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Cuadernos del Seminario Carlos Hernández Crespo.
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DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS.

1.-P: Se presenta una escritura en que se transmite la mitad indivisa de dos fincas, que constituyen el resto de sendas fincas registrales después de numerosas segregaciones realizadas para la construcción de edificios.

En dichos restos de fincas se indica que las fincas están respectivamente destinada en su mayor parte a viales, zonas ajardinadas y otras cosas de uso común , y otra destinada en su mayor parte a viales, zonas ajardinadas de la Urbanización , sin que se describan sus linderos nada más que por lindar con todos sus aires con parcelas segregadas. ¿Es inscribible?

R: D e la inscripción registral se infiere la existencia de calles y jardines en las fincas registrales transmitidas que pueden ser de titularidad municipal o de carácter ob rem de los edificios que los rodean y a cuya urbanización pertenecen y que, además, están pendientes de cesión por los titulares registrales, de acuerdo con la normativa urbanística.

En consecuencia, debería precisarse:

a) Si lo transmitido se refiere a esa parte de la finca matriz que no se destina a viales y zonas verdes por estar pendiente de segregación y ser realmente privativa, deberá describirse expresamente la parcela concreta que sigue siendo de titularidad privativa y proceder a su segregación con los requisitos que ello comporta.

b) Si lo transmitido se refiere a toda la finca matriz, deberá acreditarse con certificación municipal del planeamiento, que esos viales y zonas ajardinadas son de propiedad privativa de los transmitentes y no de propiedad municipal o común de los edificios de la zona -interbloques- como complejo urbanístico.

Estas precisiones derivan de lo dispuesto en los artículos 9 nº 1 de la LH y 51 nº 1 a 4 del RH, que exigen la perfecta determinación de la finca transmitida en cuanto que constituye el objeto del contrato que se inscribe.

Además, de los artículos 20 y 38 de la LH, se infiere que sólo se puede transmitir, a efectos registrales, lo que se tiene inscrito y con la extensión y límites con que conste en el Registro, lo que implica en este caso, dado la situación registral de las fincas transmitidas, que no se encuentra determinada la parte de la finca que es de titularidad privativa y puede, en consecuencia transmitirse; aunque se sostenga que la mención señalada del destino de la finca no desvirtúa la legitimación registral.

Por último se señala la reiterada doctrina de la DGRN que, aunque referida a otros supuestos fácticos, viene señalando la necesidad de una adecuada descripción de las fincas objeto de los negocios jurídicos que las objetivice a los efectos de inscripción (por todas las resoluciones de 16 de enero de 2010 y 13 de junio de 2001).

En definitiva en estos casos de venta de un resto de finca cuya descripción es incompleta, pues carece de linderos y únicamente se ha hecho constar la superficie resultante después de múltiples segregaciones, el problema no sería de titularidad de la finca o de la constancia de la indicada mención de su destino a viales, sino de indeterminación del bien objeto del embargo y de la imposibilidad de ser objeto de tráfico jurídico con tal imprecisa descripción. En esta línea, José Manuel García García (nota al pie del artículo 51 RH Código de Legislación Hipotecaria) dice que la regla general sobre descripción de resto impera en la Resolución DGRN de 14 de junio de 1963 y que En todo caso, cuando se realiza un negocio jurídico u operación concreta sobre el resto, la descripción del mismo es imprescindible, pues constituye una finca que ha de describirse conforme a los artículos 9.1º LH y 51 reglas 1ª a 4ª RH .

Según la resolución de 14 de junio de 1963 citada, una de las finalidades de las disposiciones hipotecarias ha sido procurar que los inmuebles se describan en los libros registrales de manera que sea posible su identificación, puesto que son la base sobre que descansan los derechos inscribibles y por ello, tanto el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, apartado primero, como el artículo 51, apartados 2 y 3 de su Reglamento, preceptúan que las inscripciones expresen la situación, linderos, medidas superficial y cualquier otra circunstancia que contribuya a identificar las fincas. Por ello, en los supuestos de segregación, los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario exigen describir la porción restante, "cuando esto fuese posible", y como el Notario autorizante del instrumento debe identificar la finca, solicitará de las partes los antecedentes y datos que contribuyan a su determinación, con el fin de que queden claramente determinadas, tanto la parte segregada como el resto, de manera que éste se pueda identificar posteriormente en el Registro y se facilite la calificación de títulos, quedando limitada la aplicación de la simple modificación de extensión y linderos a los casos excepcionales en que sea imposible cumplir los requisitos de general observancia. En las modificaciones de las fincas que alteren su fisonomía, el Notario procurará en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 170 y 171 del Reglamento Notarial entonces vigente, que se consignen con claridad y precisión los datos que permitan identificar, tanto la finca matriz como la porción segregada, y cuando autorice títulos después de cualquier modificación sufrida en la extensión o linderos de los inmuebles, ya acepte los datos facilitados por las partes ya los recoja de otros documentos, deberá actualizar las descripciones con el fin de mantener el más exacto paralelismo entre la realidad jurídica y los pronunciamientos regístrales.

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