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CONCLUSIONES DEL SEMINARIO DE 16 DE MAYO DE 2018

CONCLUSIONES SEMINARIO CER MADRID 16 de MAYO de 2018

   

Por Luis Delgado Juega, Enrique Amérigo Alonso y Ernesto Calmarza Cuencas.

  

Las presentes conclusiones recogen las reflexiones que surgen en las sesiones del Seminario que se celebra periódicamente en el Centro de Estudios Registrales de Madrid. Su intención es profundizar en la problemática planteada y difundir unas opiniones de carácter meramente orientativo, sin afectar en modo alguno a la independencia de cada registrador en el ejercicio de la función calificadora, pero que hacen públicas con la finalidad de contribuir a la formación de criterios jurídicos sobre la materia tratada.

  

CASO 1.- En la escritura se constituye una servidumbre de adosamiento, en virtud de la cual los propietarios de las dos fincas podrán construir un aparcamiento o construcción auxiliar a la vivienda, en la parte de parcela que es lindero común, sin necesidad de respetar el retranqueo establecido por la normativa vigente en el municipio.

Examinadas las normas subsidiarias del municipio, de las mismas resulta:

Retranqueos: en todos los grados se fija una separación mínima a todos los linderos de 3 m y a calle de 4 m.

Garajes alineados a fachada:

Se admitirá la construcción de cuerpos de edificación destinados exclusivamente a garaje, alineados a fachada, siempre que no ocupen una longitud superior a 5 m y se edifiquen únicamente en planta baja.

La construcción de estos garajes deberá guardar una separación de los linderos de 3 m. No obstante, podrá eximirse de su cumplimiento en los siguientes casos:

 1. Que exista ya una construcción en la medianera a la que puedan adosarse los garajes.

2. Que se presente proyecto conjunto o simultáneo por parte de cada uno de los titulares de las parcelas colindantes.

En consecuencia, se plantea si puede calificarse una servidumbre por ser contraria a unas normas subsidiarias, que sólo prevén la excepción del retranqueo para garajes (no construcciones auxiliares).

Se consideró que la redacción de la servidumbre constituida no respeta las exigencias propias del principio de legalidad, en especial la expresión “sin necesidad de respetar el retranqueo establecido por la normativa vigente en el municipio”, pues la normativa urbanística, aun cuando se trate de normas subsidiarias de un municipio, son normas imperativas cuyo cumplimiento no puede ser dispensado por un acuerdo entre particulares.

Especialmente significativa al respecto es la resolución de 12 de abril de 2011 de la Dirección
General, que confirmó la calificación negativa de la registradora denegando la división horizontal de una vivienda amparándose en el Plan General de Ordenación Urbana de un municipio, que atribuía a la vivienda la consideración de unifamiliar. De un modo análogo debe pues considerarse que, si el planeamiento urbanístico establece que la tipología de la vivienda debe ser el de vivienda unifamiliar aislada, no puede en ningún caso permitir el Registro de la Propiedad el acceso de servidumbres que impliquen un adosamiento no admitido por la normativa urbanística.

Se consideró en consecuencia que la servidumbre únicamente sería susceptible de inscripción si se ajustaba a la normativa del municipio, o si expresamente se condicionaba su vigencia a la conformidad de la servidumbre con la normativa urbanística.

  

CASO 2.- Se presenta una escritura de compra de una finca por parte de una asociación, inscrita en el Registro Nacional de Asociaciones, hipotecando en garantía del precio de la compra la propia fina adquirida, y otra finca más sita en la demarcación de otro Registro.

En ambas escrituras es representada la asociación por un apoderado, dando el notario juicio de suficiencia de las facultades representativas, sin que conste indicación alguna del poderdante. Se plantearon las siguientes cuestiones:

¿es necesario que indique la identidad de los otorgantes del poder, así como su inscripción en el Registro Nacional de Asociaciones?

¿es necesario que haga constar que ha tenido a la vista los estatutos de la asociación, o debe entenderse presupuesto en el juicio de suficiencia?

¿es necesaria autorización de la asamblea, excepto disposición en contra de los estatutos, o debe aplicarse la doctrina del negocio complejo?

Se señaló con carácter previo que el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas no puede excusar la necesaria acreditación de la existencia y validez de la representación alegada, en nombre del titular registral, para que el acto concreto pueda ser inscrito sin la directa intervención de dicho titular (así, resolución de 24 de junio de 2013 de la Dirección General). Por tanto, tratándose de una asociación inscrita en el Registro Nacional de Asociaciones, de acuerdo con la doctrina del Centro Directivo (en este sentido, la resolución de 25 de junio de 1992, relativa a la acreditación de la representación de una entidad religiosa, cuya doctrina se consideró aplicable) será necesario acompañar documento del que resulte su régimen de funcionamiento y el de los órganos representativos poderdantes (con expresión de sus facultades), así como los documentos que acrediten la válida designación de las personas que han de desempeñarlos, siendo título hábil para ello la certificación expedida por el Registro de Asociaciones, pues el artículo 52 del Real Decreto 949/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro Nacional de Asociaciones establece la necesidad de inscripción de la identidad de los titulares de la junta directiva u órgano de representación.

Se señaló además que conforme el artículo 12 de la Ley Orgánica 1/2002, de 22 de marzo, reguladora del Derecho de Asociación es necesario, salvo disposición en contrario de los Estatutos el acuerdo por mayoría cualificada de la Asamblea General para realizar actos de enajenación o disposición de bienes, por lo que la inscripción de la hipoteca requiere la acreditación, bien del acuerdo de la Asamblea, bien de la disposición estatutaria que la exima.

Finalmente se consideró que la hipoteca constituida no estaba comprendida dentro de un negocio complejo de adquisición que exceptuase de la pertinente autorización de la Asamblea, pues la doctrina del negocio complejo resulta exclusivamente aplicable cuando se grava solamente el propio bien adquirido, pero no cuando la hipoteca recae además sobre otra finca adquirida con anterioridad por la Asociación cuya titularidad podría verse afectada por un proceso de ejecución derivado de un préstamo concedido para la adquisición de otra finca registral.

  

CASO 3.- En virtud de una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, por un pleito entre la Sociedad Constructora de una obra nueva con  división Horizontal y los compradores de un elemento privativo de la misma, que es un dúplex de planta baja y sótano. Se condena a la Constructora por humedades en el sótano de la vivienda, “a que realice todos los actos que están a su disposición para conseguir que se modifique la escritura de división horizontal y la de compraventa suscrita por los actores, donde quedará constancia de que la planta sótano del piso bajo queda inutilizada.   

La constructora requirió a la comunidad de propietarios para que, en cumplimiento de la sentencia, al estar todas las fincas vendidas, procedieran a modificar las cuotas asignadas a cada vivienda. La comunidad notificó por burofax la negativa a hacerlo.

Ahora me presentan una escritura de modificación y complemento de compraventa entre la sociedad constructora y los compradores de la vivienda, para que se haga constar en el Registro, en aras de seguridad jurídica y constancia frente a terceros de la consideración de espacio inutilizable. Concretamente, piden que se modifique la descripción de la finca haciendo constar lo siguiente: QUE LA TOTALIDAD DE LA PLANTA SOTANO QUEDA INUTILIZADA, AL NO SER UTILIZABLE NI COMO VIVIENDA O DEPENDENCIAS PARA USO COMO TAL; NO COMO TRASTERO O BODEGA.

Una primera posición sostuvo que al tratarse de una mera modificación descriptiva que no afectaba a elementos comunes y quedaba dentro del espacio privativo correspondiente a la vivienda, podía ser realizada unilateralmente por el propietario con arreglo al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. La doctrina de la Dirección General desde la resolución de   12 de diciembre de 1986, concretada en la más reciente de 5 de julio de 2017 admite los cambios de uso de vivienda a local, que suponen una relevante modificación descriptiva del bien, cuando no existe norma prohibitiva estatutaria expresa en sentido contrario, partiendo de que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal, que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal (moralidad, salubridad, comodidad y no peligrosidad; artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal). En este caso se trata de un cambio de uso impuesto por una situación de hecho objetivada en una sentencia: el deterioro experimentado en el bien como consecuencia de humedades en la planta baja. Si el propietario puede lo más que es alterar la descripción de la finca como consecuencia del cambio de uso de vivienda a local, o a la inversa, no parece razonable negar esta posibilidad cuando el cambio de uso es impuesto por la situación de hecho que afecta a la finca.

Otros consideraron que la sentencia establece un doble binomio: modificación descriptiva-indemnización; modificación descriptiva- alteración de las cuotas de la propiedad horizontal. La reseña a la indemnización carece de trascendencia real y la relativa a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal también. La sentencia impone una obligación al promotor: realizar todos los actos conducentes para alterar las cuotas de los diferentes departamentos de la propiedad horizontal, entre los cuales, como paso preliminar, está la alteración analizada. La finalidad de la modificación descriptiva no es otra que la de pretender una alteración futura de las cuotas. Por otra parte, dado que la modificación de la descripción implica la constatación de vicios o defectos constructivos de la edificación en su conjunto, debería hacerse constar esta situación en el folio de la finca matriz lo que implica una modificación del título constitutivo necesitado del oportuno acuerdo de la junta de propietarios. 

  

CASO 4.- ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS. La finca figura inscrita a nombre de unos cónyuges con carácter ganancial, Se ha practicado anotación letra A de embargo sobre los derechos que pudieran corresponder a X como herederos de sus padres, titulares registrales de la finca. Consta en la anotación practicada el fallecimiento de ambos progenitores y el auto judicial que declara heredero único, en ambos casos, a X. Ahora se presenta certificación expedida por el registrador mercantil solicitando se haga constar en la finca la apertura de expediente de acuerdo extrajudicial de pagos y nombramiento de mediador concursal ¿Procede la anotación aun cuando la finca no figura inscrita a nombre del solicitante?

Estando inscrita la finca sobre la que se solicita la constancia de la apertura del expediente de acuerdo extrajudicial de pagos a nombre de persona distinta del interesado lo que procede es la denegación de la práctica del asiento, conforme a los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria.

Según amplió el compañero que expuso el caso, a la certificación presentada se acompañaba una documentación complementaria por la que se pretendía subsanar determinados defectos apreciados por el registrador mercantil en el escrito inicial de solicitud, entre ellos, que se aclarara por el solicitante si el inmueble en cuestión era o no de su propiedad.  Para subsanar este defecto, el interesado alegó que siendo la inscripción del bien inmueble potestativa pero no obligatoria, era el único heredero del inmueble, según se acreditaba con la escritura de aceptación y adjudicación de herencia que decía acompañar (pero que nunca se ha presentado en el Registro de la Propiedad). Pero, a continuación, dice que subsidiariamente, para el supuesto de que no pueda considerarse dicho inmueble como aquellos de los que deban incluirse en el punto 6 del apartado C del formulario, solicita que se tenga por no incluido dicho inmueble, y que se considere a esos efectos que no es titular de ningún bien inmueble.

Ante lo contradictorio de estas manifestaciones vertidas por el propio solicitante se rechazó incluso que pudiera ser de aplicación, si quiera por analogía, el artículo 105 RH, de manera que pudiera calificarse el defecto como subsanable y solicitar la anotación de suspensión.

Es cierto que la inscripción en el Registro es potestativa y no obligatoria, pero lo que no puede el interesado es aprovecharse de la publicidad registral, con los efectos que produce la anotación de la apertura de este expediente, entre otros la paralización de ejecuciones singulares durante tres meses, o dos si es no comerciante, sin inscribir al mismo tiempo su dominio, resultando además que ni siquiera ha resultado acreditado la voluntad de aceptar o repudiar la herencia de los padres.

En cualquier caso, notificado el defecto, éste podría subsanarse fácilmente inscribiendo el dominio de la finca a nombre del solicitante, presentando esa escritura que dice tener junto con la documentación necesaria al efecto, previa acreditación del cumplimiento de las obligaciones fiscales (artículo 254 Ley Hipotecaria). Para lo cual estaría perfectamente legitimado el mediador concursal nombrado, a quien se consideró que también debería notificarse el defecto apreciado, además de al solicitante.

  

CASO 5.- Derecho de uso familiar. En procedimiento contencioso de divorcio se atribuye a la esposa el derecho de uso y disfrute de una vivienda, y al esposo el derecho de uso y disfrute de otra vivienda sita fuera de este distrito hipotecario, hasta la liquidación de la sociedad de gananciales, en ambos casos.

La finca cuyo uso se atribuye a la esposa figura inscrita a favor de los hijos de los consortes en cuanto a la nuda propiedad y en cuanto al usufructo vitalicio y sucesivo a favor de ambos cónyuges por título de donación de bien ganancial con reserva de usufructo, ¿cabe la inscripción de dicho derecho de uso, sobre el usufructo ganancial? ¿O entendiendo conforme a la doctrina de la Dirección General, que dicho derecho de uso familiar solo es inscribible en cuanto a la limitación de disponer que conlleva para el cónyuge no titular, no resulta inscribible puesto que dicha enajenación unilateral por el ex cónyuge no es posible dado el carácter ganancial conjunto y sucesivo del derecho de usufructo sobre el que se constituye?

Cuando la vivienda figura inscrita a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial se plantea el problema de si resulta necesario la constancia de la posterior atribución del uso exclusivo a uno de ellos, como consecuencia de una crisis matrimonial. La DGRN apuntó en resolución de 6 de julio de 2007 que carece de interés el reflejo registral del derecho de uso atribuido judicialmente al cónyuge si la vivienda pertenece a éste ya con carácter privativo. Y es que, en efecto, si frente a terceros el derecho de uso de la vivienda concedido mediante sentencia judicial a un cónyuge no titular no impone más restricciones que la limitación de disponer impuesta al otro cónyuge, en caso de que coincidan ambas titularidades la constancia registral del uso no aporta nada, pues corresponde a la misma persona todo el poder de disposición. El mismo argumento podría aplicarse cuando la vivienda figura inscrita a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial pues, dado el régimen de disposición conjunta de esta clase de bienes conforme al artículo 1.377 CC, el necesario consentimiento de ambos removerá automáticamente la limitación de disposición. Así se concluyó también en alguna anterior reunión del Seminario ya que siendo la razón de ser del reflejo registral del derecho de uso evitar actos dispositivos por parte del titular de la finca, tal riesgo no existe en el caso entablado, pues necesariamente el cónyuge usuario, como titular registral ganancial, tendría que intervenir en los actos dispositivos.

Sin embargo, la RDGRN de 24 de octubre de 2014 ha defendido la constancia registral de la atribución judicial del uso en estos casos ya que las razones que abonan la no inscripción del derecho de uso cuando es atribuido al cónyuge que ya es propietario de la vivienda no son aplicables en el caso de que la vivienda siga siendo ganancial: por un lado, porque la posesión que corresponde a cada partícipe en los casos de comunidad, sea o no ganancial, es menos intensa que el derecho de uso atribuido sobre la vivienda familiar, pues éste es excluyente, mientras que aquélla ha de ser compartida con el otro comunero; y, por otro lado, porque en los casos en que, disuelta pero no liquidada la sociedad ganancial, se embargue la cuota del cónyuge usuario, no resulta indiferente que el derecho de uso esté o no inscrito, pues según la RDGRN de 5 de julio de 2013 el momento de la adjudicación el juez habrá de determinar si la ejecución conlleva la extinción del derecho de uso o si éste ha de subsistir como derecho independiente y anterior que no ha sido objeto del embargo.

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