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Registradores de Madrid

Cuadernos del Seminario Carlos Hernández Crespo.
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FE PÚBLICA REGISTRAL.

1.-P: Examen del alcance y efectos del artículo 28 de la LH.

R: Como es sabido, el artículo 28 de la LH establece que las inscripciones de fincas adquiridas por herencia no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos do años desde la fecha de fallecimiento del causante, excepto que lo fueren a favor de los herederos forzosos ; y el problema que se plantea es si dicha limitación de efectos debe hacerse constar en el asiento registral -ej. acta de incripción- y en la publicidad formal o no por tratarse de una limitación legal y, además, por no ser una carga propiamente dicha.

Así, se indica que suele ocurrir que si se hace constar la limitación el titular registral se queja porque tal constancia advierte al banco, el cual por esa razón puede no dar crédito, mientras que si no se hace constar y la entidad de crédito resulta ser consciente de la limitación, la adquirente se queja porque la tal limitación no consta en el Registro y no ha sido avisado antes de la compra; planteándose un dilema práctico.

A este respecto se señala la existencia de la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2010 referida a la cuestión de si cabe considerar carga o gravamen la limitación derivada del artículo 207 LH -con la que la del artículo 28 LH guarda identidad de razón-, concretamente, en el caso, el plazo de ejercicio de una opción de compra empezaba cuando se notificara al beneficiario haber quedado la finca inscrita en el Registro de la Propiedad a favor del concedente libre de cargas y gravámenes (excepto los gastos de urbanización) y lo que se discutía era si una inmatriculación al amparo del artículo 205 LH con la limitación del artículo 207 LH era suficiente para evitar que el plazo empezara a correr (la otra parte había dado la opción por caducada, había vendido la finca y el comprador la había hipotecado, así que el asunto tenía necesariamente que acabar mal para alguien). Y la respuesta del Tribunal Supremo es que la limitación del artículo 207 no tiene dicha consideración de carga y que, por tanto, no existía el obstáculo aducido por el beneficiario para el ejercicio de la opción, lo que se sanciona con valor de doctrina legal, al reiterarse una doctrina ya establecida en la Sentencia de 18 de abril de 2000 de la misma sala.

Indudablemente la no consideración como carga a esas limitaciones de los efectos de la publicidad registral abre la duda acerca de la obligatoriedad de su reflejo en la publicidad formal y el debate sobre cuál debe ser la extensión y contenido de la mismas.

Así un grupo de compañeros, minoritario, consideró que la publicidad registral debe limitarse al dominio y a las cargas y gravámenes en sentido estricto, por lo que se mostraron contrarios a dicho reflejo de la limitación del artículo 28 de la LH, máxime si constituye, como efectivamente lo es, una limitación legal.

Pero mayoritariamente se consideró que la publicidad registral debe extenderse también a las limitaciones de sus propios efectos, en cuanto la esencia del Registro es la de dar certeza al tráfico jurídico y el omitir una circunstancia de tal calibre -el adquirente confiado en la publicidad registral podría perder la finca-, independientemente de la responsabilidad civil, sólo iría en detrimento de la institución.

El hecho que se trate de una limitación legal no es óbice parta su reflejo en la publicidad formal, pues el supuesto de hecho en que se funda no puede conocerse por los terceros si el Registro no informa expresamente, dado que en la publicidad ordinaria ni se hace constar la fecha de fallecimiento del causante ni el carácter de heredero forzoso o no del titular registral que, además, puede no ser el adquirente en la herencia por haberse producido una transmisión inter vivos intermedia. Así un supuesto similar aplicable analógicamente es el recogido en el artículo 353-2-2 del Reglamento Hipotecario que dispone que en caso de adjudicaciones para pago de deudas, aunque no exista garantía de naturaleza real, en la publicidad de la finca si no hubieren transcurridos 180 días desde la adjudicación -plazo en que el artículo 45-2 de la Ley Hipotecaria permite a los acreedores pueden solicitar anotación preventiva de sus créditos-, deberá expresarse este circunstancia.

Respecto del ámbito de la limitación, es decir, de si la misma no afecta a toda adquisición de herederos forzosos o sólo no afecta a la correspondiente a la legitima, lo que complicaría la determinación registral de cuándo opera, también planteó dudas. No obstante, mayoritariamente se consideró que la limitación no afecta nunca a los herederos forzosos como se deduce de la expresión legal que no distingue entre herencia testada e intestada o legado, porque las excepciones deben interpretarse estrictamente y por el uso frecuente en el Código Civil de la expresión herederos forzosos como sinónimo de herederos directos que no generan dudas en cuanto a su real condición de herederos. Por ello, en el caso de que los herederos no sean personas relacionadas directamente con el causante, se plantea la duda de si no existirán otros herederos con más derecho, lo que justifica la repetida limitación legal.

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