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Cuadernos del Seminario Carlos Hernández Crespo.
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DERECHOS REALES.

1.- P: DERECHO DE SUPERFICIE. Se presenta en el Registro escritura de constitución de Sociedad Limitada Unipersonal con aportación de rama de actividad y subrogación de hipoteca. Se pretende la inscripción a favor de esta entidad ("IMASATEC RESIDENCIA VILLADELPRADO, SOCIEDAD LIMITADA UNIPERSONAL") del derecho de superficie de que era titular la aportante (IMASATEC) y que constituyó a su favor el IVIMA. En la constitución del derecho de superficie se estableció "la enajenación, cesión o transmisión por cualquier título del derecho de superficie requerirá la previa autorización expresa del IVIMA". (También se pactó al constituir el derecho de superficie arrendamiento a favor del IVIMA). Solicitada, por mí, dicha autorización me acompañan el informe de la Comunidad de Madrid que adjunto. A pesar de su contenido, entiendo que debe prevalecer el pacto sobre dicha norma general.

INFORME: "En relación a su solicitud de autorización de cesión del derecho de superficie que se produciría como consecuencia de la aportación de rama de actividad a una sociedad de nueva creación denominada IMASATEC RESIDENCIAL VILLADELPRADO, S.L. se informa lo siguiente:

I.-    El artículo 287.3 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana, determina que el derecho de superficie será transmisible y susceptible de gravamen con las limitaciones que se hubieran fijado al constituirlo. Al respecto el Pliego de Condiciones que rigió la adjudicación del derecho de superficie, exige autorización del IVIMA para la enajenación, cesión o transmisión por cualquier título del derecho de superficie.

II.-    No obstante, conforme establece el artículo 112.6 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de Junio, "en los supuestos de escisión, aportación o transmisión de empresas o ramas de actividad continuará el contrato con la entidad resultante o beneficiaria, que quedará subrogada en los derechos y obligaciones dimanantes del mismo, siempre que la entidad resultante o beneficiaria mantenga la solvencia exigida al acordarse la adjudicación".

Es decir, en los casos de aportación de ramas de actividad, no sería precisa la autorización previa de este organismo. No obstante, para que se produjera la subrogación en los derechos y obligaciones del contrato, la LCAP exige que la entidad beneficiaria de la aportación mantenga la solvencia exigida al acordarse la adjudicación, es decir, que reúna la misma solvencia técnica y económico-financiera exigida a IMASATEC S.A. en el pliego de condiciones para la adjudicación del derecho de superficie a que se refiere la solicitud.

R: Se entiende que no es suficiente para la inscripción el informe del secretario del Servicio Jurídico de la Comunidad de Madrid por las siguientes razones: 1º. Porque la limitación inscrita y la informada tiene distinta naturaleza, la primera convencional y la segunda legal y 2º. Porque la apreciación de que "la nueva sociedad resultante de la escisión, aportación o transmisión de rama de actividad mantenga la solvencia exigida al acordarse la adjudicación del derecho de superficie", no corresponde al Registrador sino a la autoridad concedente, por lo que ya se llame autorización ya informe de solvencia, el IVIMA deberá pronunciarse.

2.- P: DERECHO DE SUPERFICIE. Existe inscrito un derecho de superficie concedido por el Ayuntamiento de Madrid en escritura pública hace varios años.

Ahora presentan en el Registro una certificación del acuerdo municipal de ampliación del plazo y una escritura de aceptación de la ampliación por el titular de dicho derecho.

¿Se puede inscribir dicha ampliación o es necesario un contrato, ya sea notarial o administrativo (convenio urbanístico), en que intervengan ambas partes?

R: Un grupo numeroso consideró necesario al menos un convenio administrativo firmado por ambas partes, inclinándose por la necesidad de escritura pública por aplicación del artículo 113 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas que lo exige para constituir derechos reales sobre bienes patrimoniales de la Administración cuando el adquirente es un particular.

No obstante, un sector más reducido, entendió que al no tratarse propiamente de una constitución de derecho real, sino de una prórroga cuya posibilidad venía recogida en el negocio originario, la certificación administrativa de la misma es válida pues es un documento administrativo inscribible al amparo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria y el consentimiento del titular del derecho de superficie a la ampliación del plazo está suficiente y perfectamente emitido en la escritura de aceptación.

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