en primer lugar, a despachar el mandamiento de cancelación de la primera anotación preventiva de prohibición de disponer, para después despachar, por su orden, la hipoteca y la segunda prohibición de disponer. Así quedarán perfectamente cumplidas las exigencias del principio de prioridad y correctamente reflejado el rango de los derechos inscritos.

Debe tenerse en cuenta que, entre del mandamiento de cancelación de la primera prohibición de disponer y los otros dos documentos presentados, no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, es decir, no estamos ante un problema de prioridad (conflicto que sí existe entre la hipoteca y la segunda prohibición de disponer). Puede afirmarse que este mandamiento que ordena la cancelación es neutro desde el punto de vista de la prioridad registral, como sucede, por regla general, con las cancelaciones de hipoteca o con los mandamientos de prórroga de embargo. La alteración del orden de despacho de esta tipo de documentos no altera rango de los derechos ya inscritos, ni tampoco el orden en que se vayan a inscribir los que se encuentran meramente presentados.

Lo que no parece admisible, en ningún caso, es esperar a que caduque el asiento de presentación de la hipoteca; despachar los dos mandamientos por su orden de presentación, el de nueva prohibición de disponer y el de cancelación de la primera prohibición de disponer; y, finalmente, si se vuelve a presentar la escritura de hipoteca, volver a suspender, esta vez por la nueva anotación preventiva de prohibición de disponer, pues ello supondría alterar de manera injustificada el principio de prioridad.

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