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Cuadernos del Seminario Carlos Hernández Crespo.
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PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.-P: DIVISION MATERIAL Y CAMBIO DE USO. Se procede a la división material de un local comercial integrado por planta sótano, baja y primera. De la división resulta un local en sótano que se destina a garaje (cuotas con asignación de uso de plaza determinada), y otro en planta baja y la planta primera que se divide en nueve elementos independientes respecto de los cuales se cambia el uso y pasan a ser viviendas. En la planta baja se construye un portal con entrada desde la vía pública para acceso exclusivo de estas 9 viviendas.

Las normas estatutarias permiten la división y segregación de locales, y el edificio se trata de una edificación en manzana cerrada integrada por 12 portales, en cuyo interior existe una piscina para uso exclusivo de viviendas.

Las nuevas viviendas, resultantes de la división y cambio de uso, no tendrían acceso a la zona interior ni al uso de la piscina puesto que el local comercial no tenía ese derecho, ¿debería esta circunstancia constar expresamente en la escritura?.

Dado el alcance de las modificaciones que se realizan ¿Es necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios?

R: Mayoritariamente se considera que sí es posible la división material en dos locales por permitirlo las normas estatutarias -STS de 20 de diciembre de 1989-, así como el destino de uno de los dos resultantes a garajes como tiene reconocido el Tribunal Supremo en sentencia de 18 de diciembre de 1995 y resoluciones de la DGRN de 12 de diciembre de 1986 y 20 de febrero de 1989, pues no constituyen elementos comunes y la amplitud del goce de los departamentos independientes puede ser restringida por el título constitutivo, pero los límites que se impongan han de ser impuesto con claridad y deben ser objeto de interpretación estricta sin que puedan deducirse de un simple término descriptivo como es la expresión locales comerciales . Además, la expresión local se contrapone a todo lo que no es vivienda -resolución de 26 de enero de 2002-, es decir, comprende también a los garajes y a los trasteros.

Igualmente se considera admisible la creación de nueve viviendas independientes en el otro local, siempre que lo efectuado no haya sido una división material, sino horizontal dada la existencia de un elemento común. Se estima, por tanto, que lo correcto es la constitución de la subcomunidad horizontal de viviendas con el cambio de uso y con asignación de cuotas en la subcomunidad a cada una de las viviendas, la constitución de la subcomunidad por su identidad con las operaciones de división y segregación permitidas en los estatutos y el cambio de usos por aplicación de la doctrina de la DGRN contenida, además de en las resoluciones antes citadas, en las de 23 de marzo de 1998 y 23 de febrero de 2006, por un lado, y 9 de mayo de 2005, por otro, que respectivamente señalan, la primera, que el cambio de destino de local a vivienda no constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, la segunda, que la mera indicación en los estatutos o en el título constitutivo de una división horizontal del destino de un departamento independiente no impide otros usos y la tercera, que la inscripción el cambio de destino de local a vivienda no precisa de licencia municipal, aunque este último criterio es refutado por muchos compañeros al amparo del artículo 151-g de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que exige licencia para el cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones.

Según esta doctrina, alguno de cuyos aspectos -el relativo al cambio de uso- han sido puestos en entredicho por algunas Audiencias Provinciales, aunque ratificada por la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2010 no sería, en el adjunto supuesto, en ningún caso necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios para el cambio de uso. Y, finamente, respecto del derecho de uso sobre la piscina, se considera que las nuevas viviendas no lo tienen al proceder de un elemento que no gozaba del mismo, salvo acuerdo de la Junta de Propietarios, pero que la no indicación de sus carencia en la escritura de referencia, aunque sea conveniente, no impide su inscripción.

2.-P: Cuando para una declaración de obra nueva compuesta por dos edificios, uno de oficinas y otro de garaje, la licencia de obras inventariada establece como dotación al servicio del edificio de oficinas: "que se asignen al edificio de oficinas 182 plazas del aparcamiento", ¿como debe plasmarse en el Registro esta asignación?.

R: Dos se consideran las posibles soluciones: a) Como un mero requisito o condición impuesto en la licencia, entendiendo que dicha asignación puede ser sólo en cuanto al uso de dichas plazas de garaje, incluso a través del arrendamiento, al modo de la publicidad noticia a que se refiere el artículo 73 del RD 1093/1997 y con base al artículo 74 del Real Decreto citado, solución que no se considera adecuada.

b) Entender que se trata de una verdadera vinculación de carácter real que impone la necesidad de que en la escritura de la División Horizontal del edificio de Oficinas estén señalados, como adscritos o vinculados al mismo las 182 plazas de garajes concretas asignadas como dotación al servicio del mismo del edificio de garajes colindante, que se considera la adecuada. Si la escritura de División Horizontal del garaje se presenta a la vez, deberá ponerse la nota marginal indicativa de la vinculación ob rem en cada una de las 182 plazas de garaje afectadas, y si no fuere así, se harán constar en el folio matriz dicha circunstancia como una carga real de la finca impuesta por la licencia municipal con las determinaciones correspondientes.

No obstante, dados los términos no excesivamente claros de la licencia municipal, se considera necesario que, previamente, a la actuación de una forma u otra, se solicite una certificación municipal en que se aclarará los extremos señalados alegando como fundamento de derecho el principio de determinación registral que exige la perfecta descripción de todos los derechos o condiciones que accedan al Registro de la Propiedad.

3.-P: Se presenta una escritura de agrupación de una vivienda a un local, previo cambio de uso. En los estatutos sólo se autorizan las agrupaciones de locales. No existe autorización de la Junta de Propietarios. ¿Es inscribible?

R: Se aclara que primero se cambia de uso un local para ser destinado a vivienda y luego se procede a agruparlo con una vivienda.

Respecto de la primera cuestión, se entendió por la mayoría que en estos casos de cambio de uso debe exigirse licencia municipal. Como ya se ha dicho en otras ocasiones en este Seminario, aunque existen discrepancias, tal licencia municipal es exigible no sólo porque supondría una alteración de dos de los parámetros principales que fija cualquier Plan General, intensidad edificatoria y número de viviendas, sino porque así lo exige especificadamente la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su articulo 151 letra G para el cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones.

No se considera necesaria la autorización de la Junta de Propietarios para el cambio de uso siguiendo la línea que ha marcado la DGRN, que ya desde la resolución de 23 de marzo de 1998 lo ha venido admitiendo sin necesidad de tal acuerdo, salvo que en los Estatutos existiera norma prohibitiva. Aunque alguno de los asistentes advirtió que este criterio no era seguido por algunas resoluciones de la Audiencia Provincial de Madrid que estaba exigiendo la autorización de la Junta de Propietarios para los cambios de uso.

La doctrina DGRN ha sido recientemente avalada por la STS de 30 de diciembre de 2010, de que es ponente D. Juan Antonio Xiol Ríos. Entiende el Tribunal Supremo, como también hicieron las sentencias de instancia, que el cambio de uso no exige autorización de la Comunidad de Propietarios, a no ser que el título constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos prohíban expresamente tal cambio sin la autorización de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal, recuerda, no exige autorización para el cambio de uso de uno de los pisos o locales. Además no hay alteración en las cuotas de participación, como reclamaba la comunidad del edificio. Señala asimismo que la descripción que el título constitutivo haga como piso o local no implica que prohíba el cambio de uso. Por ello rechaza los argumentos de la Comunidad de Propietarios y admite el cambio de uso.

Otra cosa sería que con ocasión del cambio de uso de local a vivienda se realizaran obras de envergadura, como por ejemplo la construcción de una entreplanta, que pudieran alterar la estructura o fábrica del edificio o afectar a los elementos comunes en cuyo caso se exigiría, ex artículo 12 LPH, el acuerdo del resto de lo propietarios; salvo que se acreditara que la modificación efectuada no afecta a la estructura del edificio, ni a los elementos comunes, o a los servicios generales del inmueble (vid. STS 20 de junio de 1990, que exige acuerdo mayoritario para la modificación de los elementos de calefacción del piso por afectar al servicio general).

Y respecto de la segunda cuestión relativa a la agrupación, también hubo opinión mayoritaria de que tal operación no está autorizada por los Estatutos, que la limita exclusivamente a los locales comerciales, por lo que debe exigirse el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios por suponer una alteración del título constitutivo con relevancia para los demás copropietarios en cuanto se modifica el régimen de toma de acuerdos, al menos, en cuanto a la mayoría personal.

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